Le regole per le locazioni commerciali
Quali sono le regole degli affitti commerciali? Ce lo chiedono in
diversi lettori, tra cui Luciano Monterosso di Lavagna, proprietario di un
immobile adibito a farmacia a Siracusa, che ci domanda anche i criteri per
stabilire il valore di mercato del negozio.
La locazione di immobili non abitativi è tutt'ora regolata dalla
legge 392/78, che prevede contratti di sei anni di durata con altrettanti di
rinnovo alla prima scadenza. Il contratto può essere interrotto alla prima
scadenza di sei anni solo quando il proprietario ha intenzione di adibire l'immobile
ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in
linea retta; oppure all'esercizio in proprio o di un familiare di un'attività
industriale, commerciale, artigianale o turistica; o infine intende demolire o
ristrutturare integralmente l'immobile.
Canone. Il canone è lasciato alla libera contrattazione tra
proprietario e inquilino. Si potrà inserire nel contratto una clausola che
stabilisca l'aggiornamento annuale dell'affitto in misura non superiore al 75%
delle variazioni accertate dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai ed impiegati. L'aggiornamento va comunque richiesto dal
proprietario anno dopo anno, meglio se con lettera raccomandata.
Avviamento L'inquilino, al termine del contratto di
locazione, ha diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento
commerciale, cioè per quel patrimonio intangibile di capacità di mercato e di
rapporto con la clientela che ha saputo instaurare con il suo lavoro.
L'indennità è stabilita rigidamente in 18 mesi di canone (spese escluse), senza
che né il proprietario né l'inquilino possano chiedere di più o di meno, e
spetta senz'altro agli affittuari di un locale utilizzato commercialmente, come
una farmacia. Tuttavia, se
"chiunque" (e cioè non solo il proprietario, ma anche un nuovo
inquilino) destina i locali alla stessa attività oppure ad attività incluse
nella stessa tabella merceologica (allegato 5 al decreto ministeriale 4 agosto
1988, n. 375), l'indennità di avviamento viene raddoppiata, a diventa di 36
mesi di affitto.
Vendita In caso di vendita dell'immobile
l'inquilino ha diritto di continuare comunque il contratto di locazione fino
alla scadenza naturale, oppure acquistare l'immobile al prezzo e alle
condizioni stabilite per la vendita dal proprietario, che non potrà vendere ad
altri per condizioni diverse. Il proprietario deve dare comunicazione della
vendita con notifica attraverso ufficiale giudiziario all'inquilino.
Quest'ultimo ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto all'acquisto e
deve anch'egli comunicare la sua intenzione tramite ufficiale giudiziario. La
prelazione non si applica se il passaggio di proprietà avviene tra coeredi o verso il coniuge o i
parenti entro il secondo grado del proprietario.
Locazione ad altri Esiste anche una
prelazione sull’affitto. Il meccanismo è simile a quello della prelazione alla
vendita. Il diritto ad affittare dell'inquilino non esiste però se il
proprietario o l'inquilino hanno dato disdetta, oppure l'inquilino è moroso.
Viceversa, esiste comunque quando il proprietario abbia affittato ad altri e il
contatto si sia sciolto entro un anno.
Valori Quanto al prezzo di un immobile adibito a
farmacia nel centro di Siracusa, confessiamo la nostra ignoranza: in linea
generale, però, il valore di un immobile commerciale non è ancorato alla sua
misura in metri quadrati, ma
all’attività svolta e al giro di clientela creato, incrementato dal valore
delle merci, delle attrezzature e degli arredi. Per esempio, a Milano, secondo
le stime del Collegio agenti immobiliari, il valore di una farmacia è stimabile
dal 90% al 120% dell’incasso annuo.