Comprare in multiproprietà: ecco le cautele

Precauzioni di fondo Acquistare in multiproprietà è una scelta delicata. Resta più prudente rivolgersi a operatori di dimensioni piuttosto grandi, con consolidata esperienza, che esistano sul mercato da un decennio o poco meno,. L'alternativa è svolgere (o meglio, commissionare a un notaio o da altro tecnico del settore) una attenta indagine su chi è la società proprietaria, chi commercializza la vendita e chi gestisce il complesso. L'ideale è che si tratti della stessa organizzazione anche perché, in caso di litigi, non ci sia il solito gioco dello scaricabarili tra l'uno e l'altro sulla responsabilità di errori o di truffe.

Infine è vitale informarsi presso altri multiproprietari, che possiedono da tempo locali nello stesso complesso, dei problemi che hanno incontrato. É bene che a segnalare i loro nomi non sia la società, che potrebbe scegliere persone compiacenti: è caldamente consigliabile una visita al complesso nella stagione giusta .

Il contratto. Il momento più delicato è, come ovvio, la firma del contratto di acquisto e il pagamento in denaro. Sembra banale, ma non lo è. Forse il 90% di chi compra, acquista in base a foto pubblicate su meravigliosi e luccicanti cataloghi, senza aver nemmeno visto di persona la casa prende.

É molto raro che il cliente dia il contratto da esaminare a un professionista (un notaio, un avvocato o un'associazione di proprietari). Anche perché gli viene subito detto, a chiare lettere, che è impossibile trattare sulle clausole contrattuali. Insomma, prendere o lasciare. Sono tutti prepotenti, quelli che vendono multiproprietà? No, semplicemente è impossibile trattare un cliente del complesso diversamente da un altro.

Buona parte dei clienti multiproprietari truffati si sono visti "espropriati" delle loro quote dai creditori di una società in fallimento od amministrazione controllata per un motivo semplicissimo: avevano fatto solo un compromesso di acquisto e non un regolare rogito, trascritto nei registri immobiliari. Quindi non erano di fatto proprietari: avevano solo preso un impegno ad acquistare mentre la società di multiproprietà si era impegnata a vendere (ma non aveva venduto).

Queste persone si sono trovate quindi a dover sborsare altri soldi, anche il doppio di quanto già pagato, per potere divenire proprietari "veri".

D'altra parte anche chi ha "rogitato" non può certo dormire sonni tranquilli. Se infatti fallisce la società di gestione, tutto il complesso acquistato va a ramengo, talvolta in tempi rapidissimi. Non solo e non tanto per cattiva manutenzione: se sparisce il custode (che se ne va perché non è pagato) entrano in azione gli sciacalli, che penetrano negli appartamenti e fanno man bassa di mobili, lampade, rubinetti del bagno e così via

Vi sono inoltre alcuni diritti di un comune acquirente che non sono riconosciuti al multiproprietario. In genere non può tenere animali. É sempre costretto, per ragioni di praticità, ad accettare per la firma del rogito il notaio scelto dalla società, anziché imporre il proprio.

Complessi in via di costruzione. L'acquisto sulla carta va fatto con particolare cautela, tanto da essere spesso sconsigliabile. É indispensabile che ogni versamento di denaro sia strettamente collegato con le tappe di avanzamento dei lavori, e non stabilito nel contratto a date fisse (per esempio, rate mensili o semestrali). Troppo spesso capita che l'appartamento non sia per niente pronto alla data promessa, ma mesi, se non anni, dopo.

Nel contratto devono essere specificati i propri diritti in caso di ritardata consegna. Per esempio se il signor Rossi compra a gennaio, con la prospettiva di godersi una settimana di vacanza a giugno nella sua nuova casa, deve potersela permettere, anche se l'appartamento non è finito. La società deve quindi rendere disponibile un altro appartamento, uguale al suo, senza fargli versare una lira in più.

Il prezzo deve essere prefissato senza possibilità di dubbio. A occhi aperti si può anche accettare un aumento ancorato a un qualche indice (per esempio il costo della vita o il costo di costruzione, come rilevati dall'Istat), ma solo fino alla data di consegna prestabilita. Se manca la data, come spesso accade, possono essere guai.

Attenzione alle cosiddette "spese tecniche": è accettabile che siano a carico dei clienti il contratto della luce, del telefono o del gas ma non certo quelle dell'allacciamento alla rete dell'acquedotto o a quella fognaria, una spesa molto rilevante che va sopportata dal costruttore.

I soldi versati devono infine essere garantiti attraverso una polizza assicurativa o, se possibile, una fideiussione bancaria: così verranno restituiti se la società venditrice fallisce o non adempie ai suoi obblighi.

Ultima avvertenza: mai pagare l'ultima rata al momento della consegna dell'appartamento. Va atteso il rogito, cioè il passaggio di proprietà vero e proprio. Altrimenti c'è il rischio di non essere proprietari di un bel nulla

Complessi già costruiti. Il venditore di multiproprietà sottopone spesso al candidato acquirente una proposta di acquisto, irrevocabile per un certo periodo. Si tratta di un impegno unilaterale, valido solo per chi lo firma, cioè il cliente. Solo con l'accettazione delle proposta da parte della società (che ha tempo spesso tre mesi e più per esprimersi) la proposta diviene un contratto a tutti gli effetti.

