Tagliare i costi e guadagnare in condominio

Il risparmio in condominio (come altrove, in una ditta o in una famiglia) si ottiene essenzialmente in tre modi:

- tagliando dei costi, magari con una gestione più oculata;

- investendo denaro, allo scopo in futuro di pagare meno;

- esplorando le possibilità di un guadagno vero e proprio.

Analizziamo una per una queste tre possibilità.

Il taglio dei costi.

La soppressione della portineria. La scelta tra portiere o ditta di pulizia, se giocata solo dal punto di vista del risparmio, è senza storia. Un custode con portineria e orario di lavoro a metà giornata costa oggi 25.500-26.000 euro annui, se si comprende lo stipendio, i contributi, il Tfr e l’onorario per un consulente che gestisca il pagamento. Una ditta di pulizia con intervento tre volte alla settimana (più qualche visita straordinaria in caso di imprevisti), che operi anche la rotazione dei sacchi dell’immondizia, viene invece sui 7.000-8.000 euro a scala di 6 piani annui (cifra unitaria da diminuire con l’aumento del numero di scale o con il diminuire del numero dei piani). Al Sud o fuori dalle grandi città si può spuntare anche meno.

Ne consegue che il portiere è tanto meno conveniente tanto più il condominio è di piccole dimensioni (anche se può essere impensabile che svolga da solo un servizio sufficiente in un complesso di una decina di scale).

Il paragone tra le due scelte zoppica però un bel po’. E' un po' come mettere sullo stesso piano un Suv con una cinquecento. Senza il portiere crescono infatti a dismisura i piccoli problemi di gestione del palazzo. Pensiamo, per fare qualche esempio a caso, al controllo di chi gira nel palazzo. O anche solo alla gestione della posta: Secondo il regolamento postale é infatti compito preciso del postino, in quanto pubblico ufficiale, ripartire le lettere nelle varie caselle. Questa incombenza può essere, in alternativa, solo affidata al custode con una precisa delega, e non, per esempio, a un condomino qualsiasi (la tutela della riservatezza della corrispondenza é infatti un diritto costituzionale) Ciò vuol dire che negli stabili senza portineria il postino suonerà al citofono, e bisognerà aprirgli correndo un rischio: che qualche persona poco raccomandabile si spacci per lui. In alternativa ciascuno dovrà ritirare le proprie lettere alla Posta centrale, presentando un documento. Ma non è finita. A ogni scoppio di temporale, immancabilmente, i canali delle gronde si intasano di foglie: occorre rimuoverle subito, in caso contrario si rischiano piccoli allagamenti e danni all'intonaco delle facciate. E non manca mai il condomino che fa finta di niente, quando si gli rompe la borsa della spesa lungo le scale. Sarà sfortuna, ma il fatto accade quasi sempre poche ore dopo il passaggio degli incaricati alle pulizie.. E così il contenitore del latte spaccato, o la bottiglia dell'olio infranta perdono improvvisamente il loro proprietario, e i rifiuti e le macchie sdrucciolevoli restano ad ingombrare le scale per due o tre giorni.

Una soluzione ci sarebbe: un'abitante dello stabile, magari unb pensionato, potrebbe prestarsi a piccoli lavori a favore del proprio condominio. Ma può essere retribuito, pur non essendo un lavoratore autonomo o un dipendente? La risposta va data caso per caso. I suoi interventi debbono essere fatti in modo discontinuo ed avere il carattere di eccezionalità. Qualsiasi lavoro retribuito svolto con periodicità va infatti inquadrato in un contratto, con il pagamento dei relativi contributi. In altre parole il condomino o l'inquilino che si prenda l'impegno di curare sempre il giardino, potando anche le piante, oppure di occuparsi del trasporto dell'immondizia, potranno un giorno far causa agli altri condomini chiedendo una regolare busta paga. Tutto ciò vale anche se l'inquilino o il condomino hanno ricevuto in cambio delle loro prestazione l'uso gratuito di un locale comune (per esempio, l'ex portineria).

Le maggioranze. L’abolizione della portineria e la sostituzione con un impianto di citofono è una scelta che, secondo alcuni, è assumibile con le normali maggioranze: in seconda convocazione di assemblea, quella dei partecipanti che possiedano almeno un terzo dei millesimi. Più prudente è però che sia viotata anche a maggioranza dei millesimi, cosa che diviene necessaria quando la portineria è prevista nel regolamento condominiale.

