Locazioni: le norme base

I diritti di entrambe le parti nel gioco della convenienza

Il contratto di locazione abitativo è un rapporto tra due soggetti. Pertanto a ogni obbligo fissato dalla legge o da un contratto lecito a carico del proprietario, corrisponde un diritto dell’inquilino, e viceversa.

Ne consegue il fatto che, quasi sempre, un “risparmio” nella locazione di uno dei due, provoca una “perdita” dell’altro. Quindi, in questa guida, analizzeremo diritti e doveri reciproci.

Limitate eccezioni a questa regola provengono dalle detrazioni fiscali permesse per certi tipi di locazioni, dagli sconti sull’Ici (imposta comunale sugli immobili), nonché da qualche norma a carattere regionale o locale: si tratta di occasioni in cui entrambi, o solo uno dei due, possono avere vantaggi. A queste, dedicheremo un capitolo apposito.

Diritti del proprietario

Pagamento del canone e delle spese. Il ritardo consente di imputare anche gli interesse legali (o superiori, se ciò stabilito in un contratto a canone libero o completamente libero). In caso di perdurante morosità, è naturalmente possibile lo sfratto, secondo le regole stabilite dalla legge n. 392/1978. Fanno eccezioni solo le locazioni completamente libere, per le quali la liberazione dei locali avviene senza tener conto di eventuali leggi di proroga degli sfratti.

Subentro dell’immobile. In particolari condizioni (vedi schede sulla locazione), il proprietario può subentrare lui, o un suo familiare, nell’immobile alla prima scadenza del contratto (4 anni invece di otto o tre invece di cinque) dando disdetta motivata e evitando il rinnovo.

Custodia dell’immobile. L’inquilino è custode della casa: pertanto è responsabile o corresponsabile di ogni danno subito da essa, anche per opera di estranei, salvo che provo il caso fortuito (per esempio, inondazione, terremoto).

Piccola manutenzione. Tocca all’inquilino per esempio ritinteggiatura delle pareti, riparazione tapparelle, riparazione presa o rubinetto rotto. Anche l’adeguamento a norme igieniche o sanitarie conseguente a una particolare attività dell’inquilino, compete a lui.

Guasti. Paga l’inquilino quelli provocati da cattivo uso o da dolo o da sbadataggine.

Mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, rispetto a quello convenuto. In tal caso, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi da quando ne ha avuto conoscenza e comunque entro un danno dall’avvenuto mutamento di destinazione.

Riduzione del canone (o non pagamento delle spese) Anche in caso in caso di inadempimento del proprietario, l’autoriduzione del canone e delle spese è illecita, perfino quella per compensare costi pagati dall’inquilino per opere che competevano al proprietario: bisogna per forza che l’inquilino si rivolga a un giudice.

Sfratto. Le procedure per lo sfratto sono, per le normali locazioni abitative, piuttosto onerose e lunghe. Tuttavia il proprietario ha il diritto di ricevere un supplemento del canone, pari al 25% in più, se l’inquilino non se ne va alla data decisa dal giudice.

Diritti dell’inquilino

Consegna dell’immobile. Il principale obbligo di chi affitta è, secondo l’articolo 1574 del codice, la consegna dell’immobile “in buono stato di manutenzione”. Questa definizione vaga è integrata dall’articolo 1578 che afferma che la casa deve essere priva di vizi che riduco in modo apprezzabile l’uso convenuto.

All’atto pratico, i giudici hanno riconosciuto che la buona manutenzione è un concetto mutevole, che dipende dalla situazione concreta: per esempio un lussuoso e centrale appartamento di rappresentanza, locato ad alto prezzo, deve avere standard superiori di un alloggio periferico, a canone ridotto. E’ genericamente ammesso però che l’appartamento deve essere quantomeno “funzionale”: per esempio porte e finestre debbono funzionare, il pavimento non deve essere sconnesso, l’impianto elettrico e di riscaldamento garantire sicurezza.

A questo proposito, non basta certo che nel contratto sia inserita una clausola di stile come “il conduttore riconosce di aver visitato i locali e di averli trovati in buono stato manutentivo e idonei all’uso convenuto, compresi gli impianti”.

