La ripartizione dei costi di gestione

L'appartamento paga secondo usi e consumi

Riscaldamento, scale, ascensori più cari per i piani alti; acqua rapportata al nucleo

I millesimi di proprietà hanno come scopo di determinare i diritti e i doveri di ogni condomino sulle cose comuni che sono in genere proporzionali al piano, o alla parte di piano posseduto. Viceversa i millesimi di gestione hanno uno scopo ben più limitato: stabilire la ripartizione delle spese condominiali. I due obiettivi possono divergere notevolmente. Ce lo dice sia la legge che il buon senso. Infatti l'articolo 1123, comma 2, del Codice civile afferma che, in linea di principio, se le parti comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, <le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne>. Accade così che molti regolamenti condominiali abbiano allegate diverse tabelle di gestione.

Il riscaldamento. La più importante è quella del riscaldamento: gli appartamenti posti all'ultimo piano, al primo o in posizione angolare consumano infatti più calore di quelli messi ai piani intermedi.

Ascensore e scale. Vi è poi la tabella per la ripartizione delle spese dell'ascensore e delle scale, che si incrementano via via che l'appartamento è a un piano alto.

L'acqua e la tv. Un altro esempio del principio del riparto in base al diverso utilizzo sono le spese di consumo dell'acqua, che nelle abitazioni possono essere rapportate al numero di persone che abitano dei locali, più che all'ampiezza dei locali stessi.

Il collegamento a un'antenna televisiva è fruito inoltre nella stessa misura dal proprietario di un monolocale e da quello di sei stanze. E così via.

Le tabelle. Le tabelle di gestione possono esistere ufficialmente, o non esistere. Se ci sono, e sono approvate con regolamento contrattuale, cioè da tutti, valgono in ogni caso.

Se invece sono approvate con regolamento assembleare (cioè con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà dei millesimi) valgono solo se non sono in contrasto con le disposizioni di legge, e in particolare con il Codice civile.

Se, infine, né il regolamento contrattuale né quello assembleare ne fanno cenno, tutto l'articolo 1123, compreso il comma 2, ha pieno valore e andrà valutato, caso per caso, quando una parte o un impianto comune servono in misura diversa i condomini.

La ripartizione dei costi di gestione

Più facile ritoccare le quote degli oneri

Toccare i millesimi di gestione non è semplice, ma non è così difficile come variare quelli di proprietà. Infatti non si va così a incidere sui diritti reali di ogni condomino: tant'è vero che il mutamento non richiede per forza la forma scritta e, in questo caso, non si è costretti a dar riferimento all'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, con tutta la confusione che ne segue.

L'approvazione della modifica. Dal punto di vista formale, la decisione di mutare i millesimi di gestione approvati all'unanimità, nel regolamento contrattuale, prevede anch'essa un'unanimità di consensi, che è difficile da ottenere (perché qualcuno sarà sempre danneggiato). Tuttavia, una delibera in un'assemblea a cui non partecipano tutti i condomini, che decida la modifica, non sarebbe radicalmente nulla, ma semplicemente affetta da nullità relativa (Cassazione, sentenze n. 4974/1977 e 9 febbraio 95, n. 1455). Se ne deduce che, se non viene impugnata dai dissenzienti e dagli assenti in tribunale entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale, diviene a tutti gli effetti valida.

Non è finita. Il consenso unanime alla modifica dei millesimi di gestione può essere dedotto anche dal comportamento costante e in equivoco dei condomini che pagano, senza riserve, le spese di gestione per un certo periodo di tempo (Cassazione, sentenze n. 5593/1980, 5686/1988 e 1213/1993).

Gestione anziché proprietà. Ecco quindi che la giurisprudenza più recente ha finito per tracciare una via di scampo all'eccessiva rigidità nella modifica dei millesimi di proprietà. Laddove essi non contano, perché sono "sostituiti", agli stretti fini della ripartizione delle spese, da millesimi di gestione, il problema di come modificarli passa in secondo piano. Al singolo condomino importa ben poco l'onore di essere "più proprietario" di un altro. Gli interessa molto di più non avere l'onere di pagare troppe spese.

Quindi, laddove sia possibile ripartire gli esborsi con i millesimi di gestione, invece che con quelli di proprietà, non è poi così impossibile cambiare la ripartizione delle spese in conseguenza di grandi lavori edili, ampliamenti, rettifiche dovute a errori.

IL CONTEGGIO
La suddivisione consigliata dei millesimi di gestione (*)
Acqua calda	In rapporto al numero degli abitanti in ogni appartamento. Talvolta la spesa è calcolata come forfait sulle spese di riscaldamento
Acqua fredda e addolcitori	In rapporto al numero degli abitanti in ogni appartamento
Antenna televisiva o parabolica	In rapporto al numero di appartamenti collegati
Balconate e ballatoi a cielo aperto, corridoi	Condomini serviti o che li hanno comunque in uso
Citofono	In rapporto al numero di appartamenti collegati
Cortile	In rapporto ai millesimi di proprietà ma con incremento spese a carico di chi fa un uso regolarmente più intenso (esempio, un'autofficina)
Garage, box, cantine, solai	In proporzione agli appartamenti proprietari del posto auto, della cantina o del solaio (di tale proporzione può tenersi conto, alternativamente, anche nei millesimi di proprietà)
Piscina e campi da tennis	In rapporto al numero degli abitanti in ogni appartamento. Limite imposto al numero di ospiti
Recinzioni	Se un'unica recinzione racchiude anche giardini privati, in proporzione ai metri lineari che servono il condominio e quelli che servono solo i privati
Riscaldamento	Per la metà in ragione al volume degli appartamenti e per l'altra metà in ragione degli elementi riscaldanti dei caloriferi
Rotazione sacchi immondizia	In rapporto al numero degli abitanti in ogni appartamento. Eventuale aumento per attività che comportano produzione rifiuti (esempio verduraio o pescivendolo) e riduzione per seconde case
Scale e ascensori	Per metà in proporzione ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in proporzione all'altezza del piano. Esclusi coloro che non se ne servono. Eventuale aumento per attività che comportano un uso più intenso (per esempio uffici, studi professionali)
(*) Riguardano le spese di manutenzione ordinaria e di esercizio. Vale sempre la regola che se un manufatto (per esempio tetto o ascensore) serve solo una parte dei condomini, solo essi contribuiscono, salvo che il regolamento contrattuale o le tabelle allegate non stabiliscano diversamente Fonte: Ufficio studi Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare)

A cura di Silvio Rezzonico

Alberto Stringhi