Meccanismi, vantaggi e rischi del nuovo strumento previsto dal collegato alla Finanziaria 2006 per gli over 65

Prestito vitalizio: la casa si trasforma in contanti

Vi sono anziani che, pur essendo proprietari della propria casa, dispongono di ben poco denaro liquido. Non abbastanza, comunque, per pagarsi una pensione integrativa, oppure perr affrontare costose cure mediche, o infine solo per concedersi qualche lusso e vacanza in più. Per loro il collegato fiscale alla Finanziaria 2006 (legge 2/12/2005, n. 248) ha introdotto tra le norme italiane un’interessante novità: il prestito vipotecario vitalizio. Una sorta di mutuo che sotto i nome di “reverse mortagage” ha da anni avuto larghissima diffusione nei Paesi anglosassoni, Gra Bretagna e Stati Uniti in prima fila, dove ha sbaragliato il suo concorrente più diretto, la vendita della nuda proprietà (ne parliamo nell’articolo a fianco) .

Meccanismo del vitalizio. Non è difficile da capire. L’anziano stipula un mutuo garantito da ipoteca sulla sua abitazione. Non deve rimborsare alcuna rata, né pagare alcun interesse: può spendere il denaro come crede. Quando passa a miglior vita, sono i suoi eredi a doversene preoccupare. Hanno due scelte. La prima è pagare quanto dovuto alla banca o alla finanziaria e divenire proprietari senza alcun vincolo della casa. La seconda è vendere la casa. Con il ricavato, si pagherà quanto dovuto. Ciò che avanza, è loro. Per esempio, se dalla vendita si ricavano 200 mila euro, e il debito è di 140 mila, gli eredi si terranno 60 mila euro.

Condizioni. La nuova legge pone quattro condizioni base. La prima è che chi stipula il mutuo abbia almeno 65 anni. La seconda è che il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado (cioè l’operazione non si può fare se la casa è già ipotecata, anche per una cifra ridotta). La terza è che gli interessi siano calcolati annualmente (anche se poi verranno pagati tutti insieme, alla morte del sottoscrittore del prestito). La quarta è che l’immobile sia residenziale.

Applicazioni pratiche. .Almeno per ora, Finanza Attiva è l’unica società che garantisce il vitalizio. Per il momento, l’età richiesta è di almeno 70 anni (anziché 65). Il tasso del prestito è variabile:del resto è impensabile l’applicazione di un tasso fisso, data l’incertezza che esiste sulla durata del prestito. Nel caso specifico, è agganciato all’Euribor a 12 mesi con uno spread (cioè un’aggiunta), del 3%. Oggi come oggi, quindi, siamo circa al 5,9%. L’importo massimo finanziabile è agganciato a due parametri. Il primo è il valore della casa (tanto più vale, tanto più si alza il prestito erogabile). Il secondo è l’età nonché il sesso del mutuatario (tanto più una persona è anziana, tanto più è alto l’importo del muto, ma poiché le donne hanno una più elevata speranza di vita, possono ottenere di meno).

Clausole particolari. Sono quattro. Innanzitutto la possibilità per l’anziano di riscattare il mutuo anche prima della sua morte, ma solo dopo 5 anni da quando è stato sottoscritto. Poi quella di poter includere nel finanziamento anche le spese di iscrizione di ipoteca nonché quelle (50 euro all’anno) di gestione, in modo che l’anziano non sborsi un soldo. Quindi la garanzia, a favore degli eredi , del fatto che l’ammontare del debito non possa mai superare il valore che si ricava dalla vendita della casa. Perciò, se il valore della casa è di 100 mila euro e l’importo del debito di 110 mila, si rimborsano solo 100 mila euro. Infine un mandato irrevocabile di vendita post-mortem (vedi box in fondo).

