Gli onorari cambiano a seconda della località e della difficoltà dell’atto

Notai: come districarsi nella giungla delle tariffe

Quanto costa una comprar casa, a parte il prezzo dell’immobile? A questa domanda, quasi tutti, giustamente, risponderanno: “le tasse e poi il notaio”. Poi , approfondendo un po’: “Eventualmente, anche i costi del mutuo e dell’agenzia immobiliare”. E, infine, qualcuno si ricorderà anche di altri esborsi necessari, quali la ristrutturazione necessaria, il trasloco, le utenze.

Finché la domanda resta generica, tutto bene. Ma quando diviene mirata e ci si chiede: “ma quanto costa il notaio?” “E quante e quali tasse ci sono?” “E quanto pago il mutuo e l’agenzia immobiliare?”, allora sono dolori.

Questa inchiesta è volta a dare un’idea sull’ammontare di alcuni di questi esborsi necessari che, alla prova dei fatti, sono spesso più pesanti di quel che ci si aspetta. In particolare, dei costi burocratici e fiscali dell’acquisto di una casa (nonché di quelli relativi ad alcune altre operazioni molto comuni che prevedono l’assistenza di un notaio).

L’unica cosa certa che scaturisce dall’indagine è non esistono certezze: si possono dare solo utili indicazioni. Per una miriade di ragioni. Come vedremo, infatti, la spesa è influenzata non solo dal tipo di acquisto (per esempio, prima o seconda casa), ma anche dalla zona geografica dove avviene (che coinvolge gli onorari dei notai e le percentuali degli agenti immobiliari), nonchè dalle difficoltà da affrontare per eseguire le indagini necessarie alla compravendita (che può far salire le tariffe notarili) e talora anche dalla trattativa con il singolo professionista che ci si trova di fronte. Perfino i costi fiscali, che pure sono stabiliti a livello nazionale, possono variare di poco a seconda delle circostanze, perché ai tributi sui trasferimenti si aggiungono diversi piccoli “balzelli” (il bollo e le visure ipocatastali, per esempio). Per rendersene conto basta consultare la prima tabella, che riporta tutte le voci di cui si compongono i costi burocratici di una “normale” compravendita, a un prezzo medio e priva di qualsiasi complicazioni.

Compravendite; onorario notarile. Senza notaio (o, in casi particolarissimi, un giudice) non si può divenire proprietari di un immobile o di un terreno. Ciò rende il notaio un professionista tutto particolare, che accoppia due figure: quella del funzionario pubblico e quella del consulente privato, in quest’ultimo ruolo simile a un commercialista, a un avvocato o a un medico.

Così come capita per altri professionisti iscritti a un albo, il notaio ha un tariffario professionale, approvato per decreto ministeriale (il Decreto del Ministero della Giustizia 27 novembre 2001). Il tariffario notarile è, o dovrebbe essere, molto meno “interpretabile” di quello di altre categorie di liberi professionisti, quantomeno per quanto attiene al pagamento di quelle prestazioni che sono per legge a lui demandate. Viceversa una certa flessibilità torna ad esserci per quelle che riguardano il suo ruolo di semplice consulente.

Questa constatazione, forse a livello inconscio, pervade la mente dei cittadini che spesso frequentano gli studi notarili con la stessa soggezione con cui si entra in chiesa e con la convinzione che le cifre a loro richieste sono una sorta di “tassa” fissa e immutabile che, volenti o nolenti, occorre pagare.

Voglia di trasparenza. Ultimamente però, con il crescere del peso delle associazioni dei consumatori, nonché anche in conseguenza di irrispettose inchieste televisive sugli loro onorari (“le iene”), la volontà dei più sensibili di ricevere informazioni chiare e comprensibili è cresciuta. Purtroppo il tariffario notarile non è certo un modello di consultabilità: occorre infatti tener conto di numerosissime voci per ogni semplice prestazione, attraverso un collage la cui composizione è fuori dalla portata non solo del comune cittadino, ma perfino di tecnici del settore con competenze non sufficientemente specializzate .