Per quanto attiene ai cosiddetti vizi, per la giurisprudenza opera la distinzione tra quelli “palesi” e quelli “occulti”. Per vizi palesi, si intendono, appunto, certi difetti che non si può non vedere:per esempio una porta che dà sulla stanza che manca o il bagno che ha solo la doccia. Se l’inquilino non li fa notare subito, il proprietario non è tenuto, neanche in seguito, a porvi riparo.

I vizi occulti sono un altro paio di maniche. Debbono avere però un rilievo che superi il limite della tolleranza contrattuale. Tra gli esempi che si possono fare c’è la presenza di infiltrazioni di umidità precedentemente non rilevabili, l’eccessiva rumorosità degli impianti, la scarsità d’acqua o l’imperfetto tiraggio della canna fumaria. Non solo: nei casi dubbi, è il proprietario che deve dimostrare che l’inquilino li conosceva. Alcuni di questi vizi, se espressamente segnalati nel contratto di locazione e accettati dall’inquilino, non sono più considerabili tali: si presume infatti che se ne sia tenuto conto, e si sia ridotto proporzionalmente il canone di locazione.: Attenzione, però: se il proprietario ha taciuto in mala fede i vizi, oppure se i vizi esclusi contrattualmente mettono in serio pericolo la salute del conduttore e dei suoi familiari o dipendenti oppure se essi sono tali da rendere impossibile il godimento, l’esclusione non ha efficacia (art. 1579 c.c.).

Il concetto di vizio è differente da quello di guasto dovuto ad usura (di quelli dovuti a cattivo uso, risponde ovviamente l’inquilino). In caso di guasto, infatti, l’inquilino può pretendere dal proprietario la riparazione dei guasti dell’appart amento e dei servizi condominiali direttamente o indirettamente previsti nella locazione (per esempio l’ascensore): se non la esegue il locatore, può provvedervi direttamente, chiedendo il rimborso di quanto anticipato (e, per prudenza, sottoponendo prima il preventivo dei lavori al proprietario). Anche questa possibilità può essere però esclusa da un normale contratto di locazione a canone libero, in cui si stabilisca che le opere di manutenzione straordinaria facciano capo all’inquilino. Viceversa, in caso di vizio grave, l’inquilino ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto oppure una giusta riduzione del canone proporzionalmente all’entità e alla natura dei vizi verificatisi.

Manutenzione ordinaria e straordinaria. In linea di principio tocca al proprietario (eccezion fatta per le piccole riparazioni). Nei contratti a canone agevolato e in quelli transitori, le spese che il proprietario si accolla sono elencate nell’allegato G al Dm 30/12/2002. Ma tale allegato è un buon punto di riferimento per i giudici anche per stabilire quali spese competano all’uno o all’altro anche in una locazione a canone libero.

Tuttavia una clausola del contatto di locazione a canone libero (4 + 4 anni di durata) o del contratto di locazione del tutto libero (vedi scheda), può validamente accollare all’inquilino tutte le spese di manutenzione (a patto che sia espressa in modo sufficientemente chiaro).

Adeguamento impianti alle norme di sicurezza e risparmio energetico. Tocca in genere al proprietario (salvo patti diversi in contratto di locazione a canone libero).

Garanzia contro terzi. Il proprietario deve garantire il godimento pacifico dell’immobile contro pretese di diritti di terzi. Per esempio, quelle della moglie separata che pretende di andare ad abitare nell’immobile o quella di un erede del possessore che pretende di esserne il vero proprietario. Non è però tenuto a difendere l’inquilino da molestie di fatto (il vicino che tiene la Tv a massimo volume o sbatte i tappeti scaricando polvere sul balcone, i ladri, eccetera.