Si tratta di una prassi che è stata resa invalida dalle norme sulle clausole abusive dell'Unione Europea, ratificate recentemente dall'Italia: quindi di per sé la proposta irrevocabile è di legittimità molto dubbia, e potrebbe essere impugnata.

Resta un diritto del cliente avere il diritto di ripensamento: cioè godere di un periodo di dieci giorni per disdire, tramite raccomandata, un contratto già firmato. Il venditore non potrà ricevere somme a qualsiasi titolo (anticipo, acconto o caparra) prima della scadenza del termine per il diritto di recesso. Questa clausola, detta "di raffreddamento" (perché il cliente ha tempo di ripensare a mente fredda sulla scelta fatta) è già inserita nei contratti delle società più serie, e comunque compare anche nella legge italiana che ha recepito proposta europea di direttiva sulla multiproprietà (decreto legislativo n. 427 del 9 novembre 1998, emanata in attuazione alla direttiva 94/47/Ce).

Il recesso deve essere esercitato tramite raccomandata con avviso di ricevimento da inviare alla persona indicata nel contratto o, in mancanza, alla sede della società venditrice. La comunicazione può anche essere spedita con telegramma, fax, telex o via Internet a condizione che sia confermata con lettera raccomandata Ar entro le 48 ore successive.

La legge stabilisce che l'acquirente può recedere entro tre mesi se il contratto è carente in alcune clausole fondamentali e in questo caso non è dovuto il rimborso spese. Queste le informazioni assolutamente indispensabili: identità e domicilio del venditore con specificazione della sua qualità giuridica; identità e domicilio del proprietario; descrizione dell'immobile e sua ubicazione; estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile e, per gli immobili situati all'estero, estremi degli atti che garantiscono la loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia; periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il diritto oggetto del contratto; possibilità di partecipare a un sistema di scambio o di vendita del diritto oggetto del contratto nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio sia organizzato dal venditore.

La stessa legge prevede che il cliente firmi, anche se acquista da una società estera, un contratto nella propria lingua e che qualsiasi controversia venga risolta nello Stato di residenza dell'acquirente

Altre clausole birichine. Ecco qualche altra indicazione importante, in ordine sparso: le somme date alla società non dovrebbero essere mai versate a titolo di acconto, ma bensì come caparra confirmatoria o penale: in tal modo sarà più difficile che ve le trattengano e, anzi, in caso di guai, vi dovrà essere rimborsato il doppio di quanto versato. Al contratto dovrà essere sempre allegato il regolamento condominiale (lo impone la nuova normativa europea) e le planimetrie del complesso e degli appartamenti.

Sta a voi, invece, pretendere copia dell'ultimo rendiconto del complesso in multiproprietà (detto impropriamente "bilancio"), per avere un'idea concreta delle spese che dovrete affrontare. Queste ultime, infatti, sono molto più salate di quelle di un analogo condominio. Particolarmente gravose, in particolare, sono quelle della multiproprietà alberghiera. In linea di massima, perché l'acquisto convenga, 500-600 mila lire all'anno è la cifra massima che è sensato sborsare.

La manutenzione straordinaria. La legge italiana non detta alcuna regola speciale per la multiproprietà. Una volta acquistato, i proprietari si trovano automaticamente in condominio, devono nominare un amministratore e prendono tutte le decisioni necessarie in assemblea, con le normali maggioranze prescritte dal codice .

Tutto questo in teoria. In pratica, così, la multiproprietà non funzionerebbe mai. Immaginiamoci un'assemblea condominiale, magari tenuta a Cortina d'Ampezzo, a cui debbono intervenire tutti, provenendo dalle rispettive città di residenza: Milano, Torino, Napoli, Roma o Palermo. É impossibile anche che queste persone siano davvero in grado di nominare un unico amministratore di loro scelta, e che due terzi di esse votino a favore di modifiche edili del complesso, per migliorarlo.

Per evitare la paralisi decisionale, quasi sempre le società procedono così: il voto viene dato per posta, barrando qualche casellina. L'amministratore che si cura della gestione è di fatto nominato dalla società che gestisce il complesso e ha come unico controllore un'altra persona, detta amministratore della comunione, che ha il compito di difendere gli interessi dei comproprietari. Manco a dirlo, anche lui è nominato dalla stessa società (anche se c'è l'assenso, del tutto formale, dei proprietari, al momento della firma del contratto di acquisto). Il controllo della gestione è quindi solo apparente: la società di gestione decide tutto, compresi eventuali (e costosi) lavori di manutenzione straordinaria.

Siamo ai confini della legalità. Ma poiché applicare il codice civile alla lettera è impensabile, l'unica soluzione sarebbe una legge fatta apposta per la multiproprietà, che trovi altre forme di tutela (per esempio una società di controllo, tipo quelle che certificano i bilanci delle aziende, ma con poteri molto ampi). Morale: oggi come oggi bisogna confidare nel gestore, augurandosi che non imbrogli.