Si pensi, per esempio, che per una banale cancellazione di ipoteca, oltre all’onorario dell’atto rapportato al valore dell’ipoteca, eventualmente incrementato per la complessità della pratica, può occorrere prevedere quello per cinque copie autentiche, tra cui una esecutiva, due diritti di presentazione, un diritto di scritturato urgente per originale e copie autentiche, un diritto di iscrizione a repertorio, il rimborso delle spese generali di studio, un diritto di accesso.

Non solo: due articoli del tariffario introducono quella che da alcuni può essere definita come una “flessibilità” e da altri come un’“ambiguità”. Il primo è l’articolo 30, che prevede la possibilità che possano essere triplicate tutte le voci più importanti per gli onorari , (compresi quelli per i rogiti) “ove sia occorso, oltre la normale indagine giuridica, esaminare titoli, registri pubblici e documentazione particolarmente complessa, consultare dottrina e giurisprudenza, tenere conferenze e colloqui, redigere e presentare istanze e denunce”. Il secondo è l’articolo 34 , che “sgancia” dalla tariffa le consulenze “non strettamente connesse con l'esercizio della funzione pubblica” .

Localismi. Se le cose stessero solo così, si aprirebbe un varco nella tariffa grande come un’autostrada. I due articoli, però, demandano ai consigli notarili distrettuali (che grossomodo, fanno capo alle province), la determinazione dei criteri della loro applicazione.

I consigli hanno fatto larghissimo uso delle loro facoltà, spesso incrementando di una certa percentuale quasi tutte le tariffe (tenendo conto della continua necessità di aggiornamento legislativo dei notai). Quindi la facoltà data dall’articolo 30 di incrementare le tariffe per particolari difficoltà della pratica è stata da una parte un po’ ridotta, dall’altra “spalmata” su tutte o quasi tutte le prestazioni notarili, anche quelle di routine. Pertanto oggi si può tranquillamente affermare che il tariffario nazionale conta un po’ meno di quelli locali ai fini della determinazione degli importi degli onorari. Talaltra i tariffari distrettuali prevedendo anche “sgravi” per il cittadino su pratiche che prevedono un impegno minore del professionista. Tipico è il caso di più rogiti che riguardino lo stesso condominio o lo stesso complesso di villette di nuova costruzione, per le quali basta approfondire una sola indagine valida per più unità immobiliari. O quello di una certa limatura degli onorari per le compravendita quando ad essi si aggiungono quelli dovuti per un mutuo, sottoscritto sullo stesso immobile.. In parte, inoltre, si è tenuto conto anche dei distretti “ricchi” e di quelli “più poveri”, con il risultato che tra due atti identici, costa in genere di più uno stipulato in una grande città del Nord rispetto a uno redatto in un paesino del Sud.

Dubbi. L’autonomia distrettuale ha però anche un effetto poco piacevole: la trasparenza delle tariffe diviene ancor più difficile, anche perché non basta consultare il tariffario nazionale, ma anche quelli locali (i più difficili da ottenere).Inoltre i giudici, in occasione di cause a notai che avevano richiesto onorari considerati troppo “scontati”, e che perciò erano stati richiamati dall’Ordine, si sono contraddetti l’un l’altro nel decidere se le tabelle distrettuali hanno valore vincolante, oppure sono semplici indicazioni amministrative e resta fermo che l’unica norma di legge resta il tariffario nazionale.

Dal distretto di Lecco e Como, un’iniziativa per la trasparenza

Tariffe notarili on-line: i notai di Lecco e Como hanno inserito nel loro sito un programma che calcola in un battibaleno l’ammontare degli onorari notarili per quasi tutte loro prestazioni: rogiti di compravendita con e senza mutuo, mutui, cancellazioni di ipoteca, separazione dei beni, rinuncia all’eredità e via elencando. Tutte informazioni valide per la zona di loro competenza (nell’articolo xxx abbiamo parlato della variabile geografica degli onorari), ma comunque utilissime per avere un’idea dell’incidenza dei costi dei notai anche altrove: particolarmente in Lombardia, dove i criteri delle tariffe sono abbastanza simili. Ed è grazie alla collaborazione dei notai di Lecco e di Como che quest’inchiesta ha potuto vedere la luce.

