A cura dell'Ufficio Studi Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare)

Come far pagare legalmente un po' meno tasse ai propri figli, al momento dell'eredità? Come garantire sicurezza a chi nella coppia è il più debole economicamente? Come acquistare una casa per i propri figli, pagandola meno dei valori di mercato? A queste tre domande, è possibile dare una sola risposta: comprando o donando la "nuda proprietà", oppure l'"usufrutto" di un immobile. In altre parole, è possibile che lo stesso bene abbia due persone con differenti diritti su di esso, il "nudo proprietario" e "l'usufruttuario".

Usufrutto e nuda proprietà

Cosa è l'usufrutto? Una volta tanto, la parola tecnica descrive molto bene il significato. Si tratta del diritto a usare un bene (per esempio un immobile o un terreno) e di goderne i frutti (per esempio un canone di affitto o i prodotti agricoli coltivati). L'unica cosa che manca e la semplice proprietà formale, o, in linguaggio giuridico, la "nuda proprietà". Quindi, quando esiste un usufruttuario c'è anche un nudo proprietario e viceversa.

E' facile capire che chi gode dell'usufrutto ha praticamente tutti i vantaggi, mentre chi ha l'intestazione formale non ha che la soddisfazione di dire " sono io il proprietario".

C'è un però, naturalmente. L'usufrutto è valido solo per un periodo prefissato. Può trattarsi di mesi o di anni, ma più spesso è "vita natural durante". Alla morte dell'usufruttuario, il nudo proprietario (o i suoi eredi) ridivengono proprietari per intero del bene, automaticamente, senza dover fare particolari atti e senza pagare tasse o imposte (tranne quelle di registrazione sull'unione, detta "consolidamento", tra usufrutto e nuda proprietà).

Esistono anche altri diritti, simili all'usufrutto ma un po' più deboli. Il più diffuso, quando si parla di immobili, è il diritto di abitazione. La casa si può abitare, ma non si può goderne i frutti, cioè la rendita derivante da un affitto.

Come l'usufrutto, il diritto di abitazione può essere comprato o ricevuto in dono, ma più spesso è attributo dalla legge in un caso molto comune: quando uno dei due coniugi muore, l'altro ha automaticamente il diritto di abitare (anche saltuariamente) la casa di famiglia e utilizzarne mobili e arredi.

Vantaggi ereditari della nuda proprietà

Fino a un annetto fa capitava spesso che i genitori donassero (o vendessero) ai figli la nuda proprietà dei loro immobili: ora un po' meno, perché con il recente calo delle imposte di successione l'operazione ha un senso solo quando il patrimonio immobiliare è piuttosto consistente e a ereditare sono in pochi, o meglio uno solo.

Il vantaggio sta nel fatto che al momento della donazione o della vendita della nuda proprietà si pagano le imposte in proporzione al valore della nuda proprietà stessa, che è sempre inferiore a quello della proprietà piena. Tale valore varia a seconda di chi si tiene l'usufrutto vita natural durante: tanto più è giovane, tanto meno vale la nuda proprietà. Il che è perfettamente logico. Se i genitori sono ancora giovani, probabilmente passeranno molti anni prima che passino a miglior vita. Solo allora i figli potranno disporre liberamente della casa. Quindi il loro diritto all'usufrutto varrà molto, mentre quello dei figli alla nuda proprietà poco. Ovviamente il discorso va ribaltato se i genitori sono molto anziani.

Il guadagno fiscale sta tutto nel fatto che non si pagano più imposte di successione al momento della morte di chi si era riservato l'usufrutto. Vale infine la pena di chiarire che se l'immobile è posseduto da entrambi i genitori, si tiene conto dell'età del più giovane, per determinare il valore della nuda proprietà.

Altri vantaggi

Il genitore che doni al figlio l'intestazione dell'immobile non rischia più di essere sfrattato di casa. Anzi, potrà perfino affittare l'immobile, percependone un reddito. Vale sottolineato che, al momento in cui si compra una casa da destinare a prima casa della famiglia, potrebbe essere particolarmente conveniente spezzare, sin da subito, i diritti in nuda proprietà e usufrutto (se lo si fa dopo, si pagano più imposte, perché occorre registrare un passaggio di diritti in più ). Infatti sia i figli nudi proprietari, che i genitori usufruttuari possono sfruttare le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa (il 3% del valore a titolo di imposta registro, anziché il 10%).

Controindicazioni

La riforma delle imposte di successione, valida sin dal 2001, ha abbassato le aliquote impositive: è permesso a ciascun erede di godere dell'esenzione fino a 350 milioni di valore dei beni ereditati (che per gli immobili, corrispondono a un prezzo di mercato molto più alto). Non è finita: se i figli eredi si stabiliscono nella casa di famiglia, sfruttano anche di una riduzione delle imposte ipotecarie e catastali (che calano dal 3% del valore denunciato a 500 mila lire fisse). Uno "sconto" che non esiste in caso di donazione di nuda proprietà. Inoltre, se il genitore ha bisogno urgentemente di denaro in vita (magari per curare costose e imprevedibili cure mediche), potrà vendere la casa solo con l'assenso dei figli.

Non va infine presa sottogamba un'altra possibilità: per fatalità può venire a mancare prima il figlio che il genitore. Ed ecco che la "nuda proprietà" passa a qualcun altro, per esempio un genero o una nuora poco amati, oppure un nipote scapestrato.

