Elementi base del mutuo sono:

La durata, cioè entro quanto tempo il prestito e gli interessi vanno restituiti per intero.

Il tasso di interesse, cioè il guadagno della banca che fa sul prestito, espresso in percentuale annua.. Come vedremo il tasso può essere fisso, variabile o misto.

Le scadenze delle rate. Il capitale e gli interessi non sono mai restituiti tutti insieme, ma a rate, in genere mensili o semestrali, più raramente trimestrali o annuali.

Le garanzie. La principale e l’ipoteca, cioè un atto legale con cui la banca si prende la possibilità di tenersi l’immobile se le rate non sono pagate e in genere di metterlo in vendita all’asta..

Le spese. Oltre all’interesse la banca si fa pagare anche delle spese per concludere il mutuo, sul cui ammontare bisogna avere le idee chiare.

Il piano di ammortamento. Consiste in un elenco di scadenze e di rispettive rate da pagare. E’ insomma la "fotografia" di quanto dovrà restituire il debitore e a quali scadenze. Il sistema decisamente più diffuso è quello "alla francese". La singola rata è divisa in due parti: quota capitale (che è il rimborso del prestito avuto) e quota interessi (che è il pagamento del guadagno alla banca). Le rate iniziali sono composte soprattutto da interessi e quelle finali soprattutto di capitale. C’è un motivo. Gli interessi si pagano sul prestito avuto. Via via che si versano quote-capitale si rimborsa il prestito, e quindi si debbono meno interessi..

La percentuale finanziabile. Cioè il tetto di prestito che la banca concede, in percentuale al valore stimato dell’immobile.

I mutui fondiari hanno spesso 10 anni di durata, più raramente 5 anni, 15 o 20. Sono poche le banche che concedono finanziamenti a 25 o 30 anni: in genere chiedono che l’acquirente dell’immobile sia giovane e che fornisca garanzie in più. La scelta della durata dipende dalla somma richiesta e dal reddito di chi la chiede. Tanto più il reddito basso, o il prestito richiesto è alto, tanto più si è costretti a chiedere un mutuo a lunga durata, perché si pagherà meno ogni rate.. L’altra faccia della medaglia è: tanto più un mutuo è di lunga durata, tanti più interessi bisognerà pagare alla banca.

L’interesse richiesto cambia da banca a banca, anche se non di molto: occorre quindi informarsi. I due principali tipi di mutui sono quelli a tasso fisso e quelli a tasso variabile. Il tasso fisso viene predeterminato per tutta la durata del debito. Il tasso variabile (o indicizzato), cambia invece nel tempo, con il mutare di un indice di riferimento legato al costo che hanno le banche per approvvigionarsi di denaro. Se l’indice cresce la rata aumenta; se discende anche le rate si alleggeriscono. Attenzione: benché l’indice di riferimento non sia mai l’inflazione, è sicuro che quando l’inflazione cresce notevolmente, crescono anche gli interessi sui mutui, e viceversa.

Esistono poi anche i tassi misti. Sono formule di compromesso tra il fisso e il variabile. Per esempio, a determinate scadenze, il mutuatario può scegliere, o è costretto a scegliere, di variare un tasso fisso con un tasso variabile, o viceversa. Oppure le rate sono per una certa percentuale a tasso fisso e in un’altra a tasso variabile. O infine il tasso è variabile, ma non può salire oltre una certa percentuale massima. Non c’è quindi limite alla fantasia…

La scelta tra fisso e variabile non è semplice. Il tasso fisso offre certezze. Si sa sin dall’inizio quanto si pagherà in futuro. Ma dà anche dei rischi. Se in futuro gli indici (inflazione, prestiti tra le banche) caleranno, non si godrà dei vantaggi della loro riduzione. Lo sa bene chi ha concluso un mutuo a tasso fisso dieci o quindici anni fa ed è costretto oggi a pagare molti soldi in più. Il tasso variabile è, apparentemente, più insicuro. Si adatta però meglio ai mutuamenti dell’economia che sono in sostanza cambiamenti nel reddito anche dei cittadini. Inoltre è oggi offerto a percentuali di interesse per i primi periodi lievemente inferiori rispetto al tasso fisso. Conviene sceglierlo, se si hanno dubbi per il futuro, soprattutto se il prestito è a lunga scadenza.

Esistono mutui con rate sempre uguali o quasi, ed altri che sono programmati invece per avere rate crescenti o calanti nel tempo. Non è una bizzarria: vi sono persone che oggi percepiscono un reddito limitato ma che pensano che esso crescerà in futuro. A loro convengono le rate crescenti. Altre guadagnano bene, ma hanno un attività a rischio : preferiranno le rate calanti per essere sicure di poter onorare i loro debiti anche in futuro.

L’ipoteca consiste nel diritto del creditore a vendere un immobile ipotecato del debitore, se il debito non viene rimborsato alle scadenze previste. In genere, ma non necessariamente, si tratta dell’immobile per il cui acquisto si è chiesto il credito. L’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto iscritto sui registri immobiliari, davanti al notaio.