La spinta verso la trasparenza è encomiabile anche perché nel notariato non sono mancate da parte di alcuni malumori per la scelta fatta. Chi dissente può, ovviamente, far valere buone ragioni , ricordando ad esempio come ogni atto notarile può essere diverso da un altro e che ogni semplificazione può rivelarsi grossolana.

“Non ci pentiamo, però, di avere messo on-line le tariffe”, sorride Franco Panzeri, presidente del consiglio di lecco e Como, “non solo per un atto di sensibilità verso i clienti, ma anche perché pensiamo sia giusto premere verso la semplificazione dei criteri con cui sono valutati i nostri onorari, abbandonando quelli complessi e ferraginosi del tariffario ora in vigore, che asi possono far risalire a mezzo secolo fa. Dopo comprensibili perplessità, ci pare che il nostro messaggio sia stato percepito anche a Roma oltre che da tanti colleghi in tutta Italia che hanno a cuore la loro funzione pubblica .”

In effetti all’Ordine notarile è allo studio di una apposita commissione una radicale semplificazione della tariffa. Afferma Bruno Barzellotti, consigliere dell’Ordine: “Il nostro scopo finale sarebbe eliminare la selva mini-prestazioni, facendo ruotare l’onorario attorno a due sole voci: un minimo inderogabile per le prestazioni ordinarie e una parte concordata in trattativa tra cliente e notaio, che comprenda anche le consulenze. Lo scopo è anche raccogliere le sollecitazioni all’apertura alla concorrenza che ci provengono dall’Unione Europea. C’è ancora molto da lavorare, però, prima di arrivare a una definitiva bozza di progetto”.

La parcella di acquisto casa in dettaglio

Tributi e onorari notarili nel distretto di Lecco e Como per un atto pubblico di compravendita immobiliare di 8 fogli di un appartamento con prezzo denunciato di 100.000 euro (senza mutuo)

N. voce	Tributi e adempimenti burocratici	1a casa	Altro immobile
1	Imposta di registro	3.000,00	7.000,00
2	Imposta catastale	168,00	1.000
3	imposta ipotecaria	168,00	2.000
4	Imposta di Bollo (telematica)	230,00	230,00
5	Tassa d'Archivio Notarile	35,30	35,30
6	Trascrizione per Conservatoria	35,00	35,00
7	Voltura catastale	35,00	35,00
8	Visura ipo-catasale decennale*	150,00	150,00
	Totale tributi	3.821,30	10.485,30
	Onorari notarili e compensi imponibili
1	Onorario base	257,69
2	Iscrizione a repertorio onorario	0,50
3	Incremento onorario ex art. 30 tariffario (+ 168%)	593,04
4	Onorario per consulenze (art. 34 tariffario)	197,00
5	Copie dell'atto (8 fogli) 1 per stipula	16,00
6	4 per le parti	64,00
7	1 per registrazione	16,00
8	1 per trascrizione	16,00
9	1 per voltura catastale	16,00
10	Redazione dell'atto 1 per registrazione	34,00
11	1 per trascrizione	34,00
12	2 per voltura catastale	68,00
13	Onorari per copie 1 per registrazione	26,00
14	1 per trascrizione	26,00
15	Indennità accesso a uffici 1 per registrazione	28,00
16	1 per trascrizione	28,00
17	1 per voltura catastale	28,00
18	Diritti scritturazione per registrazione (1 foglio)	2,00
19	per trascrizione (4 fogli)	8,00
20	per voltura catastale (4 fogli)	8,00
21	Liquidazione imposte	37,00
22	Spese generali (15% tariffa)	217,80
23	25% a Cassa Nazionale Notariato	88,25
24	2% a Consiglio nazionale Notariato	7,06
	Totale	1.816,34
25	Iva	363,27
	Totale onorari e compensi con Iva	2.179,61

