Locazioni e Finanziaria

Sconto ai giovani che vanno a vivere «fuori porta»

Le agevolazioni spettano per tre anni. Da chiarire le regole per gli universitari

La Finanziaria 2008 ridisegna a favore degli inquilini il trattamento fiscale delle locazioni abitative, senza metter bocca invece nei rapporti tra locatore e conduttore dell’immobile. Il quadro rivisto delle agevolazioni vede in sostanza l’introduzione di due nuove detrazioni, la prima a vantaggio di qualunque tipo di contratto ad abitazione principale e la seconda, più corposa, ma efficace solo per tre anni, per giovani tra i 20 e i 30 anni che trasferiscono la residenza ben lontano dal comune di origine. Le vecchie e nuove detrazioni spettanti, da ripartire tra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, a fruire dello “sconto” più favorevole (nuovo comma 1-quater, articolo 16 del Tuir). Tuttavia la il divieto di cumulo non è espressamente ampliato alla detrazione del 19 % su un tetto massimo di 2.633 euro (cioè di max 500,27 euro ) prevista per gli studenti universitari iscritti in una università in un comune distante almeno 100 chilometri dalle residenza: si attendono chiarimenti.

Ricordiamo infine che, con l’aumento del tasso legale, dal 2008, gli interessi che il proprietario deve versare annualmente sul deposito cauzionale anticipato dall’inquilino all’inizio della locazione, salgono dal 2,5 al 3%.

Agevolazioni sulle imposte dei redditi: inquilini

Per buona parte riviste dalla Finanziaria 2008, tutte le agevolazioni a favore degli inquilini sono strettamente legate al loro reddito complessivo. Quasi tutte, come vedremo, sono legate a due scaglioni di redditi complessivi: fino a 15.493,71 euro e da questa cifra fino a 30.987,41 euro.

Ecco, comunque, una tabella riassuntiva di tutte le agevolazioni, passate e future.

Tipo di contratto e requisiti	Scaglioni di reddito (euro)	Detrazione fiscale annua (euro)	Validità
Contratto ad abitazioni principale di qualunque tipo (nuova misura)	fino a 15.493,71	300	Dall’1 gennaio 2007*
	da 15.493,72 fino a 30.987,41	150
Contratto a canone convenzionato di 3+2 anni di durata in un comune ad alta tensione abitativa	fino a 15.493,71	495,8	Dal 2001*
	da 15.493,72 fino a 30.987,41	247,9
Contratto ad abitazioni principale per dipendente trasferito causa lavoro in un nuovo comune adibito a residenza a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione.	fino a 15.493,71	991,6.	I primi tre anni di dichiarazione redditi, dal 2007*
	da 15.493,72 fino a 30.987,41	495,8
Contratto ad abitazioni principale per giovani tra i 20 e i 30 anni trasferito in un nuovo comune adibito a residenza a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione. (nuova misura)	fino a 15.493,71	991,6.
Studente iscritto a un corso di laurea presso una università ubicata in un comune distante almeno 100 chilometri da quello di residenza e comunque in un’altra provincia, perché li locali siano nello stesso comune dell'università o in comuni limitrofi.. La Finanziaria ha esteso l’agevolazione anche ai canoni pagati alle case dello studente o comunque enti senza fine di lucro e cooperative che hanno scopo di fornire questo tipo di ospitalità.	Nessuno	19% canone ( max 500,27)	Dal 2007 e dal 2008 l’estensione alle case per lo studente*

* Con effetti sulla dichiarazione dei redditi presentata l’anno successivo

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Agevolazioni sulle imposte dei redditi: proprietari

Tipo di contratto	Agevolazione
Contratto a canone convenzionato di 3+2 anni di durata in un comune ad alta tensione abitativa. Validità dal 1999*	“Sconto” del canone imponibile sulla dichiarazione dei redditi;del 40,5%, anziché del 15% (47,5% per la laguna di Venezia);
Qualsiasi (anche di leasing), concluso da aziende che locano abitazioni e le diano in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel comune in cui prestano l'attività. Validità dal 2004*	Deduzione dall’Ires del canone per il periodo d'imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi. Gli immobili locati si considerano strumentali

* Con effetti sulla dichiarazione dei redditi presentata l’anno successivo

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Agevolazioni sull’imposta di registrazione dei contratti: proprietari e inquilini

Tipo di contratto	Agevolazione
Contratto a canone convenzionato di 3+2 anni di durata in un comune ad alta tensione abitativa. Validità dal 1999.	riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto, che passa dal 2% del canone al 1,4% (ed è in genere divisa a metà tra proprietario e inquilino).

