Quando la detrazione degli interessi dei mutui

Le regole sulle detrazioni nella dichiarazione dei redditi sui mutui prima casa sono mutate ben otto volte dal 1990 a oggi. Le conseguenze sono gravi: cambiano a seconda dell’anno in cui si è sottoscritto il mutuo e la confusione regna sovrana non solo tra i cittadini ma perfino tra gli esperti. L’ultima variazione, che vale dal 2001 in poi, è stato un piccolo “regalo” per il contribuente. Vediamo comunque quali sono le norme oggi vigenti.

Chi gode della detrazione. L’agevolazione vale solo per i mutui per l’abitazione principale, e a condizione che chi ha sottoscritto il mutuo sia anche proprietario, o comproprietario, dell’immobile. Si intende come abitazione principale quella dove abitualmente vive il contribuente o i suoi familiari (non tenendo conto di eventuali ricoveri). Pertanto, niente vieta che vi abitino solo i familiari (come accade spesso, ad esempio, quando la casa è assegnata al coniuge separato). I familiari sono quelli elencati nell'articolo 5 del Testo unico delle imposte sui redditi: cioè genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii, figli dei fratelli, suoceri , genitori dei suoceri, cognati (in linea maschile, quella femminile è ovviamente identica).

A quanto ammonta la detrazione. Si può detrarre quanto pagato a titolo di interessi e “relativi oneri accessori”. Cioè tutto quel che paga il contribuente, fatta esclusione per la quota di capitale via via rimborsata e di eventuali polizze assicurative legate al mutuo, anche se obbligatorie. Per esempio, si detraggono le spese di istruttoria, quelle notarili, le imposte di iscrizione e cancellazione d’ipoteca e così via.

Tuttavia la detrazione si applica al massimo su 3.615,2 euro annui (7 milioni delle vecchie lire). Inoltre è pari al 19% di questa cifra. Quindi si detraggono al massimo 686,88 euro(1.330.000 lire) all’anno. Gli interessi e gli oneri pagati in più non contano.

Mutui contestati. Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Quindi il tetto scende a 1807,6 euro ciascuno. In caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote.

Tempi. L’acquisto della unità immobiliare deve essere effettuato nei 12 mesi precedenti o successivi alla data della stipulazione del contratto di mutuo. Per esempio se è stato stipulato il 13 giugno 2001, bisogna aver comprato tra il 14 giugno 2000 e il 12 giugno 2002. Solo se il mutuo precedente è stato estinto, per stipularne uno nuovo sulla residua parte di capitale (come è successo per chi ha rinegoziato i mutui a tasso fisso divenuti troppo onerosi), questa regola non si applica.

Case affittate e ristrutturate. I tempi sono ampliati a un anno dal rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino, in caso di acquisto di una casa affittata, purché si sia dato uno sfratto “per fine locazione”. Resta incomprensibile perché lo sfratto non possa essere dato per altra ragione, come la morosità. Se si compra un immobile in cui si eseguono opere catalogate come di “ristrutturazione edilizia”, i tempi si allungano fino a un massimo di due anni dall’acquisto. Non valgono altri tipo di opere (come per esempio quelle di manutenzione straordinaria).

Mutui per la costruzione della prima casa. Hanno maggiori limiti rispetto a quelli per l’acquisto: il tetto di detraibilità è di 5 milioni, e i lavori devono essere iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo, e infine la casa adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

Mutui conclusi negli anni precedenti. Ricordiamo, sinteticamente, che i mutui contratti fino al 1992 per acquistare seconde case godono ancora oggi (se non sono stati ancora estinti), di un tetto di detrazione 4 milioni. Fino alla stessa data, in caso di mutui cointestati, entrambi i coniugi possono sfruttare il tetto massimo di 7 milioni di vecchie lire. Viceversa i mutui contratti per la ristrutturazione della casa, ma solo nel 1997, possono utilizzare un tetto di 5 milioni di detrazione.

Giovanni Tomassoli, vicepresidente Federamministratori_Confappi