Mancato silenzio-assenso su nuova costruzione e agibilità

Fin dal 1979 avevo acquistato un pezzo di terreno lottizzato e presentato al locale Comune il progetto, con il nulla osta della Regione Sardegna, ma per un motivo o l’altro, non mi veniva mai rilasciata la licenza edilizia. Approfittando della famosa legge “Nicolazzi” (25/03/1982) del Silenzio/assenso, inviai raccomandata al Comune, in data 27/01/1984, versando nel contempo l’importo relativo al costo dell’urbanizzazione primaria e secondaria, iniziando quindi la costruzione delle fondamenta.

La Commissione Edilizia del Comune, in data 12/03/1984 mi intimava la sospensione dei lavori, poiché “ a seguito di verifica eccede il rapporto di copertura di circa il 10% e manca il parere della stessa ”.

Se consiglio del geometra progettista, acquistato un tratto di terreno dal proprietario vicinorio, comunicai al Comune in data 2/09/1984 che la copertura del terreno era più che adeguata e quindi avrei continuato la costruzione, come disposto dalla legge “Nicolazzi”.

Da parte del Comune da allora non intervenne alcuna ulteriore verifica o comunicazione e in data 23/09/1985 venne da me abitata, avendola resa completa per impianti igienici, idrici, fognari ed elettrici.

In data 24/04/1992 il geometra da me incaricato provvedeva all’accatastamento presso l’UTE di Sassari. Da allora ho pagato al comune l’ICI (2° casa); la tassa Merli scarico fognario,; la tassa Tarsu rifiuti urbani.

Durante le mie permanenze annuali estivo/stagionali ho preso contatto verbale con il locale ufficio tecnico chiedendo l’abitabilità ormai consolidata dal tempo trascorso, ricevendo la promessa, sempre rimandata, di esaminare la pratica.

Pertanto, per un’eventuale vendita o trasferimento ereditario, chiedo il vostro parere della necessità o meno di avere l’abitabilità dal Comune in relazione all’applicazione della legge Nicolazzi e, se operante nel mio caso, l’ART. n°1158 del C.C., riguardo ai diritti reali di godimento acquistati in virtù del possesso continuato per 20 anni.

Purtroppo la sua domanda è complessa e prevederebbe un esame “sul posto” della situazione. Le ricordiamo (ma forse Lei lo sa già) che la legge Nicolazzi stabiliva il silenzio-assenso solo dopo novanta giorni dalla presentazione del progetto e della relativa domanda, mentre, a quanto Lei ci dice, Lei iniziò la costruzione prima, poi “bloccata” dalla lettera del 12 marzo 1984. Quindi Lei già allora si trovava in una situazione irregolare, non aderente al dettame della Nicolazzi. Per sanarla, a nostro avviso, non bastava la comunicazione al Comune che Lei ha dato dopo l’acquisto del terreno vicino, perché si sarebbe dovuto presentare un nuovo progetto (non comunque una variante, in quanto il primo non era stato assentito) . In seguito, a quanto pare, Lei ha deciso di non usufruire del condono, pur recepito dalle leggi della Regione Sardegna. Quindi, dal punto di vista formale, la sua parrebbe un’opera eseguita in assenza della concessione, ai sensi della legge sarda 10/11/1985 n.23, art. 6, aldilà del fatto che Lei era in una situazione .tale da poter ottenere legittimamente la concessione stessa. L’usucapione ventennale qui c’entra ben poco, dato che lei non ha usucapito un bel nulla da un altro proprietario: il terreno era già suo e suo il diritto ad edificarlo, che va però esercitato con i dovuti assensi comunali.

Non vi è dubbio che in caso di alienazione dei problemi esistono. L’unica strada sarebbe includere una clausola nel rogito per cui l’acquirente riconosce di sapere che manca l’abitabilità-agibilità e (soprattutto) che è stato compiutamente informato delle ragioni per cui manca o è difficile da ottenere. (altrimenti si potrebbe fare valere la vendita di aliud pro alio, di una cosa per l’altra, che è causa di risoluzione del contratto). Si espliciterà che l’acquirente si prende carico dell’ottenimento dell’agibilità e che in ragione di ciò è concesso uno “sconto” sul prezzo.

Detto ciò, non ci arrischiamo ad affermare che il nostro è un parere definitivo, dal momento che occorrerebbe una consulenza ben più approfondita di questa e comunque una conoscenza dell’interpretazione dei funzionari comunali del posto che non possiamo certo avere.