La
«bussola» dei millesimi
Regola generale: gli oneri si
suddividono in base alle quote di proprietà
La spartizione delle
spese in condominio avviene sempre e comunque
attraverso eventuali criteri stabiliti da un regolamento condominiale
contrattuale o delle tabelle ad esso allegate: si tratta di quel regolamento
approvato da tutti i condomini, nessuno escluso, e in genere predisposto dal
costruttore al momento dell’edificazione del palazzo. La modifica di tale tabelle deve essere fatta in forma scritta e
approvata all’unanimità (cosa assai difficile, dato che qualcuno ha sempre da
perderci). Solo in caso di ampliamenti volumetrici
dell’edificio è possibile che anche un solo condomino pretenda di
rideterminarle, ricorrendo al Giudice.
Quindi ha senso
parlare di regole di suddivisione delle spese stabilite dal codice civile solo
se tali tabelle non esistono o comunque non trattano
uno dei tanti casi particolari possibili (come del resto spesso avviene).
Viceversa un
regolamento condominiale assembleare (approvato a
maggioranza dei proprietari e dei millesimi) non può fare eccezione alle regole
di spartizione dettate dal codice civile. Può però darne un
interpretazione valida, quando esse consentono un certo spazio di
azione.
Millesimi. Sono di due tipi:
di proprietà e d’uso. I primi dovrebbero esistere sempre e quantificare, oltre
all’apporto di ciascuno a molte spese, anche il “peso” di ogni
proprietario nelle decisioni assembleari. I secondi invece sono inseribili
volontariamente nel regolamento contrattuale e riguardano la spartizione di
certe spese particolari (per esempio, scale, ascensore, riscaldamento, piscina,
garage, acqua, e via elencando).
Le regole del codice civile. Le
norme condominiali fissano un criterio generale con alcune, importanti,
eccezioni. Il criterio guida è questo: le spese vanno suddivise in base ai
millesimi di proprietà. Però se le cose comuni sono
destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell'uso che ciascuno può farne (attenzione: non all’uso che ne fa
effettivamente).
Inoltre il codice inserisce
il concetto di “condominio parziale”: qualora certe parti comuni siano
destinate solo all’uso di una parte dei condomini, solo essi se ne prendono
carico (e decidono in merito). Il caso classico è quello di un edificio con più
scale: i condomini di ciascuna si curano solo della propria.
La variabile
dell’uso può permettere una certa flessibilità di interpretazioni,
che possono essere efficacemente determinate da un regolamento varato con un semplice
voto a maggioranza dei presenti in assemblea e dei millesimi. Prendiamo per
esempio le spese di consumo dell’acqua. Esse possono essere efficacemente
ripartite secondo il numero di abitanti di ciascun
appartamento, oppure, se esistono contatori, in base al consumo effettivo. Niente
vieta poi che ne sopporti un maggior carico a un
negoziante di generi ortofrutticoli insediato nello stabile e minor carico a un
proprietario di box (che magari contribuirà comunque, per le spese di lavaggio
del cortile e dell’androne).
Scale ed ascensori. Il codice prevede
un criterio particolare per la manutenzione e ricostruzione delle scale: spese
suddivise per metà in base ai millesimi e per l’altra metà in base all’altezza
di ciascun piano dal suolo. E’ pensabile applicare lo stesso metodo di
divisione anche per la pulizia delle scale stesse, qualora essa sia affidata a una ditta esterna anziché al portiere. La giurisprudenza
ha da decenni stabilito che un identico principio di spartizione valga anche per le spese di esercizio e ricostruzione dell’ascensore.
Lastrici solari. Qualora
un tetto piano o una terrazza a livello sia di proprietà o destinata
all’uso esclusivo di uno o più condomini, essi sopportano un terzo delle spese
di straordinaria manutenzione mentre i restanti due terzi competono a tutti i
condomini i cui appartamenti siano coperti, in tutto o in parte, dalla
proiezione verticale del lastrico o del terrazzo (che servono da tetti ai loro
appartamenti). La Cassazione ha ultimamente stabilito che un’identica divisione
vale anche in caso di spartizione dei danni da infiltrazione del
lastrico e in caso di cortili comuni che coprano garage condominiali o box
(vedi tabella).
