Burocrazia ridotta al minimo per tutte le opere edilizie

La legge obiettivo, già varata dal Parlamento, estende i casi in cui si avviano i lavori con una semplice denuncia

Burocrazia ridotta al minimo per tutte le opere edilizie. Lo impone la cosiddetta "legge obiettivo" varata definitivamente dal Parlamento il 6 ottobre, che al comma 6 dell'articolo 1 istituisce la cosiddetta "super Dia", cioè la possibilità di dare il via a quasi tutti i lavori edili (nuove costruzioni comprese) con il meccanismo del "silenzio assenso". In parole povere, sarà sufficiente presentare in Comune una Denuncia di inizio attività controfirmata da un professionista iscritto a un albo (ingegnere, architetto, geometra) che dichiari che l'opera rispetta le norme urbanistiche. Se il Comune non si fa sentire, si può dare il via ai lavori.

Quello della "legge obiettivo" è un buon compromesso nel contrasto tra le norme, più restrittive, previste dal nuovo Testo Unico dell'Edilizia, in vigore dal prossimo anno, e quanto è invece stato stabilito in leggi locali, come quelle della Regione Lombardia e della Regione Toscana, che ampliavano l'ambito della Dia anche a nuove costruzioni, sopralzi e ampliamenti. Si è insomma detto "nuove costruzioni, sì alla Dia", purché il Consiglio Comunale approvi nell'area un "piano attuativo", cioè una serie di precise disposizioni, che tracciano dei limiti di densità edilizia nell'area (per esempio, ogni tot metri di terreno è possibile costruire tot metri cubi di edificio), ed altri limiti formali (per esempio, altezza limite degli edifici, tipi di materiali edili concessi per facciate o tetti, distanze dai palazzi vicini, eccetera). Per gli interventi di minor rilievo (come quelli di ristrutturazione edilizia), il piano attuativo può essere sostituito da "analoghe prescrizioni di dettaglio".

Si sono così disinnescati i conflitti in corso tra Stato e Regioni e tra queste ultime e la magistratura. La Cassazione Penale, (sentenze n. 204 del 23 gennaio 2001, sezione III e n. 293 del 25 gennaio 2001), aveva escluso che la Dia potesse applicarsi in Lombardia per interventi che la legge nazionale prevede come sottoposti alla concessione edilizia, appellandosi all'art. 19 della legge 241/1990.

La legge obiettivo chiarisce inoltre, salvo equivoci, che la Dia è anche estesa alle demolizioni e alle ricostruzioni degli edifici con la stessa volumetria e sagoma, che sono classificate come ristrutturazioni e vengono quindi escluse dalla categoria delle nuove costruzioni. Infine si preoccupa di definire tempi e modi della Dia in caso di immobili sottoposti a vincoli.

Per gli interventi più importanti è lasciata al committente dei lavori la scelta tra Dia e "permesso a costruire", con assenso esplicito del Comune,. Non è escluso che sia quest'ultimo, ad essere il preferito. Sia i progettisti che gli stessi committenti, infatti, nell'optare per la Dia possono correre grossi rischi, se l'opera è costosa e prevede nuove volumetrie. In caso di Dia, infatti, se il Comune ritiene che siano state infrante le regole urbanistiche, può intervenire anche ad opera conclusa, imponendo demolizioni e multe salate. Viceversa se l'assenso del Comune è esplicito, si può stare un po' più tranquilli.

La legge obiettivo (che andrà in vigore dopo 90 giorni dalla sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, cioè, probabilmente, verso fine marzo ) si sovrappone parzialmente al neo-nato Testo Unico dell'Edilizia (Dpr 6 giugno 2001, n. 380) che porterà una valanga di novità sin dal primo gennaio 2002. Tra le più importanti, l'istituzione dello Sportello Unico dell'edilizia, lo snellimento delle procedure per il certificato di abitabilità (divenuto di agibilità), i maggior poteri dati alle Regioni e ai comuni (carattere libero o autorizzativi di certi interventi, definizione di cos'è pertinenza a un immobile), la sostituzione della concessione edilizia con il permesso a costruire, la nuova mappa delle sanzioni.

Tabella 1
Tutti i tipi di opere edilizie possibili

Tipo di intervento	Definizione
Manutenzione ordinaria	Riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
Manutenzione straordinaria	Rinnovazione e sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, realizzazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare volumi e superfici delle unità immobiliari e senza modifiche delle destinazioni di uso
Restauro e risanamento conservativo	interventi nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio. Comprendono . il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio
Ristrutturazione edilizia	Trasformazione degli edifici coni opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Il nuovo testo unico dell'edilizia include la demolizione e ricostruzione secondo la stessa sagoma
Nuova costruzione	Interventi non compresi nei precedenti

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Tabella 2
I permessi necessari