Documentazione impianti. La legge stabilisce che, in caso di locazioni e compravendite, il proprietario consegni a chi gli subentra nell’uso della casa la certificazione di sicurezza degli impianti (un documento che obbligatoriamente l’installatore deve compilare) nonché l’attestato di certificazione energetica per gli appartamenti che ne sono dotati. Per quanto riguarda la certificazione di sicurezza, non esistono però sanzioni. Viceversa per quanto riguarda la certificazione energetica, il Dlgs n. 192/2005 (articolo 6, comma 4) stabilisce addirittura che “il contratto è nullo”, con possibilità per il solo inquilino di far valere la nullità. Nei fatti, però, la certificazione energetica è obbligatoria solo nei nuovi edifici. Far valere la nullità del contratto provoca poi effetti piuttosto strani: dal,momento che è come se non fosse mai stato scritto, il proprietario dovrebbe restituire tutto i canoni incassati ma potrebbe pretendere un risarcimento per l’occupazione dei locali. Si tratta di una norma poco pratica, che probabilmente avrà scarsa applicazione.

Problemi burocratici e fiscali. Il contratto deve essere sempre scritto (anche quello di una casa per le vacanze, secondo interpretazioni dei giudici), e incombe innanzitutto sul proprietario il dovere di farlo registrare (vedi capitolo apposito) anche se le relative spese sono suddivise a metà. Il proprietario ha anche l’obbligo della denuncia alla Pubblica sicurezza, per le locazioni oltre 30 giorni. deve consegnare le ricevute di pagamento dei canoni e consentire la verifica delle pezze giustificative delle spese.

Convocazione dell’inquilino alle assemblee condominiali. L’inquilino deve essere convocato se le assemblee hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e ha diritto di voto, al posto del proprietario, per quanto attiene alla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento. Tuttavia questo diritto può essere esplicitamente escluso nel contratto (solo quelli a canone libero o del tutto liberi). L’obbligo di convocazione non riguarda l’amministratore condominiali e in caso di mancata convocazione l’assemblea resta valida: tuttavia l’inquilino potrà richiedere i danni comprovati al proprietario.

Buone entrate. la buona entrata richiesta all’inquilino per poter locare l’appartamento (anche sotto forma di lavori per la sua ristrutturazione) è un obbligo nullo e dà diritto alla restituzione di quanto versato, più interessi ed eventuali danni. Nel caso in cui la buona entrata sia subordinata alla concessione di rinnovo del contratto esistente, alcuni giudici hanno parlato perfino di “estorsione” (reato penale);

Migliorie all’appartamento. L’inquilino ha diritto a effettuare migliorie all’immobile, purché a sue spese e purché esse non creino danno, non ne alterino la destinazione d’uso o il decoro e siano rimuovibili alla fine del contratto. Infatti il proprietario può chiedere che tali migliorie siano rimosse alla riconsegna, perfino quando esse abbiano creato una maggiore funzionalità pratico o estetica. Spesso tale diritto è limitato contrattualmente. Solo se c’è approvazione del proprietario può farsele rimborsare (o meglio farsi rimborsare una somma pari al maggior valore raggiunto dall’appartamento). Tale approvazione deve avvenire in modo non dubbio, per esempio con una raccomandata: non basta che sia un atto di semplice tolleranza.

Innovazioni fatte del proprietario il proprietario non può eseguire opere edili o impiantistiche che diminuiscano la possibilità di godimento da parte dell’inquilino.

Sublocazioni totali e parziali. Se consentito dal contratto a canone libero, l’inquilino può sublocare di sua scelta, ma solo parzialmente, la casa, a patto che lo comunichi con raccomandata al proprietario, identifichi chi è il subconduttore e il periodo di locazione (che ovviamente sarà al massimo pari a quello che gli resta da godere) e non superi il canone di locazione da lui dovuto. Il proprietario può esigere anche dal sublocatore il canone. Tuttavia la facoltà di sublocare è in genere esclusa, nei contratti di locazione, da una clausola che impone comunque l’assenso del proprietario.

Incendi. In caso di incendio, il risarcimento del danno da parte dell’inquilino, se l’immobile era assicurato da polizza, è limitato alla differenza tra il danno subito e la somma incassata come risarcimento dal proprietario.