Costi. In sintesi, quindi, gli eredi dovranno a suo tempo valutare la scelta tra riscattare, o vendere la casa, che dipende strettamente da tre fattori: l’ammontare del prestito, la sua durata (legata alla vita residua di chi l’ha sottoscritto), e l’andamento del mercato. Se infatti l’immobile si è rivalutato molto nel frattempo, la convenienza può in ogni caso esserci, se invece il suo valore è rimasto stabile o è diminuito,anche la convenienza cala. Un identico discorso vale, ma all’incontrario, per i tassi di interesse.

Nella tabella qui sotto riportiamo quanto, ad oggi, è possibile sapere. Per esempio, che se un ottantenne ha ricevuto circa 65.500 euro con ipoteca su una casa di 200 mila euro di valore, i suoi eredi per riscattare l’immobile dovranno versare dopo 10 anni più della metà del valore della casa stessa e dopo 15 oltre tre quarti. Queste cifre vanno, naturalmente, prese con le pinze: il valore dell’abitazione può crescere o calare, ed anche i tassi di interesse possono variare: oggi si può solo fotografare la situazione così come è.

Quanto costa il prestito vitalizio (importi in euro)

Valore casa	100.000			200.000			300.000			400.000
Mutuatario	uomo 80 anni	donna 70 anni	coppia 75 anni	uomo 80 anni	donna 70 anni	coppia 75 anni	uomo 80 anni	donna 70 anni	coppia 75 anni	uomo 80 anni	donna 70 anni	coppia 75 anni
Prestito massimo erogato	33.600	20.400	23.800	67.200	40.800	47.600	100.800	61.200	71.400	134.400	81.600	95.200
Disponibilità effettiva*	30.904	17.704	21.104	63.485	37.085	43.885	96.734	57.134	67.334	129.834	77.034	90.634
Rimborso dopo 5 anni	45.032	27.451	31.980	89.782	54.621	63.678	134.533	81.791	95.376	179.284	108.961	127.075
Rimborso dopo 10 anni	60.258	36.843	42.874	119.859	73.029	85.092	179.461	109.216	127.309	239.062	145.403	169.527
Rimborso dopo 15 anni	80.536	49.351	57.383	159.917	97.546	113.611	239.298	145.742	169.840	318.679	193.938	226.068

Presupposi: tasso euribor 12 mesi + spread del 3%. Spese annuali: 50 euro. Per esempio, se l’anziano ottantenne ha una casa del valore di 300 mila euro, e ottiene un prestito di 96.734 euro, dopo 10 anni i suoi eredi ne dovranno rimborsare 179.641, oppure vendere la casa e incassare il residuo.

* La disponibilità massima effettiva di denaro è inferiore al prestito massimo erogato, perché si suppone che vengano finanziate attraverso il prestito anche le spese notarili e fiscali. Esse sono state calcolate sulla base delle tariffe notarili dei consiglio di Lecco e Como, per l’iscrizione di un’ipoteca pari al doppio del valore della casa (come di consueto), tenendo conto di un forfait di spese fiscali e burocratiche. Più in dettaglio, tali spese sono pari a 2.696 euro (valore casa 100.000 euro); 3.715 euro (valore 200.000); 4.066 euro (valore 300.000); 4.566 euro (valore 400.000).*

Fonti: Finanza Attiva e elaborazione Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Percentuale del valore della casa finanziabile con mutuo

Età (anni)	Maschio	Femmina	Coppia
70	22,90%	20,40%	20,00%
71	23,80%	21,20%	20,40%
72	24,70%	22,00%	21,20%
73	25,70%	22,90%	22,00%
74	26,70%	23,80%	22,90%
75	27,70%	24,70%	23,80%
76	28,80%	25,70%	24,70%
77	29,90%	26,70%	25,70%
78	31,10%	27,70%	26,70%
79	32,30%	28,80%	27,80%
80	33,60%	30,00%	28,80%
81	35,00%	31,10%	30,00%
82	36,30%	32,40%	31,10%
83	37,50%	33,60%	32,40%
84	38,50%	34,90%	33,60%
85	39,30%	36,40%	35,00%
86	40,80%	37,80%	36,30%
87	42,40%	38,50%	37,00%
88	43,20%	39,30%	37,80%
89	44,00%	40,10%	39,30%
90	45,00%	42,40%	40,00%

Note: Le speranze di vita dei maschi sono minori di quelle delle femmine: ciò rende più alta per gli uomini la percentuale finanziabile. La percentuale sulla coppia vale per l’età del coniuge più giovane. Per esempio, in caso di uomo di 80 anni e donna di 75 anni, la percentuale è il 23,8%.

