Risparmio energetico in 10 rate, incrementata l’indennità esproprio, imposti gli aggiornamenti catastali

Ici. locazioni, mutui, recupero, class action: le principali novità della Finanziaria 2008

Pioggia di novità per la casa dalla Finanziaria 2008. La maggior parte di queste saranno favorevoli al contribuente e pare anche che nel provvedimento di quest’anno, a differenza di quello dell’anno precedente, non ci siano forti aumenti di oneri burocratici a carico del cittadino, derivanti da un atteggiamento un po’ paranoico del Fisco nel contrastare l’evasione con il varo di adempimenti spesso inutili.

Nel ventaglio dei provvedimenti spicca, come nuova, la riduzione dell’Ici sull’abitazione principale, i cui effetti dipenderanno in parte dalla buona volontà dei comuni nel non aumentare le aliquote e ridurre le detrazioni. A favore delle famiglie in locazione e degli studenti universitari in trasferta, hanno un importante rilievo anche le nuove detrazioni sui canoni versati: ricordiamo che il boom del costo degli immobili ha trascinato con sé, come effetto secondario, anche la lievitazione dei prezzi degli affitti, contribuendo ad incrementare il tasso di povertà delle fasce economicamente più deboli.

La rivalutazione del 10% della somma massima su cui applicare la detrazione del 19% sui mutui per l’acquisto della dimora abituale è senz’altro una misura positiva, ma insufficiente. Era da 13 anni, infatti, che tale tetto non era toccato: perdipiù nel 1994 la detrazione era del 27%, e non del 19% come adesso. Fatti i debiti calcoli, per tornare ai vantaggi che si godevano allora, tenendo conto anche dell’inflazione, si sarebbe dovuto perlomeno raddoppiare il tetto massimo (calcolare per credere). L’aiuto dato alle famiglie in difficoltà dalla Finanziaria, con prolungamento del periodo del mutuo fino a un anno e mezzo in più, con oneri a carico dello Stato (vedi articolo), è meritorio, ma il buon senso fa comprendere che i meccanismi di applicazione saranno complessi e ferragginosi: una parte dei fondi saranno dirottati in costi burocratici e le attese per ottenere la proroga saranno lunghe.

Il prolungarsi, per ulteriori tre anni, della detrazione fiscale del 36% e dell’Iva agevolata sul recupero offre una ragionevole lasso di tempo per programmare le ristrutturazione e la resurrezione della detrazione sul prezzo di acquisto degli immobili ristrutturati da imprese ne amplia il campo di azione.

Con il nuovo “lifting” delle detrazioni del 55% sul risparmio energetico si pone riparo a un’importante carenza della Finanziaria scorsa. Viene infatti data la possibilità di rateizzare fino a 10 anni la detrazione stessa (anziché in soli 3 anni). Un vantaggio decisivo: era del tutto impossibile, per una famiglia anche di reddito medio-alto, godere per intero della detrazione esistente in 3 anni, salvo nel caso di opere condominiali. Chi infatti toccava il tetto dei 100 mila euro, per potere godere dello sconto per intero, avrebbe dovuto accumulare almeno 33 mila euro di imposte annue da versare allo Stato. Posto riparo poi, con effetto retroattivo, all’errore di stampa della Finanziaria scorsa, che aveva espulso dal 55% la coibentazione di tetti e pavimenti.

Sburocratizzate, inoltre, certe opere (doppi vetri e pannelli solari), che non hanno più bisogno di una certificazione energetica per essere detraibili. Più ambigua l’estensione della detrazione alla sostituzione di caldaie che non siano a condensazione. Se ne occupano due diversi commi. Il primo fissa un onere massimo per lo Stato di 2 milioni di euro per la sostituzione con qualsiasi altro apparecchio. La cifra è ridicola: basterà la richiesta di pochi supercondomini per esaurire le scorte di denaro. Il secondo parla di “pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia”. Si è in attesa di chiarimenti: le pompe di calore ad alta efficienza possono essere installate anche su impianti di climatizzazione e condizionamento, che non sono un modo efficiente di riscaldare (ma a ciò dovrebbe supplire la certificazione energetica delle opere).

