Giustizia non togata. Il testo letterale va rispettato

I limiti dell’arbitrato in condominio

Matteo Rezzonico

L'interpretazione della clausola arbitrale, contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, deve privilegiare la giurisdizione del l'Autorità giudiziaria, senza dare luogo a interpolazioni del testo che portino a tutti i costi all'affermazione della giurisdizione arbitrale. Questo, in sintesi, il contenuto della sentenza della Cassazione 30 ottobre 2007, numero 22841.

Al vaglio del Supremo collegio era la vicenda di un condominio che aveva chiesto al Tribunale un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, per il pagamento di spese condominiali regolarmente riportate in consuntivo e approvate dall'assemblea. Il condomino debitore proponeva opposizione al decreto basandosi sulla clausola arbitrale contenuta nel regolamento condominiale, che rimetteva al giudizio degli arbitri «qualunque controversia tra condomini o amministratore avente per oggetto l'interpretazione e l'esecuzione pratica delle norme contenute nel presente regolamento». Il condominio pretendeva invece che fosse accertata la giurisdizione del Tribunale non essendo applicabile, nel caso specifico, la clausola arbitrale.

Il Tribunale dichiarava la propria giurisdizione, ritenendo che le controversie tra condominio e condomini, oggetto della previsione arbitrale – nella quale non rientrava la controversia relativa al pagamento delle spese condominiali – fossero estranee alla previsione della invocata clausola compromissoria, che poteva riferirsi alle sole controversie tra amministratore in proprio e condomini.

Ma in secondo grado la Corte di appello dichiarava non competente l'autorità giudiziaria. Secondo la Corte territoriale, infatti, se pure l'azione ingiuntiva del condominio non rientrava nella previsione della clausola arbitrale – riguardando riparti di spese non comportanti questioni di interpretazione del regolamento – non altrettanto poteva dirsi per le altre domande proposte dal condomino opponente, che implicavano l'interpretazione di talune clausole del regolamento, come quella che prevedeva, per i condomini morosi, il pagamento di interessi moratori dello 0,10% al giorno.

Investita della controversia, la Suprema corte ha cassato con rinvio la sentenza della Corte territoriale, richiamando tra l'altro la propria precedente giurisprudenza, per la quale, poiché il deferimento di una controversia al giudizio degli arbitri comporta una deroga alla giurisdizione del giudice ordinario, la clausola arbitrale deve essere formulata in modo chiaro e univoco con riguardo alla precisa determinazione dell'oggetto delle future controversie e, in caso di dubbio, deve preferirsi una interpretazione restrittiva di essa, che affermi la giurisdizione ordinaria, piuttosto che quella arbitrale (tra le altre, Cassazione 26 aprile 2005, numero 8575).

Basandosi su tali principi, la Corte ha dunque ribadito che non rientra nella competenza degli arbitri l'azione ingiuntiva del condominio, posto che essa deve riguardare unicamente conteggi derivanti dal riparto delle spese, che non comportano questioni di interpretazione del regolamento.

La nuova pronuncia sembra essere in linea con la più recente giurisprudenza della Suprema corte, secondo cui nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il condomino non può eccepire questioni inerenti alla legittimità/validità della delibera assembleare che ha approvato il consuntivo o un determinato criterio di riparto delle spese posto alla base della ingiunzione, ma può solo contestare la sussistenza del proprio debito, la documentazione allegata al decreto eccetera (Cassazione 24 agosto 2005, numero 17206).

Tant'è che non esiste alcun rapporto di pregiudizialità comportante la necessità di sospensione del processo tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso sulla base di una delibera assembleare, e il giudizio di impugnativa della delibera assembleare (Cassazione 7 marzo 2005, numero 4.951).

Dalla pronuncia

- Sentenza della Cassazione n. 22841 del 30 ottobre 2007

Dovendo l'oggetto delle controversie rimesse agli arbitri attenere al contenuto del contratto che contiene la clausola, non vi è dubbio

che nella specie detto ambito andasse ristretto alle controversie tra condomini

o tra condomini e amministratore circa la interpretazione delle regole condominiali. In ogni caso, nella verosimile ipotesi

di incertezza dell'ambito

di operatività della clausola compromissoria, conseguente anche alla sua non felice formulazione, sarebbe stato doveroso addivenire a una interpretazione restrittiva, che non avrebbe consentito

di pervenire alla declaratoria di "incompetenza" dell'autorità giudiziaria e decidere sulla controversia