Allagamenti in condominio: chi paga? La domanda è più che mai di attualità: basta ricordare le incessanti piogge del mese d'ottobre 2000, proseguite anche a novembre. Sotto esame vanno messi sia gli errori umani sia le bizze di madre Natura, che ha scatenato quest'anno disastri immani, soprattutto nel Nord d'Italia.

Bisogna quindi saper distinguere. Pur semplificando, si possono delineare quattro differenti casi. Il primo è l'allagamento causato da un condomino che ne danneggia solo un altro. Il secondo sono i guasti causati da cattiva manutenzione in condominio, di cui tutti i proprietari sono responsabili. Il terzo è l'allagamento provocato per negligenza da un estraneo alla comunità del palazzo, per esempio un'impresa edile che ha eseguito cattivi lavori di impermeabilizzazione. Quarto e ultimo è l'alluvione, dovuta a calamità naturale.

Il caso più tipico di infiltrazione d'acqua è la perdita della lavatrice del piano di sopra. L'acqua penetra dal pavimento e rovina il soffitto del vicino di sotto. L'errore più consueto è rivolgersi all'amministratore, che non c'entra un bel nulla. La sua responsabilità è prendersi cura delle parti dell'immobile comuni a tutti, mentre l'intercapedine tra i due appartamenti appartiene a metà tra i due litiganti. Quindi, quasi sempre, i due condomini dovrebbero vedersela tra di loro . Solo nel caso in cui sia coinvolto nel disastro una delle travi portanti del pavimento-soffitto, che è integrata nella struttura del palazzo, il condominio diviene una delle parti in causa.. Un discorso simile vale quando la perdita non riguarda una tubatura o uno scarico comune, ma uno di proprietà di un condomino. Come distinguerlo? Semplice, un impianto diviene di proprietà singola dal punto in cui si dirama dalla colonna principale per servire il singolo appartamento.

Se la struttura coinvolta dall'infiltrazione è di proprietà di tutti i condomini, la lite riguarda invece l'intero condominio, anche se ad essere immediatamente danneggiato solo un proprietario, per esempio quello dell'ultimo piano.

Un caso classico è quello del tetto, su cui un condomino ha fatto installare un'antenna televisiva, causando un'infiltrazione, dovuta allo spostamento di una tegola o al cattivo ancoraggio dell'antenna stessa. In situazioni come queste l'intero condominio può pretendere il risarcimento e il corretto impianto dell'antenna o la sua rimozione.

Vi è un tipo particolare di tetto, comune soprattutto al Sud della Penisola, ma frequente anche al Nord, nei palazzi di costruzione abbastanza recente: il lastrico solare. Si tratta di un tetto con una superficie pianeggiante, anziché spiovente,: vi è solo una leggera inclinazione per lo smaltimento delle acque.

Il lastrico solare può essere accessibile solo per le riparazioni. In tal caso è di proprietà del condominio e, in caso di guasti del manto di copertura che causino allagamenti, tutti concorrono alle spese di riparazione, in proporzione ai millesimi di proprietà posseduti. Altre volte, però, il lastrico è utilizzato, da uno o più condomini, come terrazza: sarà allora munito di parapetti, di pavimentazione a piastrelle, di eventuale illuminazione e di maggiore accuratezza nelle finiture. Dal momento che vi è qualcuno che ne trae maggiore godimento, il codice civile (articolo 1126) stabilisce un particolare sistema di suddivisione delle spese. Quelle di ordinaria conservazione sono a carico del proprietario del terrazzo. Viceversa quelle di riparazione straordinaria e di rifacimento sono per un terzo a carico del proprietario o di chi usa il lastrico e per i rimanenti due terzi competono a tutto il condominio, (proprietario compreso in quanto anche lui condomino), perché il lastrico funziona come tetto per tutti.. Balaustre e ringhiere appartengono invece al proprietario del terrazzo e solo lui paga per la loro riparazione.

La Cassazione, riunita in Sezioni Unite, che vengono "scomodate" solo in casi eccezionali ha posto fine anche (sentenza n. 3672 del 1997) a un annosa questione: chi paga i danni all'appartamento sotto il lastrico solare, il cui proprietario ha avuto non solo il soffitto, ma magari anche mobili e pareti rovinati e, nei casi più gravi, persone ferite da crolli delle struttura? Risposta: anche in questo caso la ripartizione dei danni è a carico per due terzi del condominio, e per un terzo del proprietario del lastrico . Tutto ciò anche se il proprietario del lastrico poteva essere accusato di non aver provveduto alla piccola manutenzione (che compete a lui) e di non aver segnalato che vi erano problemi. Infatti tutto il condominio ha la responsabilità di controllare se il lastrico solare è in buona efficienza . Il proprietario è l'unico a pagare solo se ha impedito di entrare in casa sua per effettuare delle verifiche.

La domanda di risarcimento è proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza. (Cassazione sentenza n. 9009/98).