Usufrutto e matrimonio

L'aumento delle coppie sposate che chiedono la separazione dei beni e quello delle famiglie "di fatto" ha dato poi un certo impulso alla pratica dell'usufrutto. Donarlo al componente della coppia economicamente più svantaggiato, che spesso è la donna, è una sorta di "garanzia" a suo favore. In coniuge "debole" (o il compagno della coppia "di fatto"), godendo dell'usufrutto, avranno la possibilità di non perdere i propri diritti sulla casa sia se si dovesse arrivare alla separazione o al divorzio sia se capita una disgrazia e il proprio compagno passa a miglior vita. Ricordiamo infatti che, in caso di morte, se si è senza figli, possono subentrare nei diritti ereditari altre persone. Vi sono vantaggi analoghi anche per chi ha la nuda proprietà: se muore l'usufruttuario, diviene titolare pieno e nessun altro può rivendicare la casa.

L'investimento in nuda proprietà

Venuto in auge negli anni '80, è una formula molto efficace. Si acquista sul normale mercato la nuda proprietà di un immobile, lasciando a chi ce l'ha venduta il diritto ad abitarla per tutta la vita. Il venditore sarà un anziano, senza persone care da beneficare, che ha voglia o bisogno di ricevere un bel po' di milioni senza dover rinunciare alla sua amata abitazione. Chi compra, godrà un consistente sconto sul prezzo reale della casa e pagherà le imposte sull'acquisto solo in proporzione al valore della nuda proprietà acquistata. L'acquisto è talvolta motivato da altruismo: si vogliono avvantaggiare i figli, ora ancora piccoli o comunque adolescenti, ma che in futuro, quando se ne andranno di casa, potranno trovarsi un'abitazione bella e pronta.

Mentre il valore della nuda proprietà ai fini fiscali è rigidamente stabilito dalla legge a seconda dell'età dell'usufruttuario (vedi tabella), l'entità dello sconto ottenibile sul prezzo di libero mercato cambia tenendo conto anche di altre variabili. Per esempio, l'usufrutto di un'anziana vale di più di quello di un uomo, perché le statistiche ci avvertono che le donne vivono più a lungo. Quindi lo sconto sarà minore. Contano poi le condizioni di salute: quanto più la persona che gode dell'usufrutto è malata, tanto più il prezzo cresce . Insomma, l'investimento in nuda proprietà va gestito con delicatezza, perché ha un lato spiacevole (la convenienza nella morte di qualcuno).

Talvolta si preferisce lasciare all'anziano non l'usufrutto, ma il semplice "diritto di abitazione". Questo perché se l’usufruttuario decidesse di affittare la casa il contratto sarebbe valido e impegnativo, fino a scadenza, per il nudo proprietario, anche se nel frattempo l’usufruttuario fosse passato a miglior vita

Doveri dell'usufruttuario

Dato che ha praticamente tutti i vantaggi, chi ha l'usufrutto ha anche dei doveri. Prima di tutto quello di conservare il bene in buone condizioni, sia attraverso la piccola manutenzione che con costose riparazioni straordinarie . Poi di pagare praticamente tutte le spese, comprese quelle fiscali. Perciò è l'usufruttuario che deve versare l'Ici (imposta comunale sugli immobili), l'Irpef (imposte sui redditi) e le normali spese condominiali. Anche il nudo proprietario però deve fare la sua parte. E cioè pagare le spese di "manutenzione straordinaria", cioè, nel caso di un immobile, i grossi lavori di ristrutturazione che fanno sì che il bene aumenti il suo valore. Questo perché, alla fine del periodi di usufrutto, diverrà proprietario per intero di qualcosa di maggior valore. In cambio, l'usufrutturario gli deve versare, una volta all'anno, una somma pari all'interesse legale sulla spesa affrontata (attualmente il 3,5%). Facciamo un esempio: se il nudo proprietario paga 10 milioni per installare un ascensore in un condominio, l'usufruttuario gli deve 350 mila lire all'anno.

Usufrutto non immobiliare

L'usufrutto non riguarda solo gli immobili, ma anche tutti gli altri beni. Se, per esempio, il genitore ha un'azienda (può essere un negozio di salumeria o una grande fabbrica), può decidere di continuarla a gestire dall'imprenditore che è, e cederne la nuda proprietà ai figli. Lo stesso discorso può valere perfino per quote di investimento in titoli. La pianificazione di questi casi, che prevede decisioni piuttosto complesse, prevede l'assistenza di esperti e l'utilizzo di formule (tipo le fiduciarie o i trust) che vanno predisposte con cura e comunque nel pieno rispetto delle leggi.

Nuda proprietà e usufrutto dal punto di vista fiscale

Elaborazione Confappi su dati del Ministero delle Finanze. I rapporti descritti sono quelli validi dal primo gennaio 2001

Valore usufrutto: è la percentuale rispetto al valore catastale giudicata congrua dal Fisco. Esempio: se una casa vale per il Fisco 100 milioni e chi mantiene l'usufrutto ha 69 anni, ai fini fiscali la casa per lui varrà 42 milioni, mentre per chi ha acquisito la nuda proprietà il valore sarà di 58 milioni