Case all’asta giudiziaria L’inquilino ha diritto di terminare il rapporto di locazione anche se il proprietario va in fallimento e la casa è posta all’asta oppure se il proprietario muore e la casa è ereditata da altri. Stesso discorso se è venduta ad altri.

Successione nel contratto. In caso di morte dell’inquilino gli succedono nel contratto, alle stesse condizioni, il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. Il giudice può attribuire la casa locata al coniuge separato o divorziato, per la durata contrattuale residua.

Prelazione all’acquisto in caso di vendita. Se non concessa liberamente dal contratto, esiste solo nel particolare caso in cui: il proprietario intende vendere la casa locata e non ha altri immobili di proprietà tranne quello adibito ad abitazione principale. Altra condizione è che usufruisca del suo diritto ad interrompere la locazione alla prima scadenza (dopo 4 anni per i contratti a canone libero e dopo tre anni per quelli a canone concordato). La prelazione va esercitata secondo gli stessi meccanismi previsti per le locazioni commerciali (legge n. 392/1978). Inoltre, se il il locatore, dopo aver interrotto il contratto alla prima scadenza non vende, oppure è proprietario di più immobili, l'inquilino ha diritto al risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione versato (spese escluse).

I contratti di locazione dettaglio

L’analisi delle 5 principali alternative

La locazione di un qualsiasi immobile ha regole stabilite innanzitutto dalla legge: non è quindi possibile il “fai da te” senza consultarle: gli spazi lasciati alla libera contrattazione tra proprietario e inquilino sono quindi ristretti, talora in maniera piuttosto rigida. Talora, perché a seconda di situazioni precise ed oggettive, su cui non possono esistere dubbi, gli spazi d’azione delle persona coinvolte possono ampliarsi o restringersi.

In particolare, la norma che riguarda le locazioni abitative (la legge n. 431/98) istituisce quattro tipi principali di contratti abitativi diversi, che abbiamo chiamato “a canone libero”, ”a canone agevolato”, “transitori”, “per studenti universitari”e ne lascia, regolamentati solo dal codice civile, un quinto tipo, che definiamo come “completamente liberi”. Di questi cinque contratti abbiamo sintetizzato, nella tabelle qui sotto, le regole principali, per renderle di facile consultazione.

Vale la pena accennare, comunque, che esistono anche altri tipi di locazioni residenziali, di cui non tratteremo. La più importante di esse è senz’altro quella di edilizia residenziale pubblica, volgarmente detta “di case popolari”.

Infine un’altra legge, la n. 392/78, oltre avere ancora un limitato peso anche per le locazioni residenziali, regola in toto quelle cosiddette commerciali (uffici e negozi, soprattutto). Anche di esse non tratteremo.

Locazioni a canone libero

Durata del contratto	Minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico). “Solo” 4 anni, in casi particolari, stabiliti dalla legge 431/98, con disdetta motivata.
Canone	Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Moduli contrattuali	Liberi, nei limiti delle statuizioni di legge.
Aggiornamenti del canone	Si possono decidere contrattualmente:
	a) ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);
	b) secondo quale meccanismo e indice;
	c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).
	La percentuale di aggiornamento non deve essere comunque fissata con criteri illogici o eccessivamente onerosi: è d’uso stabilirla pari al 100% dell’indice Istat del costo della vita.
Deposito cauzionale alla firma del contratto	Massimo e indice;mesi di canone. Sulla cauzione il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo. E’ dubbio che questa norma sia derogabile contrattualmente..
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino	Quella stabilita dal codice civile e dagli articoli sopravvissuti della legge sull’equo canone (n. 392/78), salvo che non si siano raggiunti differenti accordi contrattuali.
Spese di registrazione del contratto	Salvo diversi accordi, al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta senza motivazione	Almeno sei mesi prima degli otto anni di scadenza del contratto.
Disdetta motivata
Per l’inquilino:	per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata.
Per il proprietario	Almeno sei mesi prima dei primi quattro anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.
Rinnovo del contratto	Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza quadriennale, per altri 4 anni. Alla fine degli 8 anni di contratto, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 4 anni + 4