Il contestatissimo varo della “class action” (l’azione a difesa di collettività di consumatori) è tutt’ora un’incognita, sia perché la stessa maggioranza (con in testa il ministro Bersani) prevede di modificare e integrare la norma, sia perché l’uso o l’abuso di tale strumento è tutto da verificare in Italia. Le nostrane associazioni dei consumatori, in perenne lotta fratricida interna, sembrano finora aver privilegiato le azioni ad effetto al lavoro duro e quotidiano a favore dei loro iscritti (per quanto con lodevoli eccezioni) e l’estensione della class action ad altri organismi, senza una cernita seria, non può reggere sul lungo periodo. Chi vivrà, vedrà.

Cosa cambia per i proprietari

1) Ici ridotta per chi abita la casa;

2) Un po’ più di “sconto” fiscale sui mutui;

3) Rinnovo fino al 2010 detrazione 36% e 55%;

4) Fino a 10 rate per detrazione 55% sul risparmio energetico;

5) Separati e divorziati con aliquota ridotta Ici

6) Estinzione anticipata dell’ipoteca estesa agli immobili nuovi;

7) Più facile sostituire il mutuo con uno migliore;

8) Proroghe per chi non ce la fa a pagare la rata del prestito;

9) Pannelli fotovoltaici obbligatori per case nuove fino a un 1 kw potenza;

10) Rimborsati meglio gli espropri;

11) Riproposta l’imposta sostitutiva del 4% sui terreni edificabili;

12) Catasto utenze esteso ai telefoni;

13) Imposti gli aggiornamenti catastali;

14) Corresponsabilità acquirenti nelle compravendite con Iva;

15) Programma straordinario di edilizia residenziale pubblica

16) Gli apparecchi televisivi dovranno integrare un sintonizzatore per il digitale terrestre.

Cosa cambia per gli inquilini

1) Detrazione fiscale da 150 a 300 euro annui per chi paga un canone per l’abitazione principale (con limiti di reddito);

2) I giovani tra i 20 e i 30 anni che escono di famiglia, se si stabiliscono a non meno di 100 chilometri di distanza hanno diritto a una detrazione da 495,8 a 991,6 euro (a seconda di certi limiti di reddito);

3) Gli studenti universitari fuori sede possono godere di un massimo di 500,27 euro di detrazione per i canoni pagati alle case dello studente.

4) Gli enti no-profit possono chiedere di comodato o locazione immobili gestiti dal Demanio, edifici scolastici o ex strutture sanitarie.

Mutui: aumenta lo sconto fiscale

La detrazione annuale del 19% sugli interessi e sugli altri oneri dei mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale passa da un tetto imponibile di 3615,2 euro a 4.000. Quindi si potrà detrarre annualmente fino a 760 euro (invece di 686,89 euro).

Una mano a chi è in crisi. Chi fatica a pagare le rate del mutuo per l’acquisto della prima casa, può chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a 18 mesi. In sostanza la durata del mutuo viene “allungata”, al massimo per un anno e mezzo, salvo diversi accordi. I costi della proroga (procedure bancarie e onorari notarili necessari) sono coperti da un apposito “Fondo di solidarietà” con una dotazione di 10 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008 e 2009. Occorre dimostrare di non essere in grado di provvedere al pagamento, secondo forme stabilite da un futuro regolamento.

Estinzione per le nuove costruzioni. L’estinzione anticipata senza penali dei mutui ipotecari viene estesa anche a quelli accollati a seguito di frazionamento, per i quali continuavano ad applicarsi le penali imposte da banche e finanziarie. Per intendersi, si tratta del caso, assai comune, in cui un’impresa richiede un prestito ipotecario per costruire un palazzo. In seguito vende i singoli appartamenti dell’edificio a più acquirenti, e accolla a ciascuno di loro una parte del mutuo originario, frazionato. Si pone così riparo a un “buco” del decreto Bersani.

Surrogazione. Al passaggio (surrogazione) di un mutuo da una banca all’altra, non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per le pratiche catastali. Ciò dovrebbe risolvere una parte delle liti in corso, che rendono la surrogazione difficilissima. La Finanziaria non lo dice, ma ci si dovrà comunque rivolgersi a un notaio, versandogli il relativo onorario. Resta possibile però ricontrattare con la vecchia banca nuove condizioni per il mutuo esistente (senza ricorrere al notaio, salvo casi particolari).