Le ipoteche sono normalmente iscritte per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca infatti non copre solo il prestito erogato, ma anche gli interessi, : gli eventuali interessi di mora, in caso di ritardo o mancato pagamento delle rate, i costi, le spese di giudizio, eccetera.

Altre garanzie possono essere:

• La fideiussione. Una persona diversa dal debitore si impegna a pagare per lui, se sarà moroso;
• Il pegno. E’ una sorta di ipoteca, posta però su un bene diverso da un immobile (garanzia sullo stipendio, o su quadri, mobili, eccetera).

Il costo reale di un mutuo non dipende solo dal suo tasso di interesse e dal numero di anni per cui vale il prestito. Dipende anche da una serie di altri esborsi che possono essere richiesti dalla banca. In particolare da:

• Le spese di istruttoria;
• Le spese di perizia;
• Le spese periodiche di incasso della rata e delle spedizioni postali delle distinte di pagamento;
• Le eventuali spese per polizze assicurative;
• Le spese previste per l’estinzione del mutuo e la cancellazione d’ipoteca, alla fine del mutuo;
• Infine, le eventuali penali per estinzione anticipata.

Tutta questa serie di costi in più può far lievitare di molto il prezzo reale: tanto da rendere più conveniente un mutuo che solo apparentemente è più costoso, rispetto a un altro che parrebbe meno caro.

L’istruttoria è l’analisi del reddito e delle spese mensili del nucleo familiare o dell’azienda, condotta dalla banca, per stabilire la capacità di rimborso. La maggior parte delle banche la fa pagare, a costo fisso o più spesso rapportato percentualmente all’ammontare del mutuo, ma con dei tetti massimi.

La perizia è la valutazione del valore dell’immobile che si dà in garanzia ipotecaria, fatta da un tecnico specializzato. Abbastanza spesso è concessa gratuitamente, soprattutto per prestiti di somme non altissime.

Le spese di incasso e di spedizione della corrispondenza talora non si pagano, talaltra sono conteggiate a forfait (si paga una cifra una volta per tutte), altre volte sono addebitate via via che si presentano.

I costi fiscali e costi notarili, infine,. non dipendono dalla banca, ma dalle norme fiscali e dagli onorari notarili. Questi ultimi variano, più di quel che si potrebbe immaginare, da professionista a professionista. In teoria, è sempre chi sottoscrive il mutuo che ha la facoltà di scegliersi il notaio, anche se certe banche premono perché sia scelto un notaio di loro fiducia.

I mutui prevedono quasi sempre una polizza contro gli incendi e gli scoppi, a garanzia della banca, ma pagata dal cliente. Talora è integrata da una contro gli eventi atmosferici o le calamità naturali. Le condizioni della polizza sono in genere imposte dalla banca e più raramente si chiede al cliente di stipularla lui (ma allora può costare ancor di più).

A scelta, il cliente può stipulare anche un’utile polizza sulla vita "in caso morte". Essa conviene soprattutto se chi firma il mutuo è l’unico sostegno economico della famiglia: in caso di sua morte, anche per un incidente, i familiari o gli eredi possono trovarsi senza il denaro necessario per pagare le rate e vedersi "espropriare" la casa. La polizza in caso morte è molto poco diffusa e non imposta dalla banca.

Esistono infine mutui legati a polizze vita tradizionali. In buona sostanza si tratta di contratti che prevedono che l’assicurato, se è ancora in vita alla scadenza della polizza, riscuota una certa somma o una certa rendita. La convenienza a sottoscriverle o meno dipende dal tipo di polizza, dai costi, eccetera. Si tratta di un investimento come un altro.

Il mutuo è un affare per le banche (altrimenti non lo concederebbero). Quindi quasi tutte prevedono una penale nel caso in cui si voglia interrompere un mutuo, rimborsando alla banca l’intero capitale e gli interessi da lei maturati.

L’estinzione anticipata può essere una necessità, se si intende vendere la casa a qualcuno che si rifiuta di accollarsi il mutuo residuo e intende acquistarla senza ipoteche. I costi dell’estinzione variano oggi (novembre 2002) tra lo 0,5 e il 3% in media. La percentuale in genere diminuisce tanto più quanto è minore la durata residua, ossia quanto più e vicina la fine del rimborso della rate del mutuo.

Confrontare più mutui, per decidere qual è il migliore, può essere un’impresa, dal momento che vanno valutate anche le spese. Uno strumento esisterebbe: il Taeg (tasso annuo effettivo globale), un indice percentuale che tiene conto anche delle spese stesse. O, per meglio dire esclude solo le spese di perizia, quelle per le polizze obbligatorie oltre alle spese non imputabili alla banca (notaio e fisco). Per esempio, un muto può essere in teoria al 7% di interesse annuo, ma avere in realtà l’8% di Taeg. Peccato che le banche siano costrette dalla legge a dichiarare il Taeg solo dei piccoli prestiti, e non quello dei mutui a lunga durata.