* Stima

Totale spesa (1a casa) euro	6.000,91
Totale spesa (altra abitazione) euro	12.664,91

Fonte: Consiglio notarile di Lecco e Como + elaborazione Ufficio studi Confappi-Federamministratori

Tab 2

Costi di compravendite immobiliari senza e con mutuo nel distretto di Milano

Valore compra vendita	Onorario notaio (con Iva)		Tributi + adempimenti burocratici		Totali senza mutuo				Totali con mutuo fondiario*
					1a casa		Altra abitazione		1a casa		Altra abitazione
	Senza mutuo	Con mutuo	1° casa	Altra abitazione	Totale	% costi acquisto	Totale	% costi acquisto	Totale	% costi acquisto	Totale	% costi acquisto
100.000	2.421,58	3.851,75	3.821,30	10.485,30	6.242,88	6,24%	12.906,88	12,91%	7.673,05	7,67%	14.337,05	14,34%
150.000	2.591,04	4.139,29	5.325,00	15.485,30	7.916,04	5,28%	18.076,34	12,05%	9.464,29	6,31%	19.624,59	13,08%
200.000	2.886,48	4.515,96	6.827,80	20.485,30	9.714,28	4,86%	23.371,78	11,69%	11.343,76	5,67%	25.001,26	12,50%
250.000	3.070,74	5.118,19	8.331,50	25.485,30	11.402,24	4,56%	28.556,04	11,42%	13.449,69	5,38%	30.603,49	12,24%
300.000	3.210,18	5.361,74	9.834,30	30.485,30	13.044,48	4,35%	33.695,48	11,23%	15.196,04	5,07%	35.847,04	11,95%
350.000	3.210,18	5.361,74	11.334,30	35.485,30	14.544,48	4,16%	38.695,48	11,06%	16.696,04	4,77%	40.847,04	11,67%
400.000	3.533,88	5.999,40	12.840,80	40.485,30	16.374,68	4,09%	44.019,18	11,00%	18.840,20	4,71%	46.484,70	11,62%
450.000	3.533,88	5.999,40	14.340,80	45.485,30	17.874,68	3,97%	49.019,18	10,89%	20.340,20	4,52%	51.484,70	11,44%
500.000	3.923,34	6.614,59	15.847,30	50.485,30	19.770,64	3,95%	54.408,64	10,88%	22.461,89	4,49%	57.099,89	11,42%

* al 50% del prezzo d'acquisto e iscrizione di ipoteca del doppio del finanziato

Nota: per i tributi si è tenuto conto di: imposte di registro, ipotecarie, catastali, bollo (telematico), tassa di archivio notarile, tasse ipocatastali, visura ipocatastale ventennale (stimata in 150 euro).

Fonte: Elaborazione Ufficio studi Confappi-Federamministratori su dati Consiglio Notarile del distretto di Milano e propri

Come si può vedere nella tabella 1, la parcella dettagliata per una banale compravendita immobiliare si compone in genere di 8 voci per quanto attiene ai tributi che il notaio versa per conto del cliente e in ben 25 voci per quanto riguarda il suo onorario (tali voci, nelle ricevute rilasciate ai clienti, sono talora raggruppate, e quindi appaiono di minor numero). .

Si noti che se (come accade nella maggioranza dei casi) è contestualmente stipulato un mutuo per l’acquisto, le voci dettagliate dell’onorario salirebbero da 25 a 48 (e quelle per i tributi da 8 a 10).