Tipo di intervento	Permessi necessari	Si paga?
Opere di manutenzione ordinaria	Nessun permesso	No
Eliminazione delle barriere architettoniche esclusa la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio	Nessun permesso *	No
Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo con carattere geognostico o in aree esterne al centro abitato	Nessun permesso *	No
Opere di manutenzione straordinaria	Denuncia di inizio attività	No
Opere di restauro e risanamento conservativo	Denuncia di inizio attività	No
Ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma, salvo per adeguamento alla normativa antisismica	Denuncia di inizio attività o permesso a costruire	Si**
Sopralzi, addizioni, ampliamenti	Denuncia di inizio attività o permesso a costruire	Si**
Nuove costruzioni e ampliamenti disciplinati da piani attuativi che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, o comunque disciplinati da idonei strumenti urbanistici dettagliati	Denuncia di inizio attività o permesso a costruire	Si**
Nuove costruzioni o ampliamenti diversi dal punto precedente	Permesso a costruire	Si**
Ulteriori assensi necessari in casi particolari
Intervento	Permesso o autorizzazione
Opere su immobili con vincolo storico culturale e architettonico ai sensi del dlgs 490/99	Approvazione della Soprintendenza (del Ministero ai Beni Culturali in caso di opere pubbliche) entro 90 giorni dalla richiesta
Opere su immobili con vincolo ambientale ai sensi del dlgs 490/99	Approvazione da parte della Regione entro 60 giorni dalla richiesta
Costruzioni in zone sismiche	Autorizzazione da parte del competente ufficio tecnico della Regione
Costruzioni nelle zone di salvaguardia contigue ad opere di difesa dello Stato o a stabilimenti militari o a porti	Autorizzazione del comandante territoriale, salvo che i piani urbanistici siano stati da lui già autorizzati
Attività edilizia nella laguna veneta, nei centri storici di Chioggia e di Sottomarina e nelle isole di Pellestrina, Lido e Sant'Erasmo	Parere vincolante della Commissione per la salvaguardia di Venezia
Costruzioni su terreni confinanti con il demanio marittimo	Autorizzazione dell'autorità competente
Costruzione, spostamento e modifica di edifici nelle zone di salvaguardia in prossimità della linea doganale e nel mare territoriale	Autorizzazione del direttore della circoscrizione doganale
Opere nelle aree naturali protette	Nulla osta dell'Ente parco entro 60 giorni dalla richiesta

* Salvo disposizioni regionali o comunali più restrittive

** Salvo i casi in cui il contributo di costruzione non è dovuto, elencati nella tabella 3.

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Tab.3

Quando il contributo di costruzione non è comunque dovuto

interventi in zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale;

ristrutturazione e ampliamento di edifici unifamiliari, in misura non superiore al 20%;

impianti, attrezzature, opere pubbliche realizzate dagli enti istituzionalmente competenti;

opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;

interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;

nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale.

Fonte: Ufficio Studi Confappi

Le tre tabelle vanno lette in modo coordinato tra loro. La prima elenca i tipi di opere edilizie, la seconda i permessi indispensabili per realizzarle e la necessità o meno di pagare anche il contributo di costruzione, la terza i casi di esenzione dal contributo stesso. Si è scelto, per sottolineare le ultime novità, di rappresentare nella tabella numero 2 le norme che saranno applicate all'entrata in vigore della "Legge obiettivo" (90 giorni dopo la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale), che in Lombardia e in Toscana è, nei fatti, anche la situazione attuale. Fino a quel momento, nel resto del Paese, la Dia non riguarderà le nuove costruzioni, gli ampliamenti e le sopraelevazioni.

Puzzle di nuove norme

L'entrata in vigore delle regole sugli assensi edilizi contenute nella cosiddetta "Legge Obiettivo" coinciderà con il parto di un piccolo mostro giuridico. Saranno infatti contemporaneamente vigenti tre tipi di norme, in parziale contraddizione l'una con l'altra.

Da una parte le leggi regionali di Lombardia e Toscana, che potranno essere lievemente "aggiustate" per conciliarsi meglio con la legge obiettivo stessa. Dall'altra, e ciò è più grave, esisteranno norme statali in notevole contraddizione tra loro sul campo d'azione della Denuncia di inizio attività, cioè quelle più rigide contenute del Testo Unico sull'edilizia e quelle, più libertarie, previste dai commi dal 6 al 13 della Legge obiettivo. Benché sia quest'ultima, la più recente, a prevalere, è evidente che il mancato coordinamento tra i due testi creerà notevoli incertezze.

A creare questo scollamento è stata la ritardata pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del Testo Unico (per contrasti con le Regioni), che ha impedito alla Legge obiettivo di modificarlo in tempo utile, per non correre il rischio di prolungare troppo il ping pong tra Camera e Senato per la sua approvazione. Sul filo di lana, perciò, è stato aggiunto alla Legge obiettivo un comma, che delega il Governo a emanare le modifiche necessarie al Testo Unico stesso, entro il 31dicembre 2002. E' quindi prevedibile un periodo di interregno in cui prevarrà la confusione.