Recupero sottotetti: il Lazio pretende il risparmio energetico

Dopo anni di gestazione è stata varatala legge della regione Lazio sul recupero abitativo dei sottotetti residenziali. La nuova norma (Legge 16 aprile 2009, n. 13) giunge dopo che quasi tutte le regioni italiane hanno varato regole su questo tipo di incrementi volumetrici, probabilmente anche sotto l’influenza del Piano Casa del Governo Berlusconi.

In sostanza è consentito il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore, riducendo, ai fini della concessione dell’agibilità, l’altezza minima media da 2,7 metri a 2,4 per i locali abitativi e a 2,2 metri per quelli a servizi. Nei comuni montani ( elencato nell’allegato alla legge n. 9/1999) l’altezza media ponderale è di 2,2 metri anche per i locali abitativi. E possibile poi ridurre a metà, rispetto alle norme nazionali, la superficie delle finestre: dovranno essere di ampiezza di 1/16 di quella del pavimento, anziché di 1/8. Non vanno considerati nel calcolo , ai fini delle altezze e dei rapporti aereoilluminanti, gli spazi inferiori a 1,5 metri (1,3 metri per i servizi) che vanno chiusi con armadietti.

Ma l’innovazione più radicale è stata quella di prevedere (in linea con quanto stabilito da Lombardia, Liguria e Umbria, ma in contraddizione con le norme di altre regioni), che l’edificio possa essere sopraelevato fino a raggiungere l’altezza minima consentita per il recupero.

Tratto distintivo della legge del Lazio è recepire le nuove preoccupazione sulla sostenibilità ambientale degli interventi. Deve essere garantito l’isolamento termico, il risparmio idrico e l’utilizzo di fonti rinnovabili per il fabbisogno di acqua calda (al 50% del consumo) e quello di energia elettrica (perlomeno 1 kW do potenza dell’impianto). Queste prescrizioni, contenute nell’articolo 6, necessitano senz’altro di chiarimenti: per esempio, in un condominio potrebbe essere difficile assicurare il riutilizzo delle acque piovane o l’installazione di pannelli solari, senza scontrarsi con l’opposizione di altri proprietari

Per il resto è resa piuttosto difficile la realizzazione di unità immobiliari autonome (che non siano, cioè, semplici ampliamenti di un’abitazione sottostante già esistente). Infatti in tal caso occorre destinarle i locali per almeno 5 anni a locazione a canone concordato (a meno che siano utilizzate come prima casa da un parente in linea retta del proprietario). Inoltre , occorre recuperare spazi per parcheggi pertinenziali o, in caso di impossibilità, versare al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire.

Il recupero resta impossibili nei centri storici (zone omogenee A) e i comuni possono, entro 6 mesi, delimitare ulteriori zone escluse o anche decidere un incremento del contributo di costruzione, nel limite massimo del 20%. Deve essere monetizzato anche l’aumento di volumetria se superano i limiti di densità edilizia stabiliti dal Dm 2 aprile 1968.

Norma	Altezza media ponderale dei locali (1)		Altezze minime	Rapporto aereoilluminante (2)
	pianura	Montagna (3)
Nazionale (L. n. 457/1978 art. 43, Dm Sanità. 5 / 7 / 75)	2,7 m, (abitazioni); 2,4 metri (servizi)	2,55 m, (abitazioni); 2,4 metri (servizi)	-	1/8
Lazio (L. n. 13/2009)	2,4 m, (abitazioni); 2,2 metri (servizi)	2,2 m, (abitazioni); 2,2 metri (servizi)	1,5 m, (abitazioni); 1,3 metri (servizi)	1/16

Note:.

(1) Va calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima (vedi) per la superficie calpestabile relativa.

(2) Rapporto tra la superficie delle finestre e quella dei pavimenti (escluse le altezze minime)

(3) Per le norme nazionali sono montane le abitazioni nei comuni di più di 1.000 metrti di altitudine, per quelle laziali è previsto un preciso elenco.

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Il testo della legge

Legge Lazio 16 Aprile 2009, n. 13

Disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti (1)

Art. 1

(Finalità)

1. La Regione promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti con l’obiettivo di limitare il consumo di nuovo territorio attraverso un più efficace riutilizzo, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche degli immobili, dei volumi esistenti nonché di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

Art. 2

(Definizione)

1. Ai fini della presente legge si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano dell’edificio o di sue parti, compresi nella sagoma di copertura, che, all’atto del rilascio del relativo titolo abilitativo, non siano stati computati come volumi residenziali.