Per fortuna a settembre 2002, è partita un’iniziativa europea: se una banca vi aderisce, è obbligata a dire qual è il Taeg, che viene calcolato secondo il metodo messo a punto dall’Unione Europea stessa. Quindi le banche che lo fanno, o lo faranno, vanno preferite.

Il tetto massimo finanziabile per un mutuo arriva, fino all'80% del valore dell'immobile, almeno secondo il decreto legislativo n. 385 del 1993 (il Testo unico delle leggi bancarie). Facendo l’ipotesi di una casa che valga 150 mila euro, occorrerebbe quindi disporne di 30 mila per poter accedere a questo tipo di finanziamento.

Tuttavia un provvedimento della Banca d’Italia consente di fare eccezione a questa regola, e arrivare fino al 100% del valore dell’immobile. A un patto, però. Devono essere concesse garanzie in più rispetto all’ipoteca. E cioè una fideiussione bancaria o un pegno su Titoli di Stato.

Il mutuo può essere un po’ meno caro di quel che paghiamo. E’ infatti attualmente possibile godere della detrazione pari al 19% sugli interessi e gli altri oneri, fino a un tetto di 3.615,2 euro (7 milioni delle vecchie lire). In parole povere, il risparmio è al massimo di 686,89 euro annuo (1.330.000 delle vecchie lire), una cifra che comunque si raggiunge quasi sempre. Gli interessi e gli oneri pagati in più non possono essere detratti.

Il mutuo deve essere contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, cioè l’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Quindi l’abitazione può essere anche quella principale di un familiare. Tra i familiari rientrano genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii, figli dei fratelli, suoceri , genitori dei suoceri, cognati (in linea maschile, quella femminile è ovviamente identica). Siamo di fronte a una parentela abbastanza vasta, che può coinvolgere decine di possibili candidati. Anche la moglie separata (ma non divorziata) è "familiare".

Il contribuente che si avvale della detrazione deve essere, oltre che intestatario del mutuo, anche proprietario della casa. Il limite di 3.615,2 euro vale per l’intero immobile: perciò non è possibile innalzarlo al doppio se, per esempio, i contestatari del mutuo sono due (per esempio, moglie e marito in comunione di beni).

Infine l’immobile deve essere divenuto abitazione principale fino a 12 mesi prima e non oltre 12 mesi dopo la data di stipulazione del mutuo. Facciamo un esempio: se si stipula il mutuo il 15 aprile 2003, l’immobile deve essere divenuto casa propria dopo il 16 aprile 2002 oppure deve poterlo divenire entro il 14 aprile 2004.. In caso di acquisto di immobile in via di completa ristrutturazione, però, i tempi entro cui è possibile sottoscrivere un mutuo, godendo della detrazione, si allungano fino a un massimo di due anni dall’acquisto.

Come stima una banca la capacità di un cliente a rendere il denaro? O, rovesciando la domanda, quanto ci si può aspettare di ottenere dalla banca?

I fattori che le banche prendono in considerazione sono sostanzialmente tre. Il più importante è la percentuale del prezzo dell’appartamento che il cliente paga in contanti. Si giudica di gran lunga meno rischioso, ad esempio, affidare 200 mila euro a chi compra una casa da 500 mila euro che darne 40 mila a chi ne compra una da 50 mila. Il perché è semplice da comprendere: nel primo caso l’acquirente non pagando rischia di perdere 300 mila euro suoi, nel secondo solo 10 mila. Anche le banche che dichiarano di finanziare fino all’80% del valore dell’immobile molo raramente lo concedono

Il secondo punto è il reddito del debitore. Si valutano tipo di entrate, stabilità del lavoro e, se chi chiede il mutuo è un lavoratore autonomo non correntista, si cerca di risalire al suo giro d’affari reale tramite gli estratti conto bancari degli ultimi mesi. Nel caso di giovani con lavoro precario si chiede che un terzo si accolli parte del mutuo o dia una fideiussione a garanzia dei pagamenti. Se nel passato ci si è dimostrati cattivi pagatori (cambiali in protesto, rate di prestiti pagate in ritardo, ecc) le possibilità di ottenere il finanziamento sono molto ridotte. Le banche tradizionali non danno finanziamenti che comportino per il debitore un pagamento superiore al 25-30% del reddito. Se in famiglia entrano 1.500 euro al mese, si ritiene che il debitore possa sopportare al massimo una rata da 400-450 euro al mese.

Un ultimo criterio, il meno importante, è il tipo di immobile.. Di ogni casa si valutano le effettive potenzialità commerciali. A parità di prezzo un bilocale in buona posizione in una grande città è finanziato sempre più volentieri rispetto a una casa grande il doppio ma situata in un paesino di provincia.

Sono un capitolo a parte. Sono concessi da poche banche, in genere a tassi più alti dei mutui fondiari e per periodi più brevi. Possono essere garantiti semplicemente dai redditi della persona o da una fideiussione (se il prestito è limitato e di brevissimo periodo) o da ipoteca (se il prestito è più alto e di più lungo periodo). I mutui con ipoteca prevedono maggiori spese e quindi costano di più. I mutui per la ristrutturazione sottoscritti oggi non godono di detrazioni fiscali.