Manovra-bis del Governo Prodi, decreto Bersani-Visco

Le novità fiscali sugli immobili nell’ultimo decreto

Pioggia di novità dalla cosiddetta “manovra-bis” del Governo Prodi (legge 4 agosto 2006, n. 248), anche per quanti riguarda gli immobili. La maggior parte dei cambiamenti, anche se non tutti, sono favorevoli al comune cittadino: ad essere penalizzati sono solo le imprese (società immobiliari), o i professionisti.

Compravendite e notai. Sale, dal 20% al 30%, la riduzione delle tariffe notarili già determinata a inizio 2006 dalla Finanziaria, limitata però solo a chi acquista la prima casa d’abitazione. Questa disposizione è però in apparente contrasto con un’altra, contenuta nello stesso decretone fiscale, che vieta le tariffe minime obbligatorie dei professionisti . Ha perciò un senso solo se applicata alle tariffe massime richiedibili. A questo proposito può essere utile ricordare che, oggi come oggi, le tariffe notarili sono assai complesse da interpretare e perdipiù variano da zona a zona del Paese: pertanto il consiglio è di farsi fare un preventivo da più notai, prima di decidere quale di essi incaricare (ricordiamo che in genere la scelta è considerata un diritto dell’acquirente, dato che il venditore non paga).

Compravendite ed agenti immobiliari. Diviene possibile detrarre dalle imposte, al momento della dichiarazione dei redditi presentata nell’anno successivo all’acquisto, il 19% per cento di quanto versato alle agenzie immobiliari per la compravendita di una prima casa, entro un limite massimo di imponibile di 1.000 euro “per ciascuna annualità”. Lo sconto dovrebbe spalmarsi su più anni(questa è almeno l’interpretazione più accreditata). Pertanto, se si pagano 3.000 euro di onorari, lo sconto fiscale dai redditi sarà pari a 190 euro il primo anno, e altrettanti il secondo e il terzo..

Attenzione però: è obbligatorio, al momento della compravendita, allegare al rogito un’apposita “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” che indichi di quant’è l’onorario, come si paga (per esempio in assegno o in contanti), , oltre alla partita IVA o del codice fiscale dell'agente immobiliare. Altrimenti non c’è solo la conseguenza di perdere l’agevolazione. Molto peggio: si rischia una sanzione da 500 a 10.000 euro e per di più si versano le imposte sull’intero corrispettivo della compravendita immobiliare, anziché su una cifra ridotta, pari al valore catastale (ne parleremo più avanti). Quest’obbligo vale per tutti gli immobili, non solo per le abitazioni. Sono perciò necessarie due condizioni. La prima è che il mediatore sia regolarmente iscritto negli appositi elenchi presso le Camere di Commercio (del resto i non iscritti non hanno diritto ad alcun onorario e rischiano, anzi, multe). Per esserne sicuri, basterà chiedere che esibisca l’apposito tesserino, una precauzione necessaria perché sono in tanti ad esercitare illegalmente questa professione. La seconda è che l’onorario sia regolarmente fatturato (cosa che in passato non è sempre accaduta).

Compravendite di immobili da un’impresa. Se l’immobile è stato costruito o integralmente ristrutturato da più di 4 anni, invece di pagare l’Iva, si versa l’imposta di registro. Per le prime case si risparmia così l’1% del valore dichiarato (si passa infatti da un’imposta del 4% a una del 3%) oltre ad altri 168 euro fissi. Dovrebbe comunque essere compito del notaio accertare la data dei termine dei lavori: un motivo in più perché l’acquirente tenti di incaricare lui questo professionista (nelle vendite da impresa, infatti, è spesso la società che costruisce che, in parte per ragioni pratiche, e in parte per curare meglio i propri interessi, tende a imporre un notaio di propria fiducia).

Prezzo da dichiarare al rogito. Già la Finanziaria 2006 aveva stabilito che si può chiedere che la tassazione sull’acquisto di un’abitazione da un privato si applica sul valore catastale della casa e non invece sul valore a cui è avvenuta la compravendita. Il valore fiscale, ricordiamolo, si calcola moltiplicando per 110 (prima casa) o per 120 (altre abitazioni) la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Per intendersi, si tratta del valore che ogni anno si denuncia sulla dichiarazione dei redditi, salvo il caso che l’abitazione sia affittata ad altri. Il valore fiscale è, per le abitazioni, è in genere di gran lunga inferiore a quello di mercato (anche un terzo),. Ora la nuova legge ci tiene a specificare però che nel rogito va comunque denunciato il valore reale a cui è avvenuta la compravendita. Se il Fisco dovesse scoprire che il valore di mercato è stato sottovalutato nell’atto, le imposte saranno calcolate in percentuale al valore reale e sarà a applicata una sanzione pari a metà della differenza tra quanto pagato e il nuovo calcolo delle imposte stesse.