Art. 3

(Condizioni per il recupero)

1. Possono essere recuperati a fini abitativi, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge, purché attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio, qualora sussistono le seguenti condizioni:

a) l’edificio dove è ubicato il sottotetto deve essere stato legittimamente realizzato ovvero condonato ai sensi della normativa vigente in materia di sanatoria di abusi edilizi;

b) l’altezza media interna netta che, nel caso in cui il solaio sovrastante, o una sua porzione, non sia orizzontale, si intende come la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale, mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso del solaio sovrastante ad esso, deve essere fissata in 2,40 metri per gli spazi ad uso abitazione, riducibile a 2,20 metri per gli spazi accessori o di servizio; per gli edifici siti nei comuni montani e nei territori montani dei comuni parzialmente montani, è ammessa una riduzione dell’altezza media sino a 2,20 metri anche per gli spazi ad uso abitazione;

c) nei locali con soffitto a volta l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento; il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16);

d) in caso di soffitto non orizzontale, ferma restando l’altezza media di cui alla lettera b), l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione ed a 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio;

e) gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi di cui alla lettera b) devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne è consentito l’uso come spazio di servizio destinato a guardaroba o ripostiglio; in corrispondenza delle fonti di luce diretta la chiusura di tali spazi non è prescritta;

f) sono consentite modificazioni delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge.

2. Ai fini del raggiungimento dell’altezza media di cui al comma 1, lettere b) e c) è consentito l’abbassamento dell’ultimo solaio e la conseguente modifica della quota d’imposta dello stesso, a condizione che non incida negativamente sulla statica e sul prospetto dell’edificio e che siano rispettati i requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti, previsti dalla normativa vigente, nonché le norme sismiche.

3. L’intervento di recupero dei sottotetti, se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, è subordinato all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti della pianificazione comunale e con un minimo di 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di 25 metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare.

4. Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, di assolvere all’obbligo di cui al comma 3, è consentito, anche in deroga ai regolamenti edilizi vigenti, l’intervento di recupero dei sottotetti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune.

5. Non sono assoggettati al versamento di cui al comma 4 gli interventi di recupero dei sottotetti realizzati in immobili per l’edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa di proprietà del comune o delle Aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica (ATER).

6. Nei comuni destinatari del fondo regionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione di cui all’articolo 14 della legge regionale 6 agosto 1999, n. 12 (Disciplina delle funzioni amministrative regionali e locali in materia di edilizia residenziale pubblica) l’intervento di recupero dei sottotetti, se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, è, altresì, subordinato all’obbligo di destinare la nuova unità immobiliare alla locazione a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e successive modifiche per un periodo non inferiore a otto anni, fatto salvo il caso in cui la medesima unità immobiliare sia utilizzata come prima casa da un parente in linea retta del proprietario, con l’obbligo di non alienarla per un periodo pari a cinque anni.

Art. 4

(Classificazione dell’intervento ed oneri concessori)

1. L’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi è classificato come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e successive modifiche.

2. L’intervento di cui al comma 1 comporta la corresponsione del versamento del contributo di cui all’articolo 16 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche, calcolato sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione.

3. I comuni possono deliberare l’applicazione di una maggiorazione, nella misura massima del 20 per cento del contributo di cui al comma 2, da destinare obbligatoriamente alla realizzazione di interventi di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di valorizzazione del patrimonio comunale di edilizia residenziale.

Art. 5

(Modalità d’intervento)

1. L’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi deve comunque garantire il rispetto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio, tenuto anche conto della zona in cui lo stesso ricade, nonché delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità.

2. Al fine di assicurare l’osservanza dei requisiti di fruibilità e di aeroilluminazione naturale dei locali, l’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi può essere realizzato anche mediante l’apertura di finestre, lucernari, porte, nella salvaguardia delle caratteristiche strutturali e formali dell’edificio e nel rispetto dei requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti.

Art. 6

(Sostenibilità energetica ambientale)

1. Il progetto di recupero del sottotetto a fini abitativi deve prevedere interventi di isolamento termico nonché, in conformità agli articoli 4, 5 e 6 della legge regionale 27 maggio 2008, n. 6 (Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia), interventi di risparmio idrico, di ricorso a fonti energetiche rinnovabili e di recupero delle tradizioni costruttive biosostenibili.*

Nota: articoli 4, 5 e 6 della legge regionale 27 maggio 2008, n. 6

ARTICOLO 4

(Risparmio idrico)

1. La Giunta regionale, in collaborazione con gli organismi competenti e sentite le commissioni consiliari competenti, individua i criteri e le modalità di salvaguardia delle risorse idriche e del loro uso razionale, in particolare attraverso:

a) la predisposizione di misure atte a verificare la qualità e l’efficienza delle reti di distribuzione, anche attraverso il monitoraggio dei consumi;

b) l’individuazione di standard ottimali di riferimento per i consumi di acqua potabile e per gli scarichi immessi nella rete fognaria ed i relativi sistemi di controllo;

c) la promozione dell’utilizzo di tecniche di depurazione naturale;

d) l’utilizzo di tecniche per il recupero delle acque piovane e grigie.

