I criteri di suddivisione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore sono stabiliti dal regolamento condominiale contrattuale. In mancanza, tutte le spese ordinarie vanno ripartite per metà in base alle quote millesimali di proprietà dei condòmini che se ne servono, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, una ripartizione adottata per analogia a quello previsto dall'articolo 1124 Codice Civile per le scale. In definitiva, chi usa per un maggior numero di piani l'ascensore, paga di più. Ciò significa anche che di regola gli abitanti del piano terra o rialzato non pagano, né tantomeno gli eventuali negozianti con punti vendita sulla strada
Se più ascensori servono diverse scale la logica e la giurisprudenza vanno a braccetto nel dire che ciascun ascensore va considerato a servizio delle proprietà che serve. Ogni scala quindi fa bilancio a sé.
Sui criteri di suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria, invece, c'è ancora dibattito. Salvo il caso che il regolamento contrattuale stabilisca diversamente, l’interpretazione più corrente è che pagano tutti, anche i condomini del pian terreno, in ragione dei millesimi di comproprietà, soprattutto perché anche loro beneficiano dell’incremento di valore dello stabile derivante dall’esistenza dell’ascensore. Ma c’è anche chi sostiene l’ipotesi opposta, richiamandosi a sentenze della Cassazione, per esempio la n. 2833/1999 che sottolinea come l'articolo 1124 del Codice civile parla non solo di "manutenzione" ma anche di "ricostruzione" delle scale e, per analogia, anche dell'ascensore.
Viceversa, sembra esservi maggior sicurezza sul fatto che le spese (spesso ingenti) per l'adeguamento alle norme di sicurezza vadano suddivise in base ai millesimi di proprietà .. Gli interventi, infatti, non sono causati " dall'intensità dell'uso, dalla vetustà o da guasti accidentali" e quindi, non si tratta di opere di manutenzione vera e propria, come ha ribadito il Tribunale di Taranto (sentenza 23 maggio 1996). Sulla stessa linea sono stati il Tribunale di Bologna (2 maggio 1995, n. 685) e di Parma (29 settembre 1994, n. 859).
E' possibile attribuire a un condomino una maggiore quota di spese dell'ascensore, perché ne fa un uso più frequente?
Sì, ma in casi assolutamente eccezionali (per esempio, maggior uso da parte dell’ascensore dei clienti di un ufficio o di uno studio medico). La delibera potrà essere presa in assemblea e sarà nulla solo se il regolamento condominiale contrattuale regola in altro modo la suddivisione delle spese dell’ascensore stesso.
A che condizioni è possibile installare un nuovo ascensore?
L'installazione di un ascensore è senz'altro una innovazione gravosa. Valgono quindi i criteri stabiliti dagli artt. 1120, 1121 del codice civile: non va creato pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, non ne va alterato il decoro architettonico (casa che può accadere per gli ascensori esterni) e non bisogna rendere inservibile all'uso o al godimento, anche di un solo condomino, le parti comuni dell'edificio. Naturalmente non vanno infranti i regolamenti edilizi o le leggi urbanistiche vigenti.
Con quali maggioranze è possibile installare l'ascensore condominiale?
Con almeno metà dei condomini favorevoli, che possiedano almeno due terzi dei millesimi. Tuttavia la legge 13/89 sull’eliminazione delle barriere architettoniche permette una riduzione del quorum assembleare, quando nel condominio c’è un portatore di handicap. Allora la maggioranza necessaria si abbassa: in seconda convocazione dell’assemblea, è di un terzo dei condòmini e un terzo del valore dell’edificio.
Un proprietario può rifiutarsi di pagare le spese di installazione, perché non intende servirsi dell'ascensore?