Facciamo un esempio. Poniamo che si acquisti una prima casa da un privato per 250 mila euro. Il suo valore catastale è però di 100 mila euro. Le imposte dovute sono 3.336 euro. Tuttavia, in base alle vecchie abitudini, si dichiarano nel rogito solo 150 mila euro (e il Fisco se ne accorge). Si ricalcano le imposte sulla base di un valore di 250 mila euro (e salgono quindi a 7.836 euro). In più c’è una sanzione del 50% della differenza tra 7.836 e 3.336 euro (4.500 euro : 2= 2.250 euro). Totale: 7.836+2.250=10.086 euro.

Agevolazioni sulle opere di ristrutturazione. Fino al 30 settembre resta in vigore la detrazione del 41% del recupero. Dall’1 ottobre al 31 dicembre 2006 essa viene sostituita dalla detrazione del 36% più l’Iva agevolata al 10%, anziché al 20%, sulle fatture di ditte e artigiani (per intendersi il meccanismo che funzionava l’anno scorso). Si tratta di una misura un po’ più favorevole, per la maggior parte delle opere in casa . Continueranno gli sconti anche nel 2007? Per ora, è un mistero.

Bisognerà quindi stare attenti a mettersi d’accordo con artigiani e ditte che emettono la fattura. Infatti, in certi casi, si rischia di perder soldi. Per esempio se un artigiano emette una fattura l’1 settembre deve applicare l’Iva al 20%, ma se la paghiamo l’1 ottobre, possiamo scontare fiscalmente solo il 36%, anziché il 41% e rimaniamo buggerati.

Se ad essere coinvolto nei lavori non è un singolo artigiano, ma un’impresa con dipendenti (per esempio muratori, idraulici eccetera), l’impresa dovrà specificare in fattura anche quanta parte della spesa è dovuta al costo dei suoi dipendenti. Se non lo fa, il committente (cioè il proprietario della casa che paga i lavori), non ha diritto alla detrazione fiscale.

Controlli sui lavori edili. Chi fa eseguire i lavori può pagare l’impresa solo dopo che essa gli ha esibito un documento che attesti che tutti gli adempimenti riguardanti i suoi dipendenti sono stati correttamente eseguiti (per esempio che siano state pagate ritenute fiscali, contributi previdenziali e coperture assicurative contro gli infortuni del lavoro). Altrimenti rischia una sanzione da 5.000 a 200 mila euro.

Donazioni e rivendite entro 5 anni. Chi ha ottenuto un immobile un immobile “in regalo”, se lo vende entro 5 anni, dovrà pagare una percentuale al Fisco sul ‘operazione, considerata speculativa (o comunque un’imposta sostitutiva) anche se nel frattempo lo ha abitato. Precedentemente le donazioni erano esenti da questo tributo.

Imposta comunale sugli immobili. L’Ici potrà essere versata non solo con i consueti sistemi (bollettino postale, bonifico in banca eccetera) ma anche compilando appositi righi della dichiarazione dei redditi e versandola con il modello F 24, insieme agli altri tributi. Dal 2007 è teoricamente abolito l’obbligo di presentazione della dichiarazione Ici, quando si acquista, si vende, si ha in eredita o in dono un immobile . Teoricamente, perché tale abrogazione diverrà reale solo da quando il Direttore dell’Agenzia del Territorio dichiarerà che “sistema di circolazione e fruizione dei dati catastali “ sarà effettivamente operativo. Alcune città (come Milano) hanno del resto già abrogato nei fatti la dichiarazione.

Cambiano anche i termini ultimi per i versamenti dell’imposta, se eseguiti coin i metodi tradizionali (vedi tabella).

Dichiarazioni in anticipo

La nuova legge anticipa tutti i termini delle principali dichiarazioni fiscali, a partire dal 2007. In più c’è la novità che l’Ici potrà essere versata non solo con i consueti sistemi (bollettino postale, bonifico in banca eccetera) ma anche compilando appositi righi della dichiarazione dei redditi. Elenchiamo i più importanti.

Dichiarazione	Vecchio termine	Nuovo termine
Modello 730	15 giugno	31 maggio
Modello Unico (spedizione su carta)	1 maggio- 31 luglio	1 maggio- 30 giugno
Modello Unico (spedizione telematica)	1 maggio – 31 ottobre	1 maggio- 31 luglio
Ici, prima (o unica) rata	1 - 20 giugno	1 -16 giugno
Ici, seconda rata	1 - 20 dicembre	1 - 16 dicembre
Iva (spedizione su carta)	1 febbraio – 31 luglio	Non più possibile
Iva (spedizione telematica)	1 febbraio – 31 ottobre	1 febbraio – 31 luglio

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori