Le spese di manutenzione dei giardini comuni vanno ripartite tra
tutti i condomini in base alle quote di proprietà, perché riguardano la
valorizzazione estetica di tutta la proprietà. E, in effetti, quasi tutti i
regolamenti condominiali stabiliscono così.
Liti tra condomini
Contestazioni sorgono spesso da parte dei proprietari dei negozi con accesso
solo da strada che, non a torto, fanno notare di non godere dei giardini e per
di più di pagare molto più degli altri per la loro manutenzione (spesso infatti
la quota di comproprietà di un negozio è superiore a quella di un appartamento
sovrastante di uguale grandezza). Questo tipo di argomentazioni, se non sono
sostenute da una norma del regolamento condominiale, non possono però imporsi
al volere dell’assemblea. I proprietari dei negozi saranno quindi costretti a
pagare, che piaccia loro o no, la loro quota.
Accade anche spesso che, quando si intende abbellire o risistemare
il giardino, qualche condomino affermi che tale spesa va contemplata tra le
innovazioni gravose e voluttuarie e di conseguenza pretenda di non contribuire
all’esborso. Obiezioni simili non hanno fondamento. Le innovazioni, infatti,
devono prevedere importanti modifiche nello scopo a cui è adibito un elemento
della casa. Il giardino, invece, per la sua stessa natura, ha bisogno di cure
continue e di opere per essere mantenuto decoroso.
Giardini privati. Attenzione: la Cassazione (sentenza 3666 / 1994 ) ha affermato
che tutti i condomini sono tenuti a contribuire anche alle spese di potatura
degli alberi che sorgono su un giardino di proprietà esclusiva di un solo
condomino, "allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero
edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di
cura del decoro stesso”. In altre parole le condizioni poste sono due: che tali
alberi abbelliscano il condominio e che sia funzionale esclusivamente al decoro
dell’edificio. Non sempre ciò avviene, se è quella adatta a garantire, per
esempio, la nascita di frutti.
Ripartizione tra
proprietario e inquilino La
suddivisione delle spese può essere dubbia anche nei rapporti tra proprietario
e inquilino. Mentre è certo che la piccola manutenzione del verde (taglio
dell'erba, annaffiatura, spese per il giardiniere) compete a chi occupa i
locali sorgono contestazioni in caso di grossi lavori di potatura o di impianto
di nuovi alberi, che qualcuno giudica assimilabili a opere di manutenzione
straordinaria., tipicamente imputabili al proprietario.
Se nel contratto di affitto è specificato a chiare lettere che la
potatura o le nuove piante competono all'inquilino, tale dubbio non ha ragione
di essere. Se non lo è, è probabile che l'invaso di fiori, che hanno durata
limitata nel tempo e la potatura competano all'inquilino mentre l'impianto di
alberi ad alto fusto vada attributo al proprietario.
Distanze legali. In condominio non si applicano le norme del codice civile sulle
distanze legali, che prevedono distante prefissate di alberi e siepi dalle
costruzioni. Questo perché in caso contrario sarebbe impossibile avere un
giardino o muri e cancellate comuni. Quindi la Corte di Cassazione ha affermato
che le norme condominiali hanno il sopravvento, anche perché alberi e le
recinzioni comuni appartengono anche a chi protesta, che lo fa anche contro sé
stesso. Il principio va applicato con buon senso. Rimane lecito ribellarsi se
un albero del giardino impedisce del tutto la vista da una finestra o toglie
aria e luce. Se non basta potarlo si potrà chiedere addirittura di abbatterlo.
Altre
questioni La trasformazione di parte del giardino in parcheggio è senz'altro
un'alterazione del tipo di uso della cosa comune. Perciò prevede l'accordo di
tutti i condomini