Ho un contratto di locazione uso uffici in corso con una società, adesso la stessa società deve stilare un contratto di subaffitto ad altra società dello stesso gruppo.
Chiedo gentilmente se possibile avere un bozza di contratto per subaffitto.

L'articolo 36 della legge n. 392/78, relativamente ai contratti non abitativi, afferma che: "Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione" (tra i gravi motivi la giurisprudenza ha identificato il mancato pagamento del canone).

La sublocazione crea un rapporto nuovo, che non può pero avere maggiore "estensione" di quello originario, mentre la cessione è un semplice trasferimento di diritti e doveri che si sono originati con il contratto originario. Se la sublocazione o la cessione avviene senza affitto d'azienda, la locazione stessa è consentita solo se non esista patto contrario nel contratto di locazione originario. Questo sembrerebbe in effetti il suo caso. Se esiste un esclusione nel contratto originario, Lei potrà concordare per iscritto con il suo inquilino nuove regole, in eccezione alla clausola di esclusione (che non potranno toccare però il canone concordato), oppure risolvere consensualmente il contratto in corso e stipularne uno nuovo, a nuove condizioni (canone compreso).

Va comunque detto che il contratto di sublocazione o cessione non è stipulato da Lei, in quanto proprietario dei locali, bensì dalla società-conduttrice. Di per sé non ha bisogno di particolari formule contrattuali, salvo il richiamo in allegato del contratto originario. Ovviamente la durata del contratto di cessione e/o sublocazione non potrà eccedere quella residua del contratto originario.

Il contratto di sublocazione deve essere regolarmente registrato, i suoi proventi sono soggetti a Iva del 20% con obbligo di emissione fattura ai sensi dell'articolo 21 del Dpr 633/72 e l'incasso del canone di sublocazione deve essere rilevato contabilmente come se si trattasse di una normale locazione