Non esiste quasi mai corrispondenza tra il valore, espresso in millesimi di proprietà, di un appartamento e l’energia consumata per riscaldarlo. Ecco perché, quando la caldaia è centralizzata e non esistono contatori singoli per ogni unità immobiliare, buona norma vuole che esistano i cosiddetti "millesimi calore", diversi dai millesimi di proprietà. Tanto più che il secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese vanno ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino può fare delle cose comuni, se queste ultime sono destinate a servire i condòmini stessi in misura diversa.

C’è un però. L’articolo 1123 del codice è derogabile, purché con l’assenso di tutti i condòmini. In altre parole, si possono stabilire delle eccezioni. E’ il caso di quei regolamenti condominiali contrattuali (approvati all’unanimità o sottoscritti da ciascuno al momento di acquistare la casa) che possono con pieno diritto stabilire qualsiasi divisione delle spese di riscaldamento, anche quella che potrebbe essere fatta in base ai millesimi di proprietà.

L’assemblea dei condòmini può anche approvare una ripartizione dei millesimi calore in secondo tempo, inserendola nel regolamento detto "assembleare", con una maggioranza di più di metà degli intervenuti in assemblea e di almeno 500 millesimi. In questo caso, qualunque condomino ha il diritto di dimostrare di essere stato ingiustamente danneggiato se non è stato adeguatamente tenuto conto del criterio della ripartizione in base all'uso, e chiedere la modifica dei millesimi calore.

LE DOMANDE PIU' FREQUENTI

Con che maggioranze si possono modificare i millesimi calore?

Con l'unanimità dei consensi di tutti i condomini, se la ripartizione è prevista dalla tabella allegate al regolamento condominiale contrattuale. Con l'assenso della maggioranza dei partecipanti all'assemblea, che posseggano metà dei millesimi, se la divisione è stata decisa con un regolamento assembleare valido.

Cosa accade se non si riesce a raggiungere le maggioranze necessarie per la modifica dei millesimi?

Se anche uno solo dei condomini si sente danneggiato, può ricorrere al giudice di merito che nominerà un termotecnico per decidere la suddivisione.

Se uno dei condomini aggiunge di nascosto degli altri elementi ai suoi caloriferi, oppure ne cambia il tipo, si possono modificare i millesimi calore?

Non si dà normalmente luogo alla modifica . Infatti la soluzione più evidente, che non necessita certo dell'accordo di tutti (basta l'iniziativa dell'amministratore) è di imporgli di ripristinare la situazione precedente.

In caso di ampliamento dei locali di un condomino, per esempio perché un terrazzo è stato trasformato in veranda coperta o un sottotetto è stato inglobato nell'appartamento, si debbono modificare i millesimi calore?

Senz'altro sì, se il criterio stabilito dal regolamento condominiale è quello di rapportare i millesimi alla volumetria dell'unità immobiliare. Se invece il criterio è quello del numero degli elementi radianti dei caloriferi, la modifica è necessaria solo se vengono aggiunti elementi. Se infine il criterio è misto (in parte volumetria e in parte elementi radianti) la revisione dei millesimi va comunque fatta.

Cosa accade se il regolamento condominiale contrattuale stabilisce che la ripartizione dei millesimi di riscaldamento va fatta con riferimento ai millesimi di proprietà?

Se non esistono i presupposti per la modifica di quelli di proprietà (perché l'ampliamento è di poco conto, come quello di copertura con veranda di un balcone), non è necessario ripartire diversamente le spese di riscaldamento.

La delibera di assemblea che ripartisce le spese di riscaldamento in maniera differente da quella stabilita dalle tabelle dei millesimi è nulla, oppure va impugnata entro 30 giorni, e quindi è solo annullabile?

Dipende. Una modifica delle tabelle calore decisa non all'unanimità è senz'altro da ritenersi una delibera nulla, e quindi sempre impugnabile. Diverso è il caso se la delibera, anziché modificare le tabelle, si limita a stabilire un particolare riparto delle spese relative all'esercizio approvato, in contrasto con le tabelle millesimali. In tal caso la delibera è solo annullabile (Tribunale di Milano, 23 maggio 1994, n. 2472).

Se tutti sono d'accordo sulla necessità di modificare i millesimi, ma si è in attesa di decidere come è possibile che l'amministratore condominiale o l'assemblea stabiliscano una tabella dei millesimi provvisoria, considerando le somme versate come anticipi salvo conguaglio, in attesa della suddivisione che diverrà definitiva?

Si tratta di una scelta in genere giudicata lecita (Cassazione, sentenza 8657/96, Tribunale di Roma 24 marzo 1988) anche se c'è chi non è d'accordo (Corte di Appello di Roma, 2807/97). In ogni caso, a prenderla è comunque l'assemblea.

Giovanni Tomassoli