Fonte Finanza Attiva

Nuda proprietà/ l’alternativa più vicina

Sconto all’acquirente e usufrutto a chi cede

Per il compratore, un investimento interessante: pagare, molto al di sotto dei prezzi di mercato, l’acquisto di un immobile, versando per di più imposte ridotte sull’acquisto e disinteressandosi delle normali spese di gestione. A patto di saper attendere. Per il venditore, un buon affare: ricavare un reddito, anzi un capitale, dalla propria casa, continuando ad abitarla vita natural durante, come usufruttuario.

Raccontato così, il fatto di alienare la nuda proprietà di un immobile serbandosi l’usufrutto, cioè la possibilità di goderne per tutto il corso della propria vita o, addirittura, di affittarlo ricavandone un canone, pare una scelta priva di contro-indicazioni.

Purtroppo, le cose non filano sempre così lisce. Innanzitutto perché qualcuno di danneggiato c’è: i possibili eredi, che si vedono irrimediabilmente privati dell’immobile. Inoltre il venditore non potrà più vendere a prezzo pieno la propria casa. Infine perché il mercato della nuda proprietà, perlomeno in Italia, non è mai decollato veramente. Essendo poche le vendite, è difficile avere riferimenti certi sullo sconto rispetto al prezzo pieno che si è costretti a concede a chi compra. Risultato: poiché l’acquirente non è chi ha bisogno della casa subito, ma un investitore, può capitare che si tratti di operatori immobiliari con pelo sullo stomaco, che con le buone o le cattive raggirano un anziano non troppo accorto, per spuntare un prezzo esageratamente basso.

Premesso ciò, la vendita della nuda proprietà non va demonizzata. se condotta in modo trasparente può essere davvero provvidenziale. Così come accade per il vitalizio, conta per stabilire il prezzo sia l’età che il sesso di chi vende: tanto più una persona è anziana, tanto più la vendita rende. Le donne, che hanno statisticamente vita più lunga, ricavano meno. A differenza di quanto accade per il vitalizio, esiste anche un altro fattore: lo stato di salute della persona anziana. Quanto più è vispa e arzilla, tanto meno vale la nuda proprietà (e viceversa). Ciò può provocare poco simpatiche indagini su malattie ed acciacchi (perdipiù illecite).

Usufrutto e diritto di abitazione. Spesso il contratto di vendita prevede che all’anziano non sia lasciato l’usufrutto, ma “solo” il diritto di abitazione. Il titolare di quest’ultimo diritto, a differenza dell’usufruttuario, non ha infatti la possibilità di locare ad altri il proprio immobile. Così l’acquirente non rischia di essere costretto ad attendere la liberazione dell’appartamento dall’inquilino.

Spese. L’usufruttuario, che abita la casa, deve sobbarcarsene quasi tutte le spese, a meno che diversamente stabilito nel contratto di compravendita. Quindi non solo le rate condominiali, ma anche quelle fiscali, come Ici e tassa dell’immondizia. Il nudo proprietario ha solo un obbligo: quello di versare le spese di manutenzione straordinaria, rispetto a opere strutturali dell’immobile. In compenso può farsi rimborsare ogni anno una piccola somma , pari all’interesse legale su quanto investito per le opere.