Altre due novità “appesantiscono” invece gli adempimenti: chi non dichiara nel contratto di mutuo di acquistare una prima casa, anche se ha diritto ai relativi vantaggi, perde la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva agevolata allo 0,2% sulle rate (e deve versare quella al 2%). Per aver diritto alla detrazione sui mutui per la costruzione dell’abitazione principale (che è diversa da quella sull’acquisto) la stipula del mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti, ovvero nei diciotto mesi successivi dall’inizio dei lavori di costruzione.(novità della legge collegata alla Finanziaria).

Agevolate le locazioni ad abitazione principale

Aumentati i casi di detrazioni annuali a favore degli inquilini. Ne potranno godere solo i contribuenti con redditi medio-bassi, secondo due scaglioni : redditi complessivi fino a 15.493,71 euro e da questa cifra fino a 30.987,41 euro. Ovviamente chi guadagna di meno avrà una detrazione superiore. Questa la mappa definitiva:

1) Chi stipula un contratto per l’abitazione principale. Primo scaglione: detrazione 300 euro. Secondo scaglione: 150 euro. (nuova detrazione)

2) Chi stipula un contratto a canone convenzionato di 3+2 anni di durata. Primo scaglione: detrazione 495,8 euro. Secondo scaglione: 247,9 euro (detrazione già esistente).

3) Per i primi 3 anni, i dipendenti che hanno stipulato un contratto per l’abitazione principale in un nuovo comune adibito a residenza, o i giovani tra i 20 e i 30 anni che escono di famiglia. Requisiti: la nuova residenza deve essere a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione. Primo scaglione: detrazione 991,6 euro. Secondo scaglione: 495,8 euro. (nuova detrazione,ma limitatamente ai giovani)

Tutte queste agevolazioni sono proporzionate al periodo dell’anno in cui si gode la destinazione ad abitazione principale e non sono cumulabili. Secondo modalità da stabilire, si godranno per intero, anche se le imposte da versare fossero inferiori al loro importo. La misura si applica già dal prossimo anno (per il 2007).

La detrazione del 19% fino a 2.633 euro (cioè di un massimo di 500,27 euro di sconto fiscale) a favore degli studenti iscritti a un corso di laurea presso una università ubicata in un comune distante da quello di residenza almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, viene estesa anche, dal 2008, ai canoni pagati alle case dello studente o comunque enti che forniscono questo tipo di ospitalità.

Ici ridotta per la dimora abituale

Nuova agevolazione Ici per i proprietari di case destinate ad abitazione principale. Il meccanismo di calcolo non è certo dei più semplici e creerà grossi grattacapi a chi non ama la matematica. In sostanza bisognerà:

- Applicare all’imponibile l’aliquota prevista ogni anno dal comune (in genere quella agevolata per l’abitazione principale).

- Detrarre l’importo previsti dal comune per l’abitazione principale, che è almeno di 103,29 euro, ma può essere incrementato dal comune (fino a questo punto, si procede come si è sempre fatto);

- Calcolare a parte l’1,33 per mille dell’imponibile (l’ulteriore detrazione).

- Se tale percentuale supera 200 euro, farla uguale a 200 euro.

-Sottrarre tale ulteriore detrazione dall’imposta calcolata prima, per avere l’imposta reale che si verserà..

A parte, pubblichiamo un esempio di calcolo.

Il risparmio sull’Ici finora dovuta, in percentuale, è tanto più elevato quanto l’imposta è bassa e quanto più è ridotta l’aliquota pretesa dal Comune. In media, si potrebbe stimare di circa un quarto dell’Ici precedentemente dovuta

Si noti però che i comuni, volendo, potrebbero cercare si annullare, in tutto o in parte, gli effetti della nuova norma prevista dalla Finanziaria 2008. Basterà infatti che incrementino l’aliquota prevista per l’abitazione principale Non potranno godere di molta flessibilità solo i comuni che sono stati finora avari con i contribuenti è hanno richiesto aliquote alte (fino al 7 per mille).

Per convincere i comuni a non essere esosi, però, lo Stato promette di rimborsare le loro perdite di incasso.

