Lottizzazione terreno e imposte sui redditi

Vorrei avere un parere di ordine fiscale per la dichiarazione dei redditi che dovrò fare nel 2006. Premetto che sono pensionato INPS e possessore di casa propria e altre proprietà .

Il 26/06/2002 ho acquistato (previa asta) dal Tribunale un immobile formato da un fabbricato d’abitazione con adiacente terreno edificabile.

Il 14/07/2004 ho venduto il fabbricato tenendomi il terreno. Nel 2003 su tale terreno avevo iniziato a costruire un fabbricato residenziale per 2 alloggi (identici e dello stesso valore commerciale) che sono stati ultimati il 18/5/2005.

Il 2/08/2005 ho ceduto in vendita, con rogito notarile, per la somma di 120.000 euro un alloggio, tenendo per me l’altro.

Nell’atto di trasferimento del Tribunale, il terreno sul quale ho costruito era stato valutato 25.600 euro. Le spese dimostrabili sostenute per la costruzione (fatture di progetti, fatture dell’impresa che ha eretto il rustico, fatture di lavori vari e fatture dei materiali da me acquistati e posti personalmente in opera) ammontano a circa 110.000 euro per un totale di spesa di 135.000 euro circa.

Ora vorrei sapere, ai fini fiscali, se le spese sostenute vanno divise a metà fra i due alloggi, e come fare materialmente la dichiarazione della plusvalenza incassata (circa 52.000 euro) e cioè in quale modello, quadro, etc… Angelo Zamparini

Da quel che si comprende il lettore non ha sfruttato la possibilità, prevista dall’articolo 7 della legge n. 448/01, più volte prorogata, che ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all'articolo 81, lettere a) e b), del TUIR, consente di assumere, in luogo del costo di acquisto o del valore dei terreni edificabili e di quelli agricoli posseduti alla data del 1 gennaio 2002, il valore ad essi attribuito a tale data mediante una perizia giurata di stima, previo pagamento di un'imposta sostitutiva del 4% (e, in ciò, probabilmente, ha fatto un errore). In tal caso avrebbe dovuto fare riferimento ai righi da RM20 a RM23 della dichiarazione dei redditi.

Pertanto oggi si trova nella situazione di dover denunciare nella Sezione II A della prossima dichiarazione dei redditi . Rifacendosi a quella 2005, al rigo RL4, colonna 1, per il corrispettivo da rivendita, e al rigo RL4, colonna 2, per le spese sopportate (prezzo di acquisto o dal costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente). Essendo i due alloggi di identico valore commerciale, e avendo probabilmente identiche pertinenze, ci pare corretto il metodo di spartire valori di acquisto e spese a metà, ai fini del calcolo della plusvalenza.

Ricordiamo che nella dichiarazione 2005 avrebbe dovuto dichiarare anche la plusvalenza realizzata per la rivendita del fabbricato, in quanto tale rivendita è avvenuta nel corso del quinquennio (rigo RL5, colonna 1 e 2).,