Ho letto nel sito che a nomina fatta dal costruttore/venditore di
un edificio, anche se inserita nel rogito, è nulla. Perciò i
condòmini..potranno in ogni momento ribellarsi..."
Inoltre la revoca (dell'amministratore) potrebbe avvenire in qualsiasi momento e anche senza alcun
motivo e all'amministratore non spettano indennizzi o risarcimenti per la
revoca.
Poiché purtroppo ho a che fare con un amministratore nullafacente e
con un venditore "osso duro" che non solo ci ha fatto sottoscrivere
(certamente sul compromesso, non mi ricordo se anche sul rogito) che la nomina dell'amministratore
sarebbe spettata a lui per alcuni anni, ma che sostiene di non poterlo revocare
fino al termine del mandato di un anno, avrei bisogno di conoscere la fonte
normativa da cui deriva la sua prima affermazione, per poter convincere i miei
colleghi condòmini che possiamo sostituirci da soli l'amministratore.
Quanto al compenso, se l'amministratore fosse rimasto in carico in carica ad esempio 4 mesi, quale percentuale del corrispettivo annuo sarebbe secondo lei ragionevole riconoscergli al fine di non vederlo mai più? Poiché l'art. 1129 (nomina e revoca dell'amministratore) non si esprime sul compenso da riconoscere, non ci si deve rifare all'art. 1725 (revoca del mandato oneroso), in base al quale il mandante è obbligato a risarcire i danni in caso di revoca prima della scadenza del mandato, salvo che ricorra una giusta causa?
Gli articoli 1129 (nomina e revoca dell'amministratore) e 1136
(maggioranze e modalità per la nomina) sono espressamente indicati come
inderogabili dall'articolo 1138 del codice civile. Non è possibile quindi farvi
eccezione, neppure contrattuale. E tanto basta per dire che la nomina dell’amministratore
fatta dal costruttore è in ogni caso illegittima.
Non è per niente chiaro, in giurisprudenza, se l’amministratore
vada considerato come mandatario con rappresentanza dei condomini (Cassazione
1046/74)oppure un professionista intellettuale, per la cui attività è
riconosciuta la facoltà di recesso del cliente anche senza giusta causa, con il
solo onere del pagamento delle spese sostenute e del compenso per l’opera
svolta (così, per esempio, il Tribunale di Milano, sentenza 6 novembre 1989, n.
10868).
Nel caso in questione, però, non è dubbio il fatto che la giusta
causa esisterebbe, dal momento che la nomina è nulla. Quindi gli indennizzi
sono esclusi. Quanto al riconoscimento dell’onorario per il periodo in cui ha
prestato la sua prestazione, nonché per l’eventuale proroga della sua attività
in attesa della nomina di un nuovo amministratore, sarebbe bene giungere a una
trattativa economica che sfoci in un
compromesso, approvato in assemblea. Ritengo che la richiesta di un congruo
“sconto” possa essere validamente motivata soprattutto se vi sono condomini che
hanno contestato sin da subito la nomina illegittima, della quale
l’amministratore stesso aveva l’obbligo di essere consapevole.