Profili fiscali. La vendita della nuda proprietà è meno colpita dal Fisco di quella della proprietà intera: il valore imponibile dell’immobile è solo una percentuale di quello totale, secondo cifre ben precise (vedi tabella qui sotto). Tanto per fare un esempio, se chi vende ha 77 anni e il valore imponibile per la piena proprietà è di 100 mila euro, esso diviene per la nuda di 70 mila euro (con il risparmio, quindi, di circa il 30% sui tributi sul trasferimento a favore dell’acquirente). Non conta, per la legge, il sesso dell’usufruttuario: quando questi muore la riunificazione tra nuda proprietà e usufrutto avviene senza il pagamento di ulteriori tributi (salvo quelli, limitati, delle trascrizioni e volture).

Valori fiscali e di mercato della nuda proprietà

Età di chi vende la nuda proprietà (anni)	Valore fiscale	Valore di mercato (stima)
		Uomo	Donna	Coniugi*
da 70 a 72	60,00%	56,00%	51,00%	46,00%
da 73 a 75	65,00%	62,00%	57,00%	52,00%
da 76 a 78	70,00%	68,00%	65,00%	60,00%
da 79 a 82	75,00%	71,00%	68,00%	63,00%
da 83 a 86	80,00%	77,00%	75,00%	72,00%
da 87 a 92	85,00%	87,00%	85,00%	83,00%
da 93 a 99	90,00%	93,00%	91,00%	90,00%

* Vale l’età del coniuge più giovane

Fonte: elaborazione ufficio studi Confappi-Federamministratori

Il confronto

Nella scelta conta la presenza di eredi

Meglio il prestito o la vendita della nuda proprietà? Semplice: se l’anziano è solo, senza persone da beneficare, o con fortissime esigenze di denaro liquido, con la vendita della nuda proprietà può ricavare anche il doppio del denaro, senza alcuna contro-indicazione (purchè non si faccia truffare da chi compra). Se invece non intende diseredare persone care e può accontentarsi di meno, il vitalizio è la scelta migliore. Purchè l’immobile sia residenziale: altrimenti solo l’alienazione della nuda proprietà è possibile.

Vantaggi della nuova formula. Detto ciò, anche il vitalizio può essere una scelta costretta. L’esperienza insegna, infatti, che la vendita della nuda proprietà è un’alternativa concreta solo se l’immobile posseduto è di sufficiente pregio, altrimenti non si trovano acquirenti, se non a prezzi stracciati. Nessuno è disposto a rischiare denaro per divenire proprietario, non si sa quando, di una modesta abitazione in periferia. Viceversa, il vitalizio “sta in piedi” in ogni caso. Va poi aggiunto che finanziatore nel vitalizio deve essere un intermediario abilitato ai sensi del Testo unico delle leggi bancarie, quindi qualcuno che offre, o dovrebbe offrire, certe garanzie di serietà. Viceversa, acquirente di nuda proprietà può essere chiunque, anche qualcuno che spinto da avidità intende truffare l’anziano. Infine il vitalizio assorbe meglio i contraccolpi del mercato immobiliare. Se la casa si rivaluta, meglio: non ci si mangia le mani per averla venduta sottoprezzo. Se invece le quotazioni calano, ci si può consolare dicendo che, dopotutto, è il prestito che si rimborsa.

Controindicazioni. Inutile nasconderselo, entrambe sono operazione delicate, sotto il profilo etico e morale. L’acquirente di nuda proprietà ha il concreto interesse che chi l’ha venduta passi a miglior vita il più rapidamente possibile. Ma anche gli eredi di chi ha avuto il vitalizio hanno lo stesso interesse, perché più passa il tempo, più la loro eredità perde valore. Quindi l’anziano deve puntare su solidi legami affettivi, perché le stesse persone che dovranno accudirlo e curarlo, possono avere una spinte a non farlo. Ma anche troppa diffidenza guasta: dopotutto chiunque appartenga alla terza età, se ha beni al sole e persone interessate alla loro successione, dovrebbero porsi problemi simili.