L’ulteriore detrazione non si applica alle abitazioni nelle categorie catastali A/1 (case di lusso), A/8 (ville) e A/9 (edifici monumentali, come castelli e ville patrizie).

Se vi sono più proprietari che abitano nell'immobile la detrazione si divide in parti uguali, a prescindere dalle quote di proprietà. Lo sconto deve essere rapportato al numero di mesi durante i quali si è protratta la destinazione ad abitazione principale.

Dubbi permangono su cosa accada se il comune ha deliberato una detrazione superiore a quella minima (di 103,29 euro), magari per le categorie deboli (invalidi, pensionati con la “minima”, disoccupati). C’è chi ritiene che comunque le detrazioni applicabili non possano superare la somma tra quella vecchia (103,29) e quella nuova (200), cioè 303,29 euro: si è in attesa di chiarimenti.

Ribassi a chi risparmia energia. Dal 2009 i comuni potranno (ma non dovranno) fissare un’aliquota inferiore al 4 per mille a chi installa pannelli solari o altre impianti da Nel primo caso l’aliquota ridotta varrà per la durata massima di 3 anni , nel secondi di 5 anni. Le modalità sono da scrivere in un futuro regolamento.

Separati e divorziati. Se restano proprietari dell’immobile in cui abita l’altro coniuge hanno diritto all’aliquota Ici per l’abitazione principale e alle relative detrazioni, a meno che siano proprietari o titolari di diritto reale su un'altra abitazione nello stesso comune.

Due esempi di calcolo

Dati:

Imponibile per l’abitazione = 150.000 euro; Aliquota Ici abitazione principale = 6 per mille; Detrazione abitazione principale = 104 euro; Ulteriore detrazione = 150.000 x 1,3 per mille =195 euro

Calcoli: Imposta finora dovuta: (150.000 x 6 per mille) – 104 = 796 euro

Imposta che sarà dovuta: 796 – 195 = 601 euro

Risparmio: 195 euro (il 24,5% dell’Ici circa).

Dati

Imponibile per l’abitazione = 250.000 euro; Aliquota Ici abitazione principale = 6 per mille; Detrazione abitazione principale = 104 euro; Ulteriore detrazione = 250.000 x 1,3 per mille =325 euro. L’importo è però ridotto al tetto massimo di 200 euro.

Calcoli: Imposta finora dovuta: (250.000 x 6 per mille) – 104 = 1.396 euro

Imposta che sarà dovuta: 1.396 – 200 = 1.196 euro

Risparmio: 200 euro (il 14,3% dell’Ici circa)

Fonti alternative e risparmio energetico

Finanziaria generosa per il risparmio energetico. Proroga fino al 2010 dell’attuale detrazione del 55% riguardante il recupero totale dell’edificio, le coibentazioni, i pannelli solari e la sostituzione di caldaie con modelli a condensazione. Quest’ultima misura, anzi, viene ampliata alla a sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia. Inclusa anche la sostituzione con altri tipi di caldaie, ma con due limiti: detrazione valida solo fino al 2009 e nei limiti di spesa per lo Stato di 2 milioni di euro annui (cifra assai ridotta, con la quale verranno agevolati solo pochi impianti)..

I livelli di risparmio da conseguire per la detrazione del 55% saranno stabiliti da un nuovo decreto (è probabile che aumentino progressivamente, secondo i criteri previsti dal Dlgs 192/2005).

Si concede, a scelta del contribuente, in quanti anni (da 3 a 10) si intende godere della detrazione (misura importante, perché prima si rischiava di non avere “capienza fiscale” sufficiente).

Non è più richiesta la “certificazione energetica” o la “qualificazione energetica” sostitutiva per il cambio di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari (ma in condomini, sì). Stesso discorso per i pannelli solari. Necessarie però per finestre e pannelli la certificazione del costruttore.

Apparecchi e lampadine. Resta agevolata anche la sostituzione di frigoriferi con altri a classe energetica non inferiore ad A+ . Dal 2010 sarà vietata la vendita di elettrodomestici di classi energetiche inferiori alla A e di motori elettrici della classe 3 . Dal 2011 sarà vietata la vendita di tradizionali lampadine a incandescenza e di elettrodomestici privi di dispositivo per interrompere il collegamento alla rete elettrica.

