Periodi sempre più corti, richiesta di servizi migliori. In queste due frasi si concentra il succo del cambiamento di costumi che sta coinvolgendo il mercato della locazione delle case di villeggiatura: un trend iniziato anni fa ma rafforzatosi in modo vistoso quest'anno. "Stimiamo che nel nord e nel centro della penisola", dicono alla Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari professionali, "il periodo medio di locazione sia quest'anno sugli undici giorni, cioè una media ponderata tra le una o due settimane richieste normalmente dalla gente". Insomma, le tradizionali prenotazioni per tutto agosto o tutto luglio stanno divenendo un ricordo sbiadito. Fa ancora eccezione il sud dello stivale e soprattutto la Sardegna, dove i lunghi tempi di trasferimento inducono a stare per più tempo in un solo posto.

Il nuovo ruolo dell'agenzia .Con il mutare dei periodi, cambia anche il rapporto con l'agenzia immobiliare. Innanzitutto perché, è logico, i proprietari che vogliono gestire il via vai degli affittuari sono costretti sempre di più a rivolgersi al mediatore, perché il fai da te diviene difficile. In secondo luogo perché l'agente immobiliare non può più limitarsi a mettere in contatto proprietario e inquilino: deve perlomeno curarsi della pulizia della casa ad ogni subentro, della fornitura delle lenzuola, della riparazione degli inevitabili piccoli guasti (il rubinetto del bagno, la lavatrice, la presa elettrica). Diventa quindi gestore ed amministratore in toto dell'immobile, che spesso è di proprietà di gente che abita lontano, o che è andata a sua volta in vacanza.

Mutamenti contrattuali. Tutto ciò porta a cambiare i rapporti contrattuali: se per una locazione pluriennale tradizionale la percentuale di intermediazione dell'agente è pari al 10% del canone in media, per una di pochi giorni si innalza nettamente: si arriva in media, secondo Tecnocasa, al 35% del canone. Cambia anche la vita all'inquilino: per prenotare occorre versare una percentuale ben maggiore del canone, a garanzia dei danneggiamenti o dei guasti provocati durante il soggiorno: per una residenza di pochi giorni si arriva ad anticipare quasi tutto quel che si deve pagare, perché altrimenti il proprietario non si vedrebbe garantito. Ma tutto ciò comporta grossi rischi: che fa, chi anticipa quasi tutto l'affitto se giunto nella località turistica che non conosce, si trova di fronte a una casa in cui la vista mare promessa c'è, ma solo sporgendosi pericolosamente dal balcone, l'arredo è di recupero e il bagno trasuda umidità? Come recupera il denaro?

Offerte standard Ed eccoci al nocciolo del secondo cambiamento. L'offerta di immobili in locazione sta standardizzandosi. Deve essere possibile, sul modello degli alberghi, fissare criteri oggettivi per attribuire agli appartamenti in locazione una classificazione (una, due, tre, quattro stelle), a cui sia strettamente rapportato un canone (alto o basso). I criteri della classifica, come per gli alberghi, saranno parzialmente legati alle dotazioni (televisore, impianto di condizionamento, lavatrice, lavapiatti e così via). L'agente immobiliare, se professionale e competente, calcherà la mano sul proprietario per convincerlo ad adeguarsi a canoni imposti dal mercato, facendogli intravedere il rischio dello sfitto. E insisterà anche perché sia posta la parola fine sugli arredamenti composti da mobili riciclati dalla casa dei nonni, da cucine a gas incrostate da generazioni di sughi, da coperte polverose e intaccate dalle tarme trasferite per l'occasione dalla prima alla seconda casa.

Locazione nei periodi morti La creazione dell'appartamento standard dà una preziosa marcia in più all'offerta fuori stagione: diviene possibile per l'agente immobiliare concludere accordi con tour operators che riciclino le locazioni nei periodi morti (maggio, giugno e settembre), soprattutto facendo leva sul turismo estero. E' chiaro che il tour operator è un cliente difficile: se lo perde, l'agente immobiliare rischia un vistoso calo dei suoi affari e quindi non può permettersi di sgarrare.

Verso il servizio globale. Ed infine, la terza rivoluzione. Il mediatore che gestisce i periodi brevi conclude convenzioni con società di servizi e imprese (la ditta di pulizie, l'idraulico, l'elettricista). Ma non si ferma qui. Tenterà di offrire di più. Per esempio gestirà altri accordi che prevedano la locazione, a prezzi convenzionati, dell'ombrellone , del posto spiaggia e della barca, e l'offerta di gite e di tours. Si va trasformando quindi lui stesso, in un certo senso , in un piccolo tour operator, attivo solo a livello locale.

Nuove tendenze: dove. Il nuovo modello del mediatore turistico si è affermato soprattutto nelle grandi località di villeggiatura del centro-nord con molta offerta e turismo estero. Prima di tutto quindi sulle coste di Emilia, Veneto, Friuli e Toscana (ma anche in molti comuni montani). Fatica invece più a prender piede (ma il processo è irreversibile), in Liguria, per questioni di mentalità ma anche perché in questa regione l'offerta in locazione resta insufficiente rispetto alla richiesta, e quindi proprietari e agenzie hanno una minore spinta a rivoluzionare le proprie abitudini.