Miniguida per Il Sole 24 ore: maggioranze e millesimi

Maggioranze per le delibere Più che di “maggioranza”, nelle assemblee di condominio, è il caso di parlare di “maggioranze”: la maggioranza per le questioni di ordinaria amministrazione più altre due, per le decisioni più importanti.

Una decisione ordinaria, in seconda convocazione di assemblea (quella che conta), necessita del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che siano almeno 1/3 dei condomini e possiedano almeno 1/3 dei millesimi. Viceversa le scelte che riguardano la nomina, la revoca o la riconferma dell’amministratore, la ricostruzione dell’edificio e le riparazioni straordinarie, l’avvio di azioni legali, il varo o la modifica di un regolamento assembleare, vogliono sempre l’assenso della maggioranza degli intervenuti, ma essi debbono possedere per lo meno metà del valore dell’edificio.

Infine le cosiddette innovazioni, cioè quelle che incidono sulla destinazione delle parti comuni, pretendono l’accordo della maggioranza condomini (e non solo di quelli presenti in assemblea), che possiedano perlomeno i 2/3 dei millesimi di proprietà.

Doppio criterio. Come si nota, ciascuna delle maggioranze è doppia. Ai fini del conteggio delle teste, cioè dei partecipanti al condominio, vi è perfetta democrazia. Perciò il parere del proprietario di un box pesa sulla bilancia esattamente quanto il voto del proprietario di cinque grandi appartamenti nel palazzo, il cui voto non può nemmeno essere frazionato per ogni appartamento che possiede. Dall’altra conta anche il principio di proprietà: chi possiede più metri quadrati in condominio (e quindi più millesimi) vale di più di chi ne possiede meno.

Questo principio misto di calcolo talvolta funziona bene e tal’altra ha strani effetti: tanti piccoli proprietari possono mettere i bastoni nelle ruote di uno grande ma anche quello grande può impedire le scelte dei piccoli, con il risultato di congelare ogni decisione.

Unanimità Non va trascurato che esistono anche decisioni importantissime (modifica dei millesimi, modifica del regolamento contrattuale, vendita di parti comuni, innovazioni che mettono in pericolo la sicurezza, statica, decoro architettonico, pari godimento delle parti comuni) che non possono essere prese in assemblea, se non con l’assenso di tutti i condomini che abitano nel palazzo (non bastano quelli presenti in assemblea).

Millesimi di proprietà Rappresentano la quota di proprietà “virtuale” di ciascun condomino sulle parti comuni del palazzo. Virtuale, perché in realtà il condominio è una comunione indivisa di beni e diritti, e quindi nessuno è più proprietario dell’altro, agli effetti dell’uso delle parti comuni.

Sul piano pratico, hanno due scopi. Il primo è stabilire quanto conta il voto del singolo condomino in assemblea. Il secondo è stabilire quanto partecipa alle spese (ma., come vedremo, non necessariamente a tutte).

Spiegare come si dovrebbero calcolare serve a poco. Bisognerebbe tener conto oltre che della superficie degli appartamenti e di pertinenze e accessori, anche del volume, del piano, del riscontro d’aria (singolo o doppio), del tipo di affaccio, eccetera. In realtà, però, la grandissima maggioranza delle persone che acquistano un appartamento è costretta ad accettare con il rogito il regolamento condominiale contrattuale e le allegate tabelle dei millesimi. La tabelle sono state calcolate dal primo costruttore-venditore dello stabile e per modificarle occorre comunque il “si” unanime di tutti i condomini. I casi in cui si ottiene sono più unici che rari, perché qualcuno sarà comunque danneggiato dalla modifica.

Modifica ai millesimi di proprietà. Per la verità il codice di procedura civile prevede nell’articolo 69 due casi in cui, pur mancando l’assenso unanime, anche uno solo dei condomini può chiedere al giudice la modifica. Il primo, l’errore di calcolo, è assai difficile da dimostrare, semplicemente perché rarissimamente il costruttore riporta i criteri con cui il calcolo è stato fatto e, quando lo fa, non sbaglia le moltiplicazioni. Il secondo caso, le innovazioni di vasta portata, prevede per la giurisprudenza più recente che nell’edificio vengono aggiunti volumi (per esempio per sopraelevazione o per ampliamento della costruzione), che impongano la revisione delle tabelle. Tanto per intendersi, il semplice inglobamento di un sottotetto da parte del proprietario del piano di sotto, senza che sia rialzato il colmo, non comporterebbe la variazione dei millesimi di proprietà.

Quindi le mille liti e discussioni che avvengono in condominio in merito alla,modifica dei millesimi di proprietà mal calcolati non hanno, spesso, motivo di esistere. Anche perché se essa viene decisa in assemblea senza l’unanimità dei condomini, la decisione presa è radicalmente nulla e impugnabile in ogni momento, anche a distanza di anni da quando è stata assunta.