Le prestazioni notarili che incidono di più sono l’onorario base (voce 1, 257 euro, determinata dalla tariffa nazionale), l’incremento dell’onorario ai sensi dell’articolo 30 e le prestazioni di consulenza connesse (voci 3 e 4,complessivamente 736 euro, determinate localmente).. Basta questo per far comprendere come, nel fissare quanto costa un notaio, contano più le decisioni dei consigli notarili distrettuali che la tariffa nazionale.

La tabella 2 consente di stimare, in modo più sintetico, i costi di una compravendita con valori denunciati variabili da 100 a 500 mila euro. Come si può notare, al prezzo di una prima casa si deve aggiungere da un mino del 4% a un massimo del 7,7% di oneri, a secondo se si sia stipulato o meno un mutuo. La percentuale cala quanto più cresce il prezzo di acquisto stesso. Per un’altra abitazione la spesa è il doppio: si oscilla dall11 al 14,4% in più circa.

Va infine tenuto conto che i mutui vengono ormai stipulati per il 70-75% delle compravendite, per importi in media superiori a quello stimato in tabella (siamo al 70-75% del prezzo di acquisto e non alla metà) e che la sottoscrizione prevede spesso altre spese determinate dalla banca (istruttoria, perizia, polizze obbligatorie, eccetera).

Tariffe per il testamento

Il testamento fatto dal notaio, in presenza di testimoni, è molto raro. Più spesso capita che sia olografo, cioè redatto e firmato a mano (va assolutamente indicata la data) . In genere è tenuto in casa in un cassetto, oppure dato da conservare ad altri(può essere il principale beneficato, o anche qualcuno di cui ci si fida che non è citato nemmeno nel testamento o anche un notaio).

Perché il testamento olografo abbia valore per tutti, esso va però pubblicato alla morte del testatore: operazione che ha i suoi costi, del tutto indipendenti però dall’ammontare dei patrimonio ereditario. Questa è la parcella “sintetica”.

Pubblicazione di testamento olografo
Voce	Spesa (euro)
Imposta di registro	168,00
Tributi speciali	5,16*
N. 6 bolli	87,72
Imposta bollo su trascrizione	59,00
Tassa d'archivio	7,40
Trascrizione in conservatoria	35,00
Totale imposte e spese burocratiche	362,28
Onorari e compensi notarili	403,9
Iva su onorari	80,78
Totale onorari notarili	484,68
TOTALE GENERALE	846,96

Non di è tenuto conto dell’eventuale trascrizione dell’atto presso l’Agenzia del Territorio

* Voce variabile a seconda della località

Fonte: Consiglio notarile di Lecco e Como, ottobre 2005

La cancellazione di ipoteca

I costi di cancellazione di ipoteca sono influenzati dall’ammontare per cui è iscritta presso le Conservatorie l’ipoteca stessa Esso non è in genere pari al finanziamento ricevuto, ma al doppio (per esempio, a un finanziamento di 100 mila euro può corrispondere un ipoteca iscritta per 200 mila euro). In particolare, comunque, ad essere influenzati dall’ammontare dell’ipoteca non sono i tributi sulla cancellazione, ma gli onorari notarili,nonché la tassa che si paga all’archivio notarile stesso.

Quanto alla “cancellazione con svincolo”, che ha costi superiori, si tratta di quella che riguarda in intero stabile di più appartamenti, in genere di nuovo costruzione, sul quale l’impresa edificatrice o il promotore immobiliare ha acceso un mutuo: le operazioni di cancellazione sono più complesse e gli onorari crescono.

Importo ipoteca	Tot imposte e spese	onorario notarile cancellazioni	onorario notarile svincolo ipotecario	Totale cancellazione	Totale cancellazione con svincolo
100.000	57,76	540,00	868,18	597,76	925,94
200.000	61,06	540,00	944,92	601,06	1.005,98
300.000	64,26	720,00	1.050,86	784,26	1.115,12
400.000	67,56	720,00	1.082,21	787,56	1.149,77
500.000	70,76	900,00	1.139,51	970,76	1.210,27

Fonte: Consiglio notarile di Lecco e Como, ottobre 2005

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