I danni da allagamento delle cantine possono anch'essi derivare da precise responsabilità dell'azienda che ha costruito il palazzo: sarà essa ad essere chiamata in causa, dall'intero condominio o anche da uno solo dei proprietari del palazzo.. Se il disastro deriva da cattiva manutenzione o da eventi naturali sono invece tutti a dover pagare, in proporzione ai millesimi di proprietà. Un principio che ci pare valido anche quando solo una parte dei condomini possiede una cantina: infatti il sottosuolo del fabbricato e le sue fondamenta sono un bene comune, necessario per l'esistenza e la solidità dell'intero fabbricato.

Che accade, infine se va rifatto il piano del cortile condominiale, che copre un garage o una serie di box che appartengono solo a una parte dei condomini? La Cassazione, in recenti sentenze, ha affermato: in questo caso si applica l'articolo del codice civile che si occupa della ristrutturazione dei lastrici solari. In altre parole il condominio, proprietario del cortile, pagherà solo un terzo delle spese. Viceversa i condomini, proprietari dei box, avranno a loro carico i rimanenti due terzi. Fanno eccezione i cortili piantumati a giardino. O meglio, anche in questo caso la suddivisione delle spese per il lastrico di copertura dei box è due terzi-un terzo. Solo che il rifacimento del giardino, l'abbattimento o la posa delle piante, la ricostruzione delle aiuole sono a carico per intero di tutto il condominio.

Vale la pena ricordare che se il danno da infiltrazione è causato da gravi difetti nella costruzione è possibile rivalersi contro la ditta edificatrice del palazzo. Anche se l'impresa edile venditrice dell'immobile ha subappaltato i lavori ad altra azienda, essa resta comunque responsabile: lo ha deciso una sentenza della Cassazione (n. 3146 del 1998) che, guarda caso, riguardava proprio infiltrazioni di umidità dipendenti da coibentazioni non eseguite a regola d'arte. Questa regola è valida perfino se non esiste alcun contratto di appalto tra il costruttore che ha venduto la casa e chi la compra, ma solo un contratto tra l’acquirente e l’azienda che esegue i lavori in subappalto.

Un analogo discorso vale, com'è logico, se responsabile dell'infiltrazione è un'impresa edile che abbia eseguito riparazioni mal fatte. In entrambi i casi il diritto a rivalersi in giudizio si prescrive entro due anni (articolo 1667 del codice civile), in caso di vizi riconoscibili della costruzione, o entro dieci anni (articolo 1669 del codice civile), in caso di vizi nascosti.

Ci si può domandare: quali sono i gravi difetti di costruzione che permettono di inchiodare alle proprie responsabilità un'impresa edile? Un elenco di grande interesse ci è fornito da una sentenza di Cassazione (n. 3301, del 1996). Oltre alla cattiva impermeabilizzazione o alla costruzione non a regola d'arte del tetto, essa ha voluto infatti comprendere:

• il passaggio di acqua piovana attraverso la porta dei garages con deflusso all'interno dei locali;
• la pendenza dei balconi verso l'interno del fabbricato con conseguenti infiltrazioni e ristagni di acqua nei muri di tamponamento
• la mancanza di battiscopa sui terrazzi di copertura, se provoca infiltrazioni di umidità;
• il distacco di parte della stilatura dei giunti di recinzione del giardino condominiale
• la caduta dell'intonaco per infiltrazioni di umidità.

Quasi tutti i condomini hanno una copertura assicurativa: quella tradizionale è la cosiddetta "polizza globale fabbricati". Infiltrazioni e allagamenti sono, per una paradossale tradizione delle compagnie, elencati nella parte del contratto che riguarda le copertura anti-incendio. Nella anti-incendio è sempre presente la garanzia dei danni da spargimento d'acqua, che può comprendere anche la rottura accidentale di pluviali, di gronde, di impianti idrici o di riscaldamento. Un'integrazione possibile (e sempre più spesso inserita nelle polizze) è quella delle spese di ricerca del danno e la riparazione della rottura: è più costoso rompere piastrelle e pavimenti per individuare dove è il guasto che limitarsi a imbiancare nuovamente il muro. Va verificato in ogni caso se nel contratto è elencata anche l'occlusione delle condutture idrauliche e i danni da gelo. Soprattutto laddove le condizioni atmosferiche sono più rigide, è bene avere una copertura anche per i cosiddetti "eventi atmosferici": vengono coperti i danni causati da vento, grandine, tempesta al fabbricato oltre a quelli che può causare l’acqua piovana entrando da rotture del tetto. La garanzia "eventi atmosferici" è integrabile anche con quella di "sovraccarico neve"

E' più unico che raro, invece, che la polizza antincendio delle abitazioni civili copra anche i danni da alluvione (in gergo, polizza anti-catastrofi"). Una simile aggiunta va sempre contrattata con la compagnia. Quando è concessa, il prezzo può essere assai elevato.