Millesimi di spesa. Detti anche “d’uso” oppure “di gestione” hanno uno scopo più limitato: stabilire la ripartizione di particolari spese. La necessità di alcune tabelle di gestione deriva direttamente dal codice civile. Esso, per esempio, prevede una ripartizione diversa da quella di proprietà per la suddivisione delle spese delle scale e, per estensione, di quelle dell’ascensore. Non solo: l’articolo 1123, secondo comma, afferma che, in linea di principio, se le parti comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, “le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Ciò apre la strada a poter varare, anche non all’unanimità, alcune tabelle di gestione che, secondo logica, ripartiscono le spese in base all’uso, sempre che il regolamento contrattuale lo consenta: tanto per fare un esempio, quella che afferma che le spese per l’acquedotto sono divise in proporzione al numero di persone che vivono negli appartamenti.

Un regolamento condominiale contrattuale, cioè approvato da tutti i condomini (in genere al momento dell’acquisto della casa) può avere allegate tabelle di gestione costruite ad hoc e ha la possibilità di istituire ripartizioni anche differenti da quelle previste nel codice civile.

Modifica dei millesimi di spesa. Anche per la modifica dei millesimi di spesa occorrerebbe l’assenso dell’unanimità dei condomini. Tuttavia, una ripartizione diversa da quella prevista nel regolamento contrattuale o nel codice civile, se accettata da tutti i condomini per un lungo periodo di tempo con il pagamento senza riserve delle bollette, finisce per divenire valida.

I legali parlano, in questo caso, di accettazione “per facta concludentia” (in parole povere, nei fatti).

Gli amministratori condominiali e i condomini più informati lo sanno, e così capita che venga approvata una delibera di modifica dei millesimi d’uso che di per sé sarebbe nulla, ma che può divenire legittima con il trascorrere del tempo. Opporsi non è facile. Bisogna far trascrivere nel verbale dell’assemblea il proprio dissenso alla decisione e, possibilmente, non pagare le spese con i bollettini o i Mav (conti correnti bancari) inviati dall’amministratore, ma con bonifici bancari a parte nella cui causale (lo spazio lasciato per le annotazioni) si scriva una frase del tipo “salvo conguaglio, per inesatta ripartizione delle spese”

CONDOMINIO: LE MAGGIORANZE PER DECIDERE

Oggetto della delibera	Prima convocazione (necessaria la presenza di 2/3 dei condomini con 2/3 dei millesimi)		Seconda convocazione (necessaria la presenza di 1/3 dei condomini con 1/3 dei millesimi)
	Condomini	Valore	Condomini	Valore
Amministratore
- nomina, revoca e riconferma	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
compenso	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Eliminazione barriere architettoniche ) (art. 2 legge 9/1/89 n. 13)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
Impianto di riscaldamento trasformazione per contenimento energetico ( legge 10/91)*	-.	almeno 1/2	-	almeno 1/2
Innovazioni - per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.)**	1/2 + 1 cond.	almeno 2/3	1/2 + 1 cond.	almeno 2/3
- che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c.c.)	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
- che producano un cambiamento della destinazione originaria dell'edificio	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Interventi di recupero ai sensi dell’art. 15, legge 179/92	1/2 + 1 cond.	almeno 1/2	1/2 + 1 cond.	almeno 1/2
Installazione di antenne paraboliche satellitari, legge 66/2001 art.2-bis	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
Liti attive o passive - relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (art. 1136 c.c.)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Portierato - mutamento d'uso dei locali***(p. es. affitti ad altri)	1/2 + 1 condomini.	almeno 2/3	1/2 + 1 condomini.	almeno 2/3
- soppressione del servizio e sostituzione con citofono	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento assembleare o condominiale ****	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Preventivi spese - per le spese ordinarie annuali	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
- per riparazioni straordinarie e costituzione di relativo fondo speciale (art. 1136 c.c.)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, (art. 9 legge 24/3/1989, n. 122), senza alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino**	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Realizzazione di parcheggi con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino**	Tutti i cond.	100%	Tutti i condòmini	100%
Regolamento - approvazione (art. 1138 c.c.)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
- modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condòmini sulle parti di proprietà esclusiva	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Rendiconto annuale	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/3
Ricostruzione dell'edificio - per perimento inferiore ai 3/4 del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
- per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.)	Tutti i cond.	100%	Tutti i condòmini	100%
Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 c.c. 4° comma)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condomini dell’impianto di contabilizzazione del calore ( legge 10/91, art. 26, c. 4)*	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Scioglimento del condominio - quando per rendere possibile la divisione in parti autonome occorrano modifiche dello stato attuale dell'edificio e opere per la diversa sistemazione dei locali e dipendenze. (art. 62 att. c.c.)	1/2 + 1 cond.	almeno 2/3	1/2 + 1 cond.	almeno 2/3
- quando l'edificio può suddividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.c.)	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2
Costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l'aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Tabelle millesimali - modifica	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Vendita o cessione - di beni comuni	Tutti i cond.	100%	Tutti i cond.	100%
Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge	1/2 + 1 interv.	almeno 1/2	1/2 + 1 interv. e 1/3 cond.	almeno 1/3

*è una tesi prevalente ma la giurisprudenza in materia non è ancora ben definita. Per alcuni sarebbe necessario, in seconda convocazione, comunque il voto della maggioranza degli intervenuti

** se l’innovazione è gravosa o voluttuaria, ciascun condomino può rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito

*** Per le locazioni ultranovennali occorre, comunque, l’unanimità.

**** secondo la Cassazione (sentenza n. 5083/93) ½ + 1 condomini e 2/3 millesimi, in prima e seconda convocazione