Soffitti, volte e solai. La
manutenzione e ricostruzione i sono sostenute in parti
eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti. Restano a
carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a
carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la
decorazione del soffitto.
Innovazioni. Qualora un’opera del
tutto nuova comporti una spesa notevole e sia
suscettibile di utilizzazione separata, anche chi la approva in assemblea ha
diritto di non partecipare al suo uso e alla relativa spesa. Potrà in seguito
cambiare idea, versando quanto avrebbe dovuto pagare a
suo tempo: tale somma va rivalutata con l’inflazione. Concretamente parlando,
il caso si presenta quasi sempre in caso di
istallazione di un impianto: per esempio un nuovo ascensore, un videocitofono
che sostituisce quelli a voce, un’antenna parabolica comune. Talora può valere
anche per certe opere edili: un garage, una piscina o un campo da tennis. Se si installa un ascensore, esso andrà munito di chiavi, in
modo da essere usato solo da chi paga.
Non si sciolgono alcuni nodi interpretativi
Le norme
condominiali del codice civile risalgono a più di mezzo secolo fa. Nonostante sia passato tanto tempo, la giurisprudenza non ha
sciolto tutti i nodi interpretativi e, anzi, talora si è data da fare per
confondere le idee, con sentenze contraddittorie. Forse sarebbe il caso di
riformare il codice chiarendo innanzitutto i punti più oscuri e dibattuti,
anziché lanciarsi in pretenziose rivoluzioni delle norme (come l’ultimo disegno
di legge ha tentato di fare).
Per esempio, il
criterio generale indicato dal codice civile è quello che i costi di manutenzione
straordinaria di un manufatto edile o di un impianto vadano ripartiti secondo i
millesimi di proprietà, perché attengono appunto alla proprietà del bene, che è
di tutti, e non secondo i millesimi d’uso, che riguardano invece il suo utilizzo,
che può essere differenziato. Per
esempio, eventuali millesimi d’acqua riguarderanno appunto il consumo del
liquido, mentre la spesa per riparare la relativa tubatura andrà suddivisa tra
tutti quelli che se ne servono, in proporzione, appunto, ai millesimi di
proprietà. Stesso discorso per la manutenzione o sostituzione di una
caldaia, che è cosa diversa dal consumo che fa ciascuno di metano o gasolio,
regolato dagli eventuali millesimi calore.
Tuttavia già nel
caso dell’ascensore e delle scale le cose cambierebbero: infatti
l’articolo 1124 parla di “manutenzione e ricostruzione delle scale” per
l’applicazione del criterio particolare, che regola anche le spese di consumo
di elettricità (metà in base ai millesimi di proprietà, metà in base
all’altezza di ciascun piano dal suolo). Quindi, ad esempio, l’investimento
necessario per sostituire una cabina e le relative funi andrebbe
ripartito secondo questo principio, magari esentando i proprietari al piano
terra che non sono serviti dall’impianto.
Ma, a parte il fatto
che non ci sono certezze a proposito, la giurisprudenza recente ha sottolineato che se un impianto va adeguato alle norme di
sicurezza, la suddivisione è secondo i millesimi di proprietà. Peccato che, nel
caso dell’ascensore, la sostituzione della cabina e delle funi possa essere giudicata alternativamente o di adeguamento (se
resa necessaria dalle norme) o di manutenzione straordinaria, senza che nessuno
riesca dire quale delle due ipotesi prevale.
Il codice può essere
anche origine di gravi ingiustizie. Che le spese di
rifacimento di una terrazza che copre appartamenti sottostanti siano per 1/3 a
carico di chi la usa e per 2/3 a carico dei condomini coperti, può essere
ragionevole, se l’edificio ha molti piani. Ma se si tratta di una
villetta con un appartamento sopra l’altro (che è
indiscutibilmente un condominio), è illogico che chi utilizza il terrazzo paghi
solo un terzo delle spese lasciando a chi ci è sotto il rimanente.