A norma dell’art. 1121, ciascun condomino ha diritto di non trarre vantaggio dall’installazione dell’ascensore, e quindi di non pagare le spese di installazione e di manutenzione. E tutto ciò anche se la decisione di installare l’ascensore è stata presa in assemblea con le maggioranze di legge, e perfino se lui stesso ha votato a favore. La decisione di dir di no all’ascensore deve essere comunicata in assemblea e messa a verbale. I condòmini non presenti hanno il diritto di impugnare la delibera assembleare, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione del verbale: se non lo fanno saranno costretti a pagare. Dissenzienti saranno, quasi sempre, i condomini al piano terra e i negozianti.
Ciascun condomino dissenziente può anche cambiare parere in seguito, chiedendo di utilizzare l’ascensore e contribuendo alle spese sia di manutenzione che di installazione (queste ultime opportunamente rivalutate, in base perlomeno all’indice Istat).
Ovviamente se l’ascensore è stato installato a spese di solo una parte dei condòmini occorrerà che sia munito di serratura a ciascun piano, con chiavi in possesso di coloro che hanno il diritto di utilizzo.
Ci si può opporre all'installazione sulla base del fatto che è stato sottratto l'uso di un bene comune (la tromba delle scale, l'andito o una parte della larghezza dei gradini che si è stati costretti a tagliare per far posto all'ascensore)?
Nonostante l’art. 1120, secondo comma, la giurisprudenza sembra orientata per il no.
No, purché si ricavino vantaggi superiori. Infatti, se non si intende utilizzare l’ascensore, si può non pagarlo. Ma resta evidente che un guadagno lo si ha lo stesso: l’intero edificio vede crescere di valore e chi non vuole pagare (o i successivi acquirenti) potranno cambiare in seguito parere quando più loro aggrada. Se però l'installazione renda obiettivamente difficoltoso il passaggio sull'androne anche a un singolo condomino , non si può fare.
Per poter installare un ascensore adatto agli handicappati, con le maggioranze previste dalla legge 13/89) è necessario che nel condominio risieda un proprietario handicappato?
I giudici si sono trovati spesso d'accordo nel concetto che la legge 13/89 si pone come obiettivo consentire la visitabilità degli edifici da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi anche se non vi abitano, disabili compresi,. Così ha deciso, per esempio, il tribunale di Milano (sentenze 22 marzo 1993 e 26 aprile 1993, n. 4466), la Pretura di Roma (sentenza 15 maggio 1996) e il Tribunale di Napoli (sentenza 14 marzo 1994) Pertanto, per approvare l'installazione di un ascensore adatto ai disabili con le maggioranze ridotte, non sarebbe indispensabile che vi sia un condomino, o comunque una persona che risiede nel palazzo, che sia portatore di handicap .Viceversa la decisione di installare un ascensore a proprie spese deve essere presa dal disabile, o comunque da chi ne ha la rappresentanza legale.
Che tipo di handicap è previsto perché scattino le agevolazioni e gli eventuali contributi previsti per l'installazione di un ascensore adatto ai disabili?
Per l'applicabilità dell'art. 2 della legge 13/89 (maggioranze ridotte per le delibere ed eventuale installazione da parte del condomino handicappato) non è previsto che il disabile sia tale al 100% o che abbia comunque impossibilità a muoversi. Un ultrasessantacinquenne che abbia "difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della sua età", perché per esempio è affetto da mal di cuore, può essere considerato un disabile (Tribunale di Napoli , 14 marzo 1994, Pretura di Roma 15 maggio 1996).
Viceversa solo le persone con difficoltà di deambulazione hanno diritto ai contributi per l'eliminazione delle barriere. Se l'handicap è al 100% si è privilegiati in graduatoria.
Un condomino può installare a sue spese un ascensore, se gli altri non sono d'accordo?
Si, purché siano rispettate certe condizioni (stabilità e decoro dell'edificio, parti comuni non rese inservibili all'uso) ci si può avvalere dell'articolo 1102 del codice civile, che permette a ciascun partecipante al condominio di "apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento " delle parti comuni (Cassazione, 3508/99 ,4152/94, 1781/93, 2696/75 Pretura di Roma, 15 maggio 1996). Lo può fare anche senza impugnare la delibera in cui l'assemblea si è dichiarata contraria.