Nuove costruzioni. Passa da 0,2 Kw a 1 Kw la potenza degli impianti fotovoltaici da installare in ciascuna unità abitativa negli edifici di nuova costruzione “compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell’intervento” (frase sibillina).

Dal 2009 il rilascio del permesso di costruire è subordinato alla certificazione energetica dell’edificio come prevista dall’articolo 6 del Dlgs n. 192 del 2005, nonché a caratteristiche strutturali dell’immobile finalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delle acque da pioggia.

Il ventaglio delle altre misure

Il ventaglio degli altri provvedimenti che riguardano la casa è molto ampio: ecco alcuni dei più importanti.

Ristrutturazioni. Restano fino al 2010 sia la detrazione fiscale del 36% sulle opere di recupero, sia l’Iva agevolata sulle fatture per la manutenzione ordinaria e straordinaria (sulle quali continua a dover essere indicato il costo della mano d’opera). Viene anzi reintrodotta anche quella sull’acquisto di interi immobili ristrutturati , che è stata “sospesa” quindi per i soli interventi eseguiti nel 2006 e nel 2007. Ricordiamo che in questo caso il 36% è applicato su un quarto del prezzo di acquisto.

Compravendite. Chi compra una casa versando l’Iva (in genere una nuova costruzione) è corresponsabile con il venditore se viene dichiarato un prezzo più basso di quello reale. Gli si potranno chiedere le relative sanzioni e imposte.

Catasto utenze. Viene esteso anche ai contratti di servizi di telefonia, fissa, mobile e satellitare l’obbligo di indicazione del codice fiscale e, indirettamente, anche l’obbligo da parte degli utenti di comunicare i dati catastali identificativi dell'immobile presso cui è attivata l'utenza (già presente per contratti di luce, gas e acqua).

Catasto immobili. L’Agenzia del Territorio (come anche i comuni) può richiedere ai proprietari atti di aggiornamento catastale: se questi non ottemperano entro 90 giorni, procede d’ufficio ad aggiornare i dati, con oneri a loro carico (stabiliti da provvedimento del direttore dell’Agenzia del Territorio).

Redditi. Se si è solo titolari di redditi da immobili (fabbricati, terreni, redditi agrari) di importo fino a 500 euro, l’Irpef non è dovuta. Il reddito della dimora abituale e delle sue pertinenze, già sin d’ora detraibile, non è computato ai fini del calcolo del reddito complessivo che vale per le detrazioni dei carichi di famiglia.

Espropri. In conseguenza alla sentenza della Corte Costituzionale n° 348/2007 che aveva giudicato non sufficiente l’indennità di espropriazione prevista per legge, la Finanziaria la ridetermina nella misura pari al valore venale del bene, con riduzione del 25 per cento quando l’ esproprio “è finalizzato ad attuare interventi di riforma economico-sociale”. E’ previsto un aumento del 10% quando l’accordo di cessione è stato concluso senza contestazioni. L’effetto della legge è retroattivo e si applica agli espropri in corso.

Class Action. Tra sei mesi le associazioni dei consumatori riconosciute a livello nazionale nonché associazioni e comitati che adeguatamente rappresentativi degli interessi collettivi che vengono fatti valere, potranno promuovere cause collettive di risarcimento a cui corso, anche mentre si stanno svolgendo e anche in appello, i singoli consumatori potranno aderire. Sono stabiliti criteri per i risarcimenti, “contrattabili” da aziende e società in camera di conciliazione. Il giudice può ritenere la causa infondata o non ravvisare l’esistenza di un interesse collettivo.

La cosiddetta Class Action può interessare i rapporti dei cittadini con tutte le aziende e imprese: nel settore della casa con quelle delle utenze (gas, luce, telefono, acqua) con i fornitori e gestori di riscaldamento, con i manutentori degli ascensori, con le imprese edili costruttrici, con le fornitrici di elettrodomestici, materiali edili e impianti.

Abusivismo edilizio. Nelle aree a vincolo di inedificabilità, a spazi pubblici o destinate a case popolari, l’abusivismo è colpito anche dal sequestro del cantiere entro 60 giorni dall’ordine di sospensione dei lavori e 15 giorni dalla relativa notifica.