Ci sono poi le
interpretazioni ondivaghe. Per esempio, per lungo tempo la Cassazione ha
ritenuto che le spese di rifacimento dei balconi sporgenti competessero per il
pavimento al proprietario del balcone e, per la parte sottostante, a quello del
balcone di sotto (che gode della protezione di quello
di sopra dalla pioggia). Con strane conseguenze (proprietario del primo piano
costretto a pagare la riparazione di parte del balcone soprastante e di tutto
il suo, parti sottostanti al balcone in realtà danneggiate da infiltrazioni d’acqua
provocate da piante che stanno nel balcone di sopra, ecc). Oggi la Cassazione
sembra invece più saggiamente orientata verso il principio “ciascuno
paga per il suo balcone”.
(I criteri qui elencati, derogabili da
regolamento contrattuale, sono solo quelli consigliabili)
|
Tipo di parte
comune e opere necessarie |
Chi paga |
Tipo di
ripartizione |
|
Strutture |
||
|
Muri maestri:
manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, intonaco esterno, coperture
esterne, colonne, archi portici |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Muri maestri:
intonaco interno all’appartamento |
Proprietario
singolo |
al 100% |
|
Muri interni di
divisione tra appartamenti |
I due proprietari a cui servono |
al 50% |
|
Facciate: intonaci
e copertura facciate, frontalini, stucchi, decorazioni (in continuazione tra
balconi e facciata |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Finestre e persiane:
riparazione, imbiancatura, verniciatura |
Proprietario
singolo |
al 100% |
|
Tetti spioventi:
ristrutturazione, riparazioni |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Collocamento
antenne centralizzate |
Condomini che se ne servono |
millesimi proprietà |
|
Apertura di abbaini e finestre |
Proprietario
singolo |
al 100% |
|
Sottotetti comuni,
stenditoi: opere |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Balconi sporgenti:
manutenzione ordinaria struttura, pavimentazione,
sottofondo, parapetti e ringhiere |
Proprietario
singolo |
al 100% |
|
Balconate e
ballatoi a cielo aperto: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, pavimentazione |
Condomini che se ne
servono (anche solo per il transito) |
millesimi proprietà |
|
Balconate e
ballatoi a cielo aperto: manutenzione e consolidamento ringhiere e parapetti |
Come sopra, a meno che le ringhiere siano da considerare parte
integrante della facciata. In tal caso:
condominio |
millesimi proprietà |
|
Balconi a castello
(incassati nel perimetro dell’edificio): manutenzione straordinaria struttura |
Trave portante
interna: Condominio. Pavimento e parapetti proprietari singoli |
millesimi proprietà (trave),
al 100% (pavimenti e parapetti) |
|
Lastrici solari non accessibili o
accessibili da tutti, manutenzione ordinaria e
straordinaria |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Lastrici solari ad uso esclusivo di un
condomino: manutenzione ordinaria e straordinaria ed eventuali danni al
proprietario dell’appartamento di sotto per infiltrazioni d’acqua |
1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini
coperti dal lastrico |
millesimi proprietà |
|
Terrazze a livello |
1/3 proprietario
singolo, 2/3 condomini coperti dalla terrazza |
millesimi di proprietà
riparametrati |
|
Parapetti dei
lastrici o delle terrazze ad uso esclusivo: manutenzione |
Proprietario
singolo |
al 100% |
|
Eventuali ornamenti
della facciata |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Scale,
pianerottoli, finestre sulle scale: manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condomini serviti
dalla scala |
il 50% in ragione dei millesimi di
proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun
piano da suolo |
|
Scale: manutenzione
ordinaria e straordinaria muri interni |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Portoni, passi
carrai, anditi, vestiboli, portici: manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condominio (per i
vestiboli e i portici sottoposti a servitù di pubblico passaggio possono
esserci convenzioni con il Comune) |
millesimi proprietà |
|
Cortili ad uso
condominiale, cavedi, chiostrine, pozzi luce:
manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condominio
(esclusi, se non sono condomini, coloro che godono di
un’eventuale servitù di passaggio) |
millesimi proprietà |
|
Cortili in uso o proprietà a singoli proprietari: manutenzione
ordinaria e straordinaria |
Proprietario
singolo |
al 100% |
|
Cortile che copre garage o box condominiali. Manutenzione straordinaria |
Condominio 1/3,
proprietari dei box 2/3 |
millesimi proprietà |
|
Lastrico di
copertura a fila di box: manutenzione ordinaria e straordinaria |
Singoli
proprietari, per la parte a copertura del loro box |
al 100% |
|
Lastrico piantumato di copertura a fila di box, manutenzione
ordinaria e straordinaria |
Condominio
manutenzione verde. Condominio 1/3,
proprietari dei box 2/3 man straord. lastrico |
millesimi proprietà |
|
Gronde e pluviali:
pulizia, riparazione e sostituzione |
Condominio (nei
supercondomini, proprietari del singolo edificio) |
millesimi proprietà |
|
Locali portineria, guardiole:
manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Giardini condominiali: manutenzione
ordinaria e straordinaria |
Condominio (anche i negozianti che danno
sulla strada) |
millesimi proprietà |
|
Garage condominiali: manutenzione ordinaria
e straordinaria |
Condomini che se ne servono (tutti, se
costruiti ai sensi della legge Tognoli) |
millesimi proprietà |
|
Impianti |
||
|
Impianto acqua
calda centralizzata senza contatori |
Condominio |
In base agli
abitanti dello stabile, in base a millesimi acqua,
o, in mancanza, in base ai millesimi di proprietà |
|
Riparazione
contatore elettrico, acqua, gas |
Proprietario singolo che se ne serve |
al 100% |
|
Antenna singola |
Proprietario singolo |
al 100% |
|
Antenna centralizzata |
Condominio |
in parti uguali
(anche proprietario che non se ne serve) |
|
Ascensore: manutenzione |
Condomini serviti
dall’ascensore |
il 50% in ragione dei millesimi di
proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun
piano da suolo |
|
Ascensore:
installazione |
Condomini che se ne servono |
millesimi proprietà |
|
Fognature, pozzi neri |
Condomini che se ne servono |
millesimi di proprietà |
|
Impianto del gas: spese di allacciamento
in rete |
Condomini che se ne servono |
millesimi di proprietà |
|
Impianto centralizzato di riscaldamento o di
acqua calda: spese esercizio e manutenzione |
Condominio |
in base millesimi calore o, in mancanza, in base a quelli proprietà. Il
criterio più giusto per il calcolo dei millesimi calore,
è quello per il 50% in base al volume dei locali e per il 50% in base al
numero degli elementi radianti dei caloriferi |
|
Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: man
straordinaria e rifacimento |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Impianto centralizzato di acqua calda
e /o di riscaldamento con contabilizzazione del calore |
Condominio |
30-40% in base ai millesimi di proprietà, 60-70% in base al consumo |
|
Addolcitore |
Condomini che se ne servono |
millesimi proprietà |
|
Autoclave |
Condomini che se ne servono |
millesimi proprietà |
|
Canna fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria, pulizia |
Condomini che se ne servono |
millesimi calore |
|
Canna fumaria centralizzata: manutenzione straordinaria |
Condomini che se ne servono |
millesimi proprietà |
|
Impianto idrico senza contatori acqua |
Condominio |
millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento
condominiale, è quello in base al numero degli abitanti dello stabile |
|
Impianto idrico con contatori |
Condomini che se ne servon |
in base al consumo
(spese per portineria e giardini in base a millesimi proprietà) |
|
Impianto idrico: installazione |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Piscina, campo tennis: installazione, conservazione |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Piscina, campi da tennis: esercizio |
Condominio |
millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento
condominiale, è quello in base al numero abitanti
dello stabile, esclusi quelli che non se ne possono servire (disabili,
anziani, eccetera). |
Fonte: Ufficio Studi
Confappi-Federamministratori