Amministratore con onorario più basso.

Di per se, è una scelta fattibilissima: non è difficile trovare persone che si offrono con onorari stracciati, al punto che ci sarebbe da chiedersi come facciano a sopravvivere, se la risposta non fosse scontata: con le tangenti dei fornitori e degli appalti. Pertanto va tenuto conto che l’amministratore serio non si offre mai sotto-costo: i risparmi qui sono trappole per gonzi.

Appalti a prezzi ragionevoli.

L’attenta disanima dei contratti di servizio (gestione della caldaia e dell’ ascensore, soprattutto), e quella dei preventivi per le opere edili ed impiantistiche è una garanzia di risparmio, perfino quando, apparentemente, si spende di più. A questo argomento, per quanto riguarda le opere di manutenzione straordinaria, abbiamo dedicato un apposito capitolo: ma i criteri suggeriti (attento confronto tra i preventivi di aziende possibilmente indicate dai condomini, scelta di esperti estranei alla ditta che avrà l’apparto). Comunque le cautele da utilizzare in caso di servizi di gestione del riscaldamento e dell’ascensore sono analoghi.

Investire nel risparmio

“Chi più spende, meno spende”, dice un vecchio detto. Il che può essere vero particolarmente quando è in ballo la manutenzione ordinaria del palazzo: quanto più essa è eseguita superficialmente e raramente, tanto più prima o poi i nodi verranno al pettine e si dovrà sborsare cifre ingenti per ricostruire quello che poteva durare di più.

Di esempi se ne potrebbero fare tanti. La mancata pulizia dei pluviali dalle foglie crea sacche attraverso le condutture, allagamenti sui lastrici solari, rottura degli scarichi. Stesso discorso per le canne fumarie: i depositi vengono dilavati dai fumi di metano, vengono “attirati” dalle pareti roventi (per esempio della caldaia), rendono cattivo il suo funzionamento, aumentano i consumi di combustibile, accorciano la vita dell’apparecchio e provocano anche affioramenti sulle pareti delle canne, dai giunti. Le lastre o le piastrelle in facciata mal saldate fanno passare l’acqua e l’umidità, che con il gelo e l’aumento di volume conseguente del liquido, provocano vasti distacchi e anche pericoli. Infiltrazioni nelle coibentazioni fanno marcire i materiali, favoriscono la creazione di nidi per insetti e topi. Minime fessurazioni nei teli impermeabilizzanti creano sacche d’acqua. Lasciamo poi alla fantasia di ognuno di completare questa lista.

Risparmio energetico.

Ma il risparmio viene non solo dalla manutenzione dell’esistente, ma anche dal suo miglioramento.

L’esempio principe (ma non il solo) sono i minori consumi energetici. E cioè opere che coinvolgano o gli impianti o le strutture (con coibentazioni) o, ancor meglio, entrambi. E’ comune poter arrivare a risparmiare, nei vecchi edifici, fino al 50% e anche più dei consumi di carburante. Neparliamo nel capitolo apposito dedicato al risparmio energetico.

Guadagnare in condominio

Che si possa risparmiare in condominio lo sanno un po’ tutti, ma che si possa addirittura guadagnare viene in mente a pochi.

Il trucco sta nel valorizzare quel che si possiede e che, magari, ci si dimentica di avere.

Si sta parlando degli spazi comuni, quelli inutilizzati ma anche quelli che possono vedersi aggiungere funzioni diverse. Quelli racchiusi tra le quattro mura ma anche quelli all'aria aperta. Tra i primi, le cantine e i sottotetti inutilizzati o i locali del portiere abbandonati. Tra i secondi i cortili vasti, i tetti pendenti e quelli piani, i muri privi di finestre e le impalcature delle ristrutturazioni.

Le situazioni più interessanti di guadagno sono:

- l’affitto o la vendita dell’ex portineria o di altri spazi che avevano un tempo altre destinazioni (per esempio un seminterrato che ospitava le caldaie, ora alloggiate in un casotto esterno o sul tetto);

- l’utilizzo dei muri ciechi o delle impalcature delle ristrutturazioni per cartelloni pubblicitari;

- l’affitto dei tetti e delle terrazze per antenne di telefonia cellulare;

- l’utilizzo dei cortili o dei giardini comuni per costruire parcheggi interrati;

- lo sfruttamento dei sottotetti condominiali e privati.

