Garanzia dell’impresa su vizi di costruzione

Ho acquistato 5 anni fa, direttamente dall'impresa, una villetta a schiera nuova. Ora mi ritrovo con delle infiltrazioni nel tetto (forse dovuti ad una cattiva posa del lucernaio e/o delle guaine sotto le tegole) che provocano grosse macchie nel soffitto della mansarda ed emanano in tutta la casa quel caratteristico "odore" di muffa. La mia domanda è se il Geometra titolare dell'impresa dalla quale ho acquistato può in qualche modo essere obbligato ad intervenire ed in quali termini. Grazie per l'attenzione. Michele

Quando l'opera, come accade nel caso di immobili, è per sua natura di lunga durata, il codice civile prevede che la garanzia dell'appaltatore venga estesa a un periodo di dieci anni dal compimento dell'opera stessa, per gravi difetti, rovina o pericolo di rovina dell'edificio causati da vizio del suolo o difetto di costruzione. In tal caso il termine di decadenza sale ad un anno dalla scoperta del vizio: non basta però una semplice denuncia, occorre agire in giudizio.

La Cassazione (sentenza n. 1655/1986) ha chiarito che il momento della "scoperta del vizio" non coincide con quello in cui il committente si accorge che esiste una qualsiasi anomalia, ma quello in cui ragionevolmente si consolida la certezza che il vizio o difetto è causato da una responsabilità dell'appaltatore nell'esecuzione dell'opera. In successive sentenze, ha affermato che la consapevolezza decorre nel momento in cui una perizia di un tecnico dà forti indizi sulla responsabilità dell'appaltatore.

Cosa si intende per gravi difetti, per i quali vale la garanzia decennale? La giurisprudenza ha dato diverse definizioni. Per esempio quelli causati da metodi non idonei o nel compimento dell'opera non a regola d'arte (Cassazione n. 1948/1989), o i vizi che pregiudicano la funzione dell'immobile e ne limitano notevolmente il godimento o impediscono la funzione a cui l'opera destinata (Cassazione, n. 3301/1996 , n. 1256/1995, n. 1081/1995, n. 13112/1992). Andando su situazioni concrete, è stato giudicato grave difetto il fatto che un tetto o un terrazzo siano stati malamente impermeabilizzati e abbiano provocato infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante (Cassazione n. 1312/1992 e n. 2431/1986)