2. Negli interventi di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica, di cui rispettivamente all’articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e successive modifiche è obbligatorio:

a) il recupero delle acque piovane e delle acque grigie ed il riutilizzo delle stesse per gli usi compatibili, tramite la realizzazione di appositi sistemi integrativi di raccolta, filtraggio ed erogazione;

b) l’installazione di cassette d’acqua per water con scarichi differenziati;

c) l’installazione di rubinetteria dotata di miscelatore aria ed acqua;

d) l’impiego, nelle sistemazioni delle superfici esterne dei lotti edificabili, di pavimentazioni drenanti nel caso di copertura superiore al 50 per cento della superficie stessa, al fine di conservare la naturalità e la permeabilità del sito e di mitigare l’effetto noto come isola di calore.

3. Sono fatti salvi i limiti previsti da vincoli relativi a beni culturali, ambientali e paesaggistici. Sono altresì fatti salvi, nel caso di ristrutturazioni edilizie, eventuali impedimenti tecnici adeguatamente documentati relativi agli interventi per il recupero ed il riutilizzo delle acque piovane e grigie di cui al comma 2, lettera a).

ARTICOLO 5

(Fonti energetiche rinnovabili)

1. Negli interventi di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica di cui, rispettivamente, all’articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f) del d. p. r. 380/2001, è obbligatoria l’installazione di impianti per il ricorso a fonti energetiche rinnovabili al fine di soddisfare:

a) il fabbisogno di acqua calda dell’edificio per usi igienico sanitari in misura non inferiore al 50 per cento;

b) il fabbisogno di energia elettrica in misura non inferiore a 1 kW per ciascuna unità immobiliare e non inferiore a 5 kW per i fabbricati industriali, commerciali e di servizio di estensione superficiale di almeno 100 metri quadrati.

2. La progettazione degli interventi edilizi ai sensi del comma 1 deve curare l’integrazione con le strutture del fabbricato o del quartiere.

3. Sono fatti salvi i limiti previsti da vincoli relativi a beni culturali, ambientali e paesaggistici nonché eventuali impedimenti tecnici adeguatamente documentati.

4. Per i titoli abilitativi relativi all’installazione di impianti per il ricorso a fonti energetiche rinnovabili, si applica quanto previsto dall’articolo 19, comma 4, della legge regionale 28 dicembre 2007, n. 26 (Legge finanziaria regionale per l’esercizio 2008).

ARTICOLO 6

(Recupero delle tradizioni costruttive biosostenibili)

1. Al fine di preservare l’identità storica e culturale del patrimonio edilizio e architettonico e le relative tradizioni e tecniche costruttive e tipologiche, gli elementi costruttivi presenti negli edifici storici e nell’edilizia tradizionale locale e/o rurale che trovano piena rispondenza nei principi dell’architettura sostenibile e della bioedilizia ai sensi della presente legge devono essere preservati.

2. Per gli interventi di recupero degli edifici di cui al comma 1, i comuni adottano specifiche disposizioni per assicurare la conservazione ed il ripristino degli elementi e delle soluzioni costruttive proprie dell’architettura sostenibile e della bioedilizia ovvero la sostituzione degli stessi con materiali che ne mantengano inalterate le originali caratteristiche di biocompatibilità.

Art. 7

(Esclusioni e deroghe)

1. Le disposizioni della presente legge non si applicano alle zone territoriali omogenee “A” di cui dall’articolo 2 del decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765).

2. Entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, i comuni possono disporre motivatamente l’esclusione, totale o parziale, di ulteriori zone territoriali omogenee nonché di determinate tipologie di edifici, anche in relazione a caratteristiche storico-culturali, morfologiche, paesaggistiche.

3. Il recupero del sottotetto a fini abitativi, come disciplinato dalla presente legge, è consentito anche in deroga agli strumenti urbanistici comunali, adottati o vigenti, e ai regolamenti edilizi vigenti.

4. L’intervento di recupero del sottotetto, se in deroga ai limiti fissati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, deve prevedere il conferimento, da parte dei richiedenti, di superfici idonee a compensare gli standard urbanistici mancanti ovvero la loro monetizzazione in base ai costi correnti di esproprio all’interno dell’area considerata.

Note:

(1) Legge pubblicata sul Bollettino ufficiale della Regione Lazio del 21 aprile 2009, n.15