Quando, la conversione dell’uso della parte condominiale prevede lavori edili, resta sempre possibile godere della detrazione del 36% sul recupero, abbattendo così la spesa di più di un terzo.

Il principale ostacolo resta la mancata coesione tra condomini nelle scelte. Sia il codice civile che la giurisprudenza, infatti, pretendono che ogni decisione sia presa a larga maggioranza, e talvolta all’unanimità.

Vendita o affitto dell’ex portineria. Lo spazio a portineria può essere già liberato o si può decidere di farlo, anche per risparmiare sulle spese (questa eventualità è esaminata nei capitoli precedenti).

La vendita degli spazi dell’ex portineria è un affare complesso: occorre infatti, sempre e comunque, il consenso unanime di tutti i condomini (rinuncia a una cosa comune). Molto più semplice la locazione. Se è di durata inferiore a nove anni, bastano secondo i più, il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che possiedano la maggioranza dei millesimi (secondo alcuni, se il servizio portineria non è previsto dal regolamento, basterebbero anche un terzo dei millesimi).

Quel che vale per le portinerie è applicabile alla vendita e all’affitto di qualsiasi altro spazio condominiale inutilizzato: ovviamente lo stesso non può dirsi per quelli che hanno una reale funzione a servizio del condominio, quando anche solo la locazione impedisca l’uso, anche ad un solo condomino: ij tal caso resta necessaria l’unanimità dei voti, in assemblea oppure anche in seguito, con un apposito contratto.

Antenne cellulari

L’affitto del tetto per antenne cellulare, ove ancora sia necessaria alle compagnie una maggiore “copertura” del servizio, è un’occasione di buoni guadagni.

I canoni ottenibili sono difficilissimi da stimare, perché dipendono da tanti fattori. Per esempio la dislocazione dell’immobile, il volume di traffico e la presenza di smagliature nella rete delle trasmissioni, ma anche la capacità di trattativa delle due parti, condominio e azienda gestrice dell’antenna, cosicchè in situazioni simili si possono riscontrare cifre assai diverse. Ulteriore conseguenza è che le aziende si rifiutano strenuamente di offrire ammontari degli affitti: quindi un indagine sui prezzi deve svolgersi più pescando dalla cronaca o dalle cause accese in tribunale che da fonti ufficiali.

Anche così c’è comunque da farsi venire il mal di testa: tragliando la tsta al toro si potrebbe stimare una cifra annua oscillante tra i 10 mila e i 18 mila euro (ma c’è anche chi prende molto meno).

Le maggioranze necessarie perché un condominio possa decidere di ospitare le antenne dei cellulari sono ancora dubbie. La relativa delibera va considerata almeno come un’innovazione, decisa dalla maggioranza dei condomini con 2/3 dei millesimi. E’ però capitato più volte che i tribunali abbiano optato per l’unanimità dei consensi, facendo leva sul fatto che la pericolosità di questi impianti non è mai stata confutata in modo definitivo.

Sopraelevazione del palazzo

E’ una situazione che si distingue dalle altre perché ad essere valorizzata non è una parte comune, ma una appartenente a uno solo dei condomini.

Secondo l’articolo 1127 del codice civile, è possibile infatti al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare (il terrazzo piano che sovrasta il palazzo) elevarne altri. Vanno rispettate le condizioni statiche dell'edificio, il decoro architettonico, i regolamenti condominiali, nonché gli standards urbanistici ed edilizi. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area. diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Si tratta di un’ipotesi tutto sommato rara, se non altro perché i comuni non concedono facilmente l’aggiunta di nuove volumetrie.

Un caso molto più comune, però, c’è. Accade quando le leggi regionali (per esempio quelle della Lombardia e Liguria) consentono di innalzare la falda del tetto esistente nonché le pendenze delle falde per raggiungere le altezze minime per il recupero di un sottotetto, che viene inglobato nell’appartamento sottostante. Allora, anche se il sottotetto non appartiene a tutti i proprietari del palazzo ma a un singolo condomino, egli dovrà versare agli altri l'indennizzo previsto per la sopraelevazione.

