Modifica tabelle manutenzione impianto ascensore

Condominio con n° 4 ingressi (A,B,C,D). Premesso che i due impianti ascensori esistenti sono nei vani scale C e D.I condomini dei vani scaleA e B possono usufruire dell'ascensore attraverso i ballatoi ai piani (poiché i corpi di fabbricato non sono separati). Tutti i condomini debbono compartecipare alle spese di manutenzione di detti impianti. Il Regolamento di condominio è di tipo "contrattuale" e contraddistingue l'ubicazione delle unità immobiliari nel modo seguente: A)-n° 8 appartamenti distribuiti su due piani; B)-n° 6 appartamenti distribuiti su due piani; C)- 12 appartamenti distribuiti su tre piani; D)-11 appartamenti distribuiti su tre piani. Per ogni corpo di fabbricato (od ingresso) il Regolamento riporta una tabella millesimale di ripartizione spese pari a 1.000 millesimi, per cui il totale dei millesimi è di 4.000.Come si può constatare i condomini degli ingressi A e B sono i più penalizzati in quanto i 1.000 millesimi vengono ripartiti su un minor numero di unità immobiliari,infatti 8 e 6 ed inoltre sono i più distanti dagli impianti.

Poiché la variazione delle suddette tabelle è ammessa solo in caso di esistenza di errori o per volontà unanime dei condomini (che non sarà mai raggiunta),chiedo se vi è qualche appiglio legale per poter deliberare con voto maggioritario una tabella più equa.

Gradirei avere il Vs. parere quanto prima possibile dovendo riferire in assemblea.

Ringrazio e porgo cordiali saluti

Maurizio Ceppatelli

Come Lei ha giustamente affermato, le tabelle ascensore (e, in generale, le tabelle dei millesimi d’uso) sono modificabili in assemblea solo con l’unanimità dei consensi dei condomini, difficilissima da ottenere.

Tuttavia, una delibera in un’assemblea a cui non partecipano tutti i condomini, che decida la modifica dei millesimi d’uso (attenzione, non di quelli di proprietà) , non sarebbe radicalmente nulla, ma semplicemente affetta da nullità relativa (Cassazione, sentenza n. 4974/1977, 9 febbraio 95, n. 1455) Questo perché se per un lungo periodo di tempo e senza contrasti i condomini pagano con una ripartizione diversa, la loro accettazione nei fatti della nuova suddivisione delle spese diventa legge per il condominio. I legali parlano, in questo caso, di accettazione “per facta concludentia” (in parole povere, nei fatti).

Evitare i “facta concludentia” non è facilissimo. Non basta che chi ne è danneggiato pretenda di fare trascrivere nel verbale dell’assemblea il proprio dissenso. Deve evitare di pagare le spese con i bollettini o i Mav (conti correnti postali) inviati dall’amministratore, versando invece le spese con bonifici bancari a parte nella cui causale (lo spazio lasciato per le annotazioni)scriva una frase del tipo “salvo conguaglio, per inesatta ripartizione delle spese”.

Tenga comunque conto che ricorrere ai “facta concludentia” resta una scelta priva di certezze assolute: la Cassazione, dopo un orientamento favorevole a questa interpretazione, ha in una recente sentenza virato lievemente di bordo, ribadendo che le modifiche al regolamento vanno comunque scritte.