Le garanzie contro infiltrazioni ed allagamenti, che sono fenomeni abbastanza frequenti in condominio, prevedono nove volte su dieci una franchigia, cioè una somma minima che non viene rimborsata: è in genere sulle 100-150 mila lire. Va posto infine attenzione, in caso di danni gravi, al principio secondo cui funzionano quasi tutte le "globali fabbricato": quello del cosiddetto "valore intero". Con valore intero si intende il costo per la ricostruzione integrale dell'edificio, escluso il valore dell'area. A questa dato deve corrispondere la somma assicurata dichiarata nella polizza, a cui viene commisurato il premio. Se invece il fabbricato è sotto-assicurato al momento del sinistro, scatta un indennizzo ridotto, a seconda della differenza tra il valore effettivo e quello assicurato. Facciamo un esempio. Poniamo che il condominio valga 10 miliardi, ma sia assicurato solo per 7 miliardi: al danneggiato verrà rimborsato solo il 70% del danno subito, anche se esso non coinvolge tutto il palazzo. Solo se il meccanismo è diverso (e vige, anziché il "valore intero", la cosiddetta "stima accettata") la proporzionale non scatta. La polizza a "stima accettata" è quella in cui la somma assicurata è stabilita in base a una perizia dell'immobile che viene allegata al contratto.

Vi sono polizze che si acquistano senza nemmeno saperlo: per esempio assieme al conto corrente bancario, a un fondo d'investimento, all'assicurazione dell'auto, all'iscrizione a un'associazione (per esempio il Touring Club o l'Aci), e così via. Tra queste rientra sicuramente quella detta "per la responsabilità civile del capofamiglia", che garantisce i danni causati involontariamente ad altri dall'assicurato, dai famigliari conviventi e da eventuali domestici, anche se provocati da distrazione o da mancata cura. Il caso classico può essere quindi l'allagamento da lavatrice rotta.. Alcune polizze gadget (come la più diffusa, l'Europ Assistance), possono prevedere l'invio di un idraulico convenzionato per la riparazione di guasti urgenti, come sono, appunto, quelli di una tubatura o di un rubinetto. Il servizio può essere efficiente, nonostante lo scarso premio pagato: infatti la maggior parte degli assicurati si dimentica di esserlo o non legge nemmeno i loro prospetti della mini-polizza, consentendo così all'Assicurazione di avere pochi costi. In genere le garanzie "pronto intervento" vanno bene solo per le misure più urgenti: rimborsano solo costi limitati, per esempio fino a 300 mila lire.

Le conseguenze dell'alluvione di ottobre sono state, per alcuni, a dir poco tragiche. Come è d'obbligo per un Governo che si vuol definire come "democratico", sono in atto misure che, anche se non riusciranno a ripagare le famiglie delle immense perdite economiche ed affettive subite, se non altro dovrebbero riuscire a tamponare in parte le emergenze più pressanti.

Gli interventi del Governo sono contenuti in diverse ordinanze del Presidente del Consiglio dei Ministri, di cui la più importante è la n. 3090 e dalla Legge 11 dicembre 2000, n. 365. I criteri sono quindi esposti in dettaglio in una direttiva della Protezione civile, datata 23 ottobre 2000. A godere dei benefici possono essere i residenti in Valle d'Aosta, Piemonte, Liguria, Lombardia , Emilia-Romagna, Trentino Alto Adige, Friuli, Toscana e Veneto che sono stati danneggiati dall'inondazione dal 13 ottobre 2000 in poi. Ecco le principali misure:

1. Contributi fino a 40 milioni per unità abitativa (erogati dalle regioni) per i nuclei che vi abitavano in modo stabile e continuativo;
2. Altro contributo mensile per sistemazione dei nuclei familiari quando l'abitazione è distrutta o inagibile (anche se si è ospitati da parenti); assomma a 200 mila lire mensili (persone sole), 150 mila lire a testa (famiglie di due o tre componenti), 600 mila lire (famiglie di 4 o più componenti).
3. Fino a 12 milioni di lire per l’acquisto o il ripristino di "beni mobili "di prima necessità (per esempio mobilio, cucina a gas, eccetera)
4. Fino a 10 milioni per l'auto;
5. Contributo di demolizione e ricostruzione sulla stessa superficie delle prime case danneggiate totalmente. E' pari al costo di costruzione al metro quadrato stimato per una casa popolare (massimo 200 metri quadrati), .
6. Contributo fino al 75% dei costi sopportati per gli appartamenti gravemente danneggiati (abitazioni principali) e fino al 50% dei costi (residenze secondarie)
7. Contributo fino a un massimo di 60 milioni per le attività produttive danneggiate;
8. Cassa integrazione per la sospensione del lavoro o la riduzione dell'orario ai lavoratori dipendenti;
9. Sospensione pagamenti contributi previdenziali e sanitari per gli industriali danneggiati;
10. Sospensione termini pagamenti fiscali;
11. I fabbricati danneggiati non pagano Irpef, Irpeg o Ici, fino a quando non ridivengono abitabili;
12. Sospesi gli sfratti.

Per contributi fino a otto milioni richiesti da privati cittadini è sufficiente l’autocertificazione.

Per la liquidazione definitiva dei contributi superiori a lire 30 milioni, i privati interessati (cittadini, imprese), saranno tenuti a presentare una perizia asseverata sui danni subiti, il cui costo sarà ricompreso nelle spese ammissibili.