Perplessità

La clausola della procura

Il contratto previsto da Finanza Attiva prevede che sia rilasciato a suo favore, da chi sottoscrive il vitalizio, un mandato irrevocabile così concepito: se gli eredi sono difficili da identificare, oppure entro un anno dalla morte non riescono a vendere la casa, Finanza Attiva può farlo al loro posto. Il prezzo minimo è stimato da un esperto del Tribunale, nominato dal giudice, per garantire che sia equo.

Stefano Buzzonetti, dirigente della società, lo giustifica così: “Il mandato è uno strumento indispensabile,. E’ fatto sia nel nostro interesse (così non siamo costretti a mettere all’asta l’immobile, sobbarcandoci costi e tempi infiniti) ma anche in quello degli eredi, che con il passare del tempo vedrebbero crescere il loro debito, che continua a maturare interessi”. Dal momento che di consueto la validità del mandato cessa con la morta di chi l’ha dato (art. 1722 del codice civile), Finanza Attiva si richiama all’articolo successivo del codice (il 1723), che prevede la mancata estinzione con la morte “se il mandato è conferito nell’interesse di chi lo riceve o di terzi”.

Guido De Rosa, presidente del Consiglio notarile di Bergamo, ha i suoi dubbi: “Anni fa, per i mutui per l’acquisto della casa, è capitato che alcune banche inserissero nei contratti  un mandato a vendere l’immobile, per evitare i tempi delle esecuzioni immobiliari. Come notai, l’abbiamo vivamente sconsigliato, tant’è vero che la clausola è stata tolta. Per più motivi: si andava dal divieto di patti commissori (art. 2744 del codice civile), alla violazione dei diritti del consumatore ad una difesa dei suoi interessi in sede giudiziaria con tutte le garanzie offerte dalla legge (ora, articolo 33 del codice del consumo). I rischi di litigiosità tra il mutuante e gli eredi sono considerevoli. Tra l’altro chi ha dato a suo tempo la procura a vendere è impossibilitato a vigilare sulla sua esecuzione, che non riguarda solo il prezzo che si può spuntare, ma anche le altre condizioni della vendita”.

Sia come sia, resta certo che sarebbe opportuno che le condizioni del prestito vitalizio fossero meglio dettagliate dalle norme: se davvero il mandato post-mortem è uno strumento indispensabile, lo si regoli, magari per decreto, con grande precisione.

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Vitalizio e mutuo ordinario a confronto

A confronto un prestito vitalizio (condizioni Finanza Attiva) e un mutuo per l’acquisto prima casa (San Paolo, Domus a tasso variabile), rilasciati a una donna sola di 70 anni con reddito netto mensile da pensione di 1200 euro, abitante a Como

	Prestito vitalizio Finanza Attiva	Mutuo variabile Domus San Paolo
Valore casa	100.000	100.000
Prestito concesso	20.400	20.400
Totale spesa dopo 10 anni	36.843	24.794

Note: Ovviamente, il prestito vitalizio ha un costo superiore rispetto a un mutuo tradizionale, per almeno due motivi: il primo è il maggior rischio che si assume la compagnia (che fa sì che il tasso sia superiore), il secondo, ancora più importante, è il fatto che il capitale non viene via via rimborsato nel corso della durata del mutuo.

Fonti: Finanza Attiva e Mutui on line.

Dettaglio spese notarili e fiscali dell’iscrizione di un’ipoteca

Ipoteca per il doppio del valore dell’immobile (come di consueto)

Valore immobile	Onorario notarile (senza Iva)	Onorario Ivato	"+ Altre spese burocratiche*"
100.000	1.830	2.196	2.696
150.000	2.371	2.845	3.345
200.000	2.679	3.215	3.715
250.000	2.971	3.566	4.066
300.000	2.971	3.566	4.066
350.000	3.389	4.066	4.566
400.000	3.389	4.066	4.566

* Stima. Visura ipocatastale ventennale 180 euro, Bollo telematico 230 euro, tassa d'archivio+ trascrizione in conservatoria 90 euro

Cosa dice la legge

(legge 2/12/2005, n. 248, art. 11-quaterdecies, c. 12)

Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.