Pioggia di novità sulla casa dalla Finanziaria 2001: alcune di esse sono già state esaminate in dettaglio: il caso dell'esenzione dall'Irpef dell'abitazione principale, dello slittamento a 18 mesi del termine per abitare la prima casa, della detrazione sui mutui (si veda Il Sole 24 Ore del 15 gennaio 2001), e delle polemiche scaturite dalla proroga degli sfratti per le fasce deboli degli inquilini. Ma le innovazioni che meritano un approfondimento non sono finite: in questa pagina, oltre alla mappa dei nuovi riferimenti normativi che riguardano le novità per la casa della Finanziaria 2001, ci soffermiamo sulle facilitazioni concesse al trasferimento di abitazione per motivi di lavoro dei dipendenti.

Una spinta alla mobilità lavorativa. Le novità riguardano i lavoratori dipendenti, ma le stesse regole valgono da quest'anno anche per chi ha redditi da collaborazione coordinata e continuativa.

Sono due diverse agevolazioni, una alternativa e incompatibile all'altra. La prima è varata dall'articolo 2, comma, lettera h) della Finanziaria che si preoccupa di alleviare il carico fiscale sul dipendente trasferito che abbia stipulato a proprio nome un contratto di locazione. Gli concede infatti una detrazione pari a:

Perché la detrazione si applichi vanno rispettate cinque condizioni. La prima è che il dipendente stipuli a suo nome il contratto di locazione. La seconda è che si sia trasferito o si trasferisca nei tre anni antecedenti a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi (per esempio, relativamente alla dichiarazione da presentare nel 2002 per l'anno 2001, il trasferimento deve essere avvenuto nel 1999, nel 2000 o nel 2001). La terza è che l'immobile sia destinato ad abitazione principale. La quarta è che il nuovo comune di residenza sia ad almeno 100 chilometri dal precedente. L'ultima è che sia in un'altra Regione.

Deducibile il canone dall'Irpeg Vi è poi un'altra novità, probabilmente ancor più interessante. L'articolo 145 stabilisce che i canoni di locazione, anche finanziaria, le spese relative al funzionamento di strutture recettive e le spese di manutenzione dei fabbricati sopportate dalle aziende per trovare casa per i dipendenti, in un comune diverso dalla loro precedente residenza anagrafica, sono totalmente deducibili dal reddito aziendale per un periodo di tre anni, a partire dalla data di trasferimento del lavoratore.

In sostanza l'azienda può essere:

In entrambi i casi l'immobile verrà dato "in uso" al dipendente stesso (meglio sarebbe stato utilizzare l'espressione "in godimento", in quanto il diritto d'uso è un diritto reale, da trascrivere presso la Conservatoria dei registri immobiliari).

Durante i tre anni di deduzione dal reddito, gli immobili si considerano comunque strumentali, e quindi non produttivi di reddito fondiario.

La detrazione dal reddito del dipendente e la deduzione dal reddito d'impresa sono tra di loro incompatibili. Infatti in un caso è il dipendente ad essere l'inquilino, mentre nell'altro è l'azienda a essere nei panni del conduttore firmatario del contratto di locazione.

Vale la pena chiedersi: la deduzione dal canone d'impresa del canone e delle spese pagate a favore del dipendente è economicamente conveniente per l'azienda? Per capirlo bisogna far riferimento all'articolo 48 del Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi). Da esso si deduce che concedere un'abitazione a un dipendente può avere un costo per le aziende in termini di maggiori oneri salariali e contributivi. Infatti il reddito del dipendente è incrementato in misura pari alla rendita catastale dell'immobile, più le eventuali spese di cui si fa carico l'azienda, ma sottratte quelle che si assume il lavoratore, a titolo di canone, per dimorare nell'immobile.

Nonostante ciò è facile dimostrare che fornire un'abitazione ai dipendenti in trasferimento per motivi di lavoro è, almeno per un periodo di tre anni, una scelta conveniente. Per capire il perché, basta fare un esempio, grossolano ma efficace. E cioè quello di un appartamentino preso in locazione dall'azienda a 1 milione al mese, che abbia una rendita catastale di circa 600 mila lire. L'azienda sarà in grado di dedurre dall'Irpeg 12 milioni, con un risparmio reale d'imposta di circa 4,5 milioni. Tra maggiori oneri salariali e contributivi dovrà versare grossomodo un milione all'anno in più. E il saldo resta comunque attivo anche in caso di canoni e rendite catastali più elevati.

 

Grande ritorno in scena per il contratto "uso-foresteria"

 

La Finanziaria 2001, concedendo la deduzione alle aziende che affittano a favore dei dipendenti, finisce indirettamente per riconoscere un principio: l'uso a foresteria non è stato affatto abrogato dalla legge 431/98 di riforma delle locazioni. Infatti non si vede davvero in quale "categoria", prevista dalla legge 431 potrebbe essere inquadrata l'ipotesi della locazione da parte dell'azienda di un immobile concesso in uso al dipendente. Non di certo in quella delle "locazioni temporanee", che prevede espressamente che siano l'inquilino o il proprietario ad avere bisogno di locare per un periodo di tempo limitato l'immobile.

Ricordiamo che l'uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla legge sull'equo canone, postulava un particolare rapporto "a tre". Il conduttore, infatti, non era colui che abitava l'immobile, ma un ente o una società che destinava l'utilizzo dell'immobile a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intendeva installare un rapporto di pubbliche relazioni).

Un tale tipo di contratto prevedeva di regola un uso transitorio dell'immobile. Tant'è vero che la giurisprudenza aveva affermato che il contratto era nullo (e si applicava l'equo canone) se l'inquilino, occupando l'immobile, soddisfaceva esigenze primarie e continuative di abitazione principale.

Il dubbio che "l'uso foresteria" fosse stato abolito è legato all'espressione letterale dell'articolo 1 della legge 431/98. Al comma 3 si stabilisce infatti che le disposizioni della norma di riforma non si applicano " ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio". In base a questo comma le uniche foresterie ammesse sembravano ad alcuni quelle derivanti da contratti stipulati dai Comuni, in quanto esplicitamente escluse dal campo di applicazione della riforma degli affitti. Ed altri hanno poi aggiunto che non vi è possibilità di locazioni transitorie se non stipulando un contratto ai sensi dell'articolo 5 della legge 431/1998 che presuppone la partecipazione al contratto del proprietario di casa e dell'inquilino (terzo escluso).

Tutte queste considerazioni non sembrano convincenti. Questo perché la riforma degli affitti si preoccupa di tutelare gli inquilini per le loro reali esigenze abitative di prima casa, tra cui non rientra l'uso foresteria. Ed anche perché ipotizzare espressamente un uso foresteria in favore degli enti locali, che destinano immobili in godimento di particolari categorie di cittadini (in genere, gli sfrattati), non significa per forza escludere altre forme di foresteria ma, al contrario, rafforzarne la validità. Così come in passato, quindi, se nel caso singolo l'uso foresteria si dovesse dimostrare come uno stratagemma per aggirare le norme sulle locazioni abitative, vorrà dire che il relativo contratto sarà nullo con le conseguenze previste dall'articolo 13 della legge 413/98.

Comunque deciderà la giurisprudenza. Resta indubbio un fatto: la reale convenienza delle aziende a servirsi delle agevolazioni per i lavoratori in trasferimento dipenderà dal riconoscimento che la foresteria è un uso lecito. Infatti, ammesso, e non concesso, che l'affitto da parte di un'azienda a favore di dipendenti sia una normale locazione abitativa, l'ipotesi di servirsi di contratti di locazione della durata di otto anni non è conveniente per le società (solo tre anni sono deducibili dal reddito d'impresa) e quella di servirsi di locazioni transitorie non è conveniente per i proprietari di casa, che sono costretti ad adeguarsi ai canoni fissati negli accordi territoriali, troppo limitati rispetto a quelli vigenti sul libero mercato.

Pagina a cura di Silvio Rezzonico

 

FINANZIARIA 2001: Le modifiche per il pianeta casa

(si rimanda alla tabella, più completa, pubblicata sul nostro sito)