I vantaggi del vincolo storico-artistico

Possedere un immobile vincolato come bene artistico o storico può permettere sostanziosi vantaggi fiscali. Quindi chiedere il vincolo può essere un buon affare: chiunque può farlo, presentando una buona documentazione alla Soprintendenza dei monumenti. Gli immobili vincolabili sono tanti, non solo ville o castelli, ma anche casupole nei centri storici medioevali, bei palazzi liberty nei capoluoghi, cascine nelle campagne, vecchie baite in montagna.

Ma quali sono i vantaggi? Per capirli, occorre premettere una considerazione: quasi tutte le tasse sugli immobili sono basate su un parametro di valore, la rendita catastale, che è stimata dal Catasto in base alle caratteristiche del singolo appartamento, oltre a quelle del palazzo in cui è situato. Con un’eccezione: gli immobili vincolati, appunto. Essi infatti sono comunque valutati dal Catasto come la peggiore e la più malandata casa esistente nella zona dove sono situati, ed applicano quindi la sua rendita catastale.

Imposte sui redditi. Gli sconti fiscali Irpef non hanno effetto sull'abitazione principale per il semplice motivo che essa è, di fatto detassata. Hanno invece rilievo, anche ai fini di quelle su imprese e società, per tutti gli altri immobili, ivi compresi uffici, negozi e altri usi, dal momento che non si fa distinzioni a proposito. Imponibile è quindi la rendita catastale abbattuta al massimo.

Un capitolo interessante riguarda le unità immobiliari locate: anche in questo caso, infatti, secondo la giurisprudenza tributaria, base imponibile non dovrebbe essere il canone annuale (per quanto decurtato del 15% di spese), bensì la rendita catastale ridotta. Se così è, il risparmio programmabile cresce a dismisura, in quanto è più unico che raro che il canone annuo non superi, e di gran lunga, qualsiasi rendita applicata all'immobile.

Imposte sull'acquisto. L'imposta di registro è comunque ridotta al 3% (anziché il 7%), a prescindere dal fatto se l'immobile sia o meno una prima casa e senza che abbia rilievo se è classificabile come «di lusso» ai sensi del decreto ministeriale 2 agosto 1969. Ricordiamo infatti che gli immobili di lusso non godono usualmente di Iva o registro ridotti, anche se destinati a prima casa.

Le imposte ipotecarie e catastali restano determinate invece nella misura ordinaria (in misura fissa per le prime case e al 3% del valore denunciato, per gli altri immobili).

Ici. Il fatto che la base imponibile non sia direttamente la rendita, ma il valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita per un certo parametro, rende comunque notevole il notevole risparmio fiscale che si ha per un immobile vincolato. C'è da aggiungere che si è data ai Comuni la possibilità (ma non l'obbligo) di fissare, per gli immobili vincolati, un'aliquota Ici inferiore a quella minima del 4 per mille (pochi comuni però l'hanno colta).

Imposte di successione e donazione. Sono state recentemente reintrodotte, per quanto hanno reale effetto solo per i parenti alla lontana o per gli estranei. Gli immobili vincolati, comunque, ne sono esenti (al di là del gradi di parentela) e per quelli che fa vincolare l’erede c’è uno sconto al 50%.

Opere di ristrutturazione. Dai redditi del contribuente é possibile, al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, applicare una detrazione d'imposta del 19% delle spese sostenute per la protezione, il restauro o anche la semplice manutenzione dell'immobile vincolato.

Per i redditi d'impresa la detrazione si trasforma in deduzione, per l'intera spesa sopportata. Queste agevolazioni sono cumulabili con quella del 36% sulle opere di recupero (circolare Entrate n- 57/1998). Deve essere però certificato dalla Soprintendenza che le spese preventivate sono necessarie e non “gonfiate” nel loro importo dal contribuente.

Le leggi statali, ma spesso anche quelle regionali e locali, prevedono inoltre contributi per il restauro. I contributi statali possono essere a fondo perduto (fino al 50% della spesa) o in conto interessi (abbattimento fino a sei punti percentuali del tasso dei mutui per la ristrutturazione). Naturalmente l'erogazione prevede l'assenso delle Soprintendenze che riconosceranno la necessità minore o maggiore della spesa. Al vantaggio corrisponde però un onere: gli immobili per i quali il contributo è concesso devono essere resi accessibili al pubblico secondo modalità fissate, caso per caso, da appositi accordi.

Altri vantaggi. La legge sugli affitti abitativi (431/1998) ha "sganciato" dalle sue regole gli immobili vincolati che per tanto possono non solo essere locati a qualsiasi canone (tranne che si scelga, come è improbabile, quello concordato), ma anche per un qualsiasi periodo di tempo, seguendo le sole regole del Codice civile. A questi notevoli vantaggi va aggiunta la possibilità, già citata, di pagare ridotte imposte al momento della dichiarazione dei redditi.

Svantaggi. Riguardano essenzialmente le opere di manutenzione e ristrutturazione. In certi casi, perfino semplici lavori di manutenzione ordinaria possono essere resi difficili: è il caso di un mutamento del colore interno di un intonaco, o dell'obbligo di ripristinare un'antica tappezzeria.

Vi può essere la necessità di utilizzare materiali edili e tecniche di conservazione e restauro particolarmente costosi. Nel caso di interventi sugli affreschi è previsto per legge il ricorso a tecnici garantiti dall'Istituto centrale del restauro.

Per le opere resta necessario l’assenso della Soprintendenza ai monumenti, perfino in caso di Dia (dichiarazione di inizio attività), che per gli altri immobili è una procedura senza bisogno di pareri prima dell’inizio lavori. La buona conservazione dell’edificio non è una semplice scelta, è un obbligo di legge. Infine, in caso di vendita, c’è l'obbligo, da parte del proprietario e del notaio incaricato, di comunicare al ministero dei Beni culturali l'avvenuta vendita e il prezzo. Il ministero, la regione o altro ente pubblico territoriale interessato hanno 60 giorni di tempo per decidere se acquistare loro l'immobile (al prezzo dichiarato) oppure lasciarlo comprare ad altri.