La tassazione dei terreni edificabili

Nel 1995 ho acquistato un fondo rustico esteso mq 63.810 R.dom. lire 2.944,05 . R.agr. lire 484,57 (oggi rispettivamente euro 229,09 ed euro 96,66) il cui prezzo, nel rogito, risulta di lire 1.420.000.

Il terreno fino al 2004 ha mantenuto la classifica di “seminativo”, mentre, da quest’anno, per effetto del nuovo piano regolatore del comune di appartenenza, l’immobile è stato compreso nella più vasta zona EC la cui classifica consente di lottizzare l’area in base all’indice di edificazione 0,25 mc/mq.

Oggi mi si prospetta la possibilità di alienare il bene per il prezzo forfetario di un milione e mezzo di euro, per cui in base ai dati predetti ed i conseguenti oneri fiscali e vari (irpef, mediazioni,usi locali 3%, etc…) gradirei potere conoscere, sia pure in maniera approssimativa, quale potrà essere, in definitiva, il mio ricavo netto della transazione, tenuto conto che gli altri miei redditi imponibili ammontano a 60.000 euro.

Vorrei una risposta solo privata. Lettera firmata

Premettiamo che sul fondo reso edificabile è comunque dovuta l’Ici, con base imponibile il valore in comune commercio, che è prudente stimare di concerto con l’Ufficio tributi del comune. L’alienazione di un terreno edificabile è gravata dalla cosiddetta” imposta sul capital gain”:

Più esattamente il Testo unico delle imposte sui redditi, nell’articolo 17 lettera g-bis, sottopone a tassazione separata le “plusvalenze di cui alla lettera b) del comma 1 dell'art. 81 realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”. Va ricordato che una vantaggiosa agevolazione più volte prorogata e riaperta (da ultimo fino al 30 giugno 2005) prevedeva che fosse possibile versare subito, in tre rate, il 4% di imposta sul valore del terreno, come stimato da apposita perizia giurata, evitando maggiori prelievi in futuro(Irpef o Irpeg sul capital gain conseguito), al momento della vendita del terreno. Non è impossibile che questa agevolazione sia “riaperta” ancora dalla nuova Finanziaria in esame in Parlamento, anche se per ora non ve n’è traccia sui testi (del resto si tratta di proroghe spesso inserite all’ultimo momento).

Pertanto, in caso di tassazione separate, il capital gain conseguitoè imponibile secondo le normali aliquote Irpef e Irpeg.

Per quanto riguarda l’intervento di mediatori, niente può essere affermato, perché tariffe non ce ne sono nè possono d’altronde esserci, per apposita disposizione dell’Anti-trust. Quindi le percentuali di mediazione vanno contrattate.