Tabelloni pubblicitari.

Il settore è in Italia rigidamente ripartito in due differenti specializzazioni, gestite da aziende diverse. Da una parte vi è la pubblicità tradizionale (tabelloni con manifesti di sei metri per tre, insegne luminose sui tetti o sui lastrici solari e, meno adatti ai condomini, maxiposter luminosi di 8 o 12 metri per 4, che si autoreggono su pali, più comuni nei parcheggi).Dall’altra vi sono i cosiddetti “teli pittorici”, che sono opere uniche, di dimensioni che si adattano agli spazi esistenti (in media da 140 a 300 metri quadrati) e che sono affare per pochi, perché la richiesta riguarda solo spazi di altissimo pregio nel centro delle grandi città.

Per i tabelloni tradizionali a dettare i canoni è la visibilità e la zona: arterie di grande scorrimento, strade pedonali, meglio se chic, collocazione vicino ai supermercati o alle zone fieristiche, zone commerciali. Ovviamente le posizioni frontali rispetto a chi percorre le strade sono le preferite. L'installazione è possibile sui frontespizi ciechi dei palazzi ma è più comune sulle impalcature di immobili in via di ristrutturazione. In quest’ultimo caso, per coprire le spese di installazione, il cantiere deve durare almeno un anno e mezzo-due anni.

Secondo un operatore specializzato, a Milano e Romai canoni medi sono sui 5 mila euro annui per ciascun poster di 6 metri per 3. Per esempio se sull’impalcatura ce ne stanno sei, l’incasso è di 30 mila euro annui. Viceversa in città minori (Como e Varese, tanto per fare un esempio), gli incassi scendono del 60%. Le entrate sono influenzate dai costi e dalle scelte comunali: per esempio a Firenze le tasse sulla pubblicità sono elevatissime e a Venezia è consentita l’installazione solo nelle zone periferiche. Le insegne luminose sui tetti sono quotabili invece a Milano sui 10 mila euro annuali.

I contratti per le installazioni fisse (frontespizi ciechi e tetti) sono quinquennali, e annuali invece per quelli sulle impalcature, con possibilità di rinnovo e adeguamento al costo della vita dopo il secondo anno o per tutta la durata del cantiere. I regolamenti comunali dettano però spesso limiti alla loro collocazione nelle zone di pregio artistico e architettonico e il codice della strada rispetto alla collocazione nelle intersezioni semaforiche (in questo caso per evitare che gli automobilisti si distraggano).

Se l’installazione avviene su un muro cieco e inutilizzato, è difficile sostenere che porti a gravi disagi: è da ritenere che basti la maggioranza per le delibera condominiali che regolamentano l’uso delle parti comuni (quella dei partecipanti all’assemblea e dei millesimi). Se invece accade su impalcature, è necessaria almeno quella delle innovazioni (maggior parte dei condomini e due terzi dei millesimi). Più prudente comunque avere l’unanimità, che talora non difficile da conseguire: infatti le impalcature si devono mettere comunque per ristrutturare l’immobile e tanto vale sfruttarle al meglio..

Parcheggi in cortile o in cantina

Di per sè la costruzione al piano terra o nei sotterranei di parcheggi è avvantaggiata dalla cosiddetta “legge Tognoli” (art. 9 legge 122/89), che consente decisioni prese con la maggioranza degli intervenuti e con perlomeno 500 millesimi. Sono anche previste facilitazioni urbanistiche (il mancato pagamento al Comune del contributo di costruzione). Tuttavia ad ogni unità immobiliare del condominio deve essere legato almeno un posto auto, non importa se di proprietà singola o comune. Perciò le possibilità di guadagno dalla vendita o dall’affitto per il condominio dipendono dalla disponibilità di ampi spazi e quindi dalla realizzazione di un numero di posti auto, superiore a quello degli appartamenti dell’edificio. Viceversa l’affitto del box singolo, da parte del suo proprietario, non sarebbe limitato secondo le interpretazioni più recenti. Per l’alienazione dei posti auto in più occorre delibera presa, all’unanimità. Per la loro locazione sotto i nove anni, basta quella regolamentare.