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori

Ricordiamo che le norme consentono la possibilità di non pagare anno per anno, ma 4 anni tutti in una volta (per i contratti a canone libero) e 3 anni tutti in una volta (per i contratti a canone concordato). In tal caso oggi si ha diritto a una riduzione dell’importo dell’imposta del 7% (per i contratti a canone libero) e del 5,25% (per i contratti a canone regolamentato). Non è granché, ma perlomeno non si è costretti ad affrontare troppo spesso le pratiche burocratiche. La percentuale di riduzione è legata non solo al numero degli anni, ma anche al tasso di interesse legale (che ora è il 3%).

Agevolazioni sull’Ici: proprietari

I comuni possono (ma non debbono) stabilire aliquote dell’Imposta comunale sugli immobili ridotte, fino allo 0%, per chi loca a canone convenzionato di 3+2 anni di durata. Spesso è concessa anche l’aliquota agevolata per l’abitazione principale anche a chi dà in comodato la casa a parenti stretti. La finanziaria 2008 (art. 2, comma 288) ha chiarito che l’abbattimento delle aliquote a favore delle locazioni a canone concordato può arrivare fino all’esenzione. Nel frattempo, però, vi sono comuni, come Bologna, che avevano già deliberato aliquote dello zero per mille.

Ecco qualche esempio di applicazione di tali regole in alcune delle metropoli italiane nel 2007 (ma le cose variano in ciascuno degli 8.100 comuni, bisogna informarsi).

Città	Aliquota Ici normale (per mille)	Aliquota Ici per canone agevolato (per mille)	Comodato a parenti stretti (per mille)
Bari	7	3	4,25
Bologna	6,7	0	5,7
Firenze	7	6	7
Genova	7	4	6
Milano	5	4	4,7
Napoli	7	7	7
Torino	6	1	5,25
Palermo	7	3,8	7
Venezia	7	0,5	4

Contributi del fondo sociale per gli affitti agli inquilini

Tutti gli inquilini con redditi ridotti con contratti di locazione abitativi regolamentati dalla legge n. 431/1998 (compresi quelli a canone libero o a locazione transitoria, per intendersi), hanno diritto di chiedere i contributi statali previsti dal fondo nazionale di sostegno per l'accesso alle abitazioni in locazione. Essi consistono in un contributo annuo fino a 3.098,74 € (in caso di reddito annuo fino a due pensioni minime INPS e quando il canone è pari a almeno il 14% reddito) o a 2.324,06 € (in caso di reddito annuo non oltre quello per l'assegnazione case popolari, come stabilito dalle norme regionali, e quando il canone è pari a almeno il 24% reddito).

Le famiglie con ultrasessantacinquenni, disabili o con analoghe situazioni di particolare debolezza sociale, possono vedere incrementato il contributo fino ad un massimo del 25% o, in alternativa, in relazione al possesso dei requisiti per beneficiare dei contributi, i limiti di reddito previsti possono essere innalzati fino ad un massimo del 25%.

I contributi non sono cumulabili con le detrazioni fiscali previste per gli inquilini stessi. I requisiti sono dettagliati nel decreto del Ministero dei Lavori pubblici 7 giugno 1999. I fondi sono stanziati dallo Stato che li ripartisce tra le regioni, le quali a loro volta li assegnano ai comuni. Possono essere incrementati con denaro regionale o comunale.

Altre agevolazioni locali

In alcuni comuni (per esempio Forlì, Cesena, Vicenza, Modena, Rimini, Lecco, Alpignano, Tolmezzo), sono state create, con diverse denominazioni, “agenzia dell’affitto”. In genere esse sono volte a facilitare l’inserimento nelle locazioni di persone con forti difficoltà a questo proposito.

A parte quelle che hanno solo scopi spiccatamente sociali, vi sono spesso quelle che intendono anche favorire le aziende nell’alloggio di personale immigrato dall’estero (in particolare extracomunitari). In alcuni casi, come quello di Modena, il comune offre una sorta di fideiussione sui canoni: se l’inquilino non li versa, è il comune a farsene carico.

Locazioni a canone libero

Durata del contratto	Minimo 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico). “Solo” 4 anni, in casi particolari, stabiliti dalla legge 431/98, con disdetta motivata.
Canone	Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Aggiornamenti del canone	Si possono decidere contrattualmente:
	a) ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);
	b) secondo quale meccanismo;
	c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).
	La percentuale di aggiornamento non deve essere comunque fissata con criteri illogici o eccessivamente onerosi: è d’uso stabilirla pari al 100% dell’indice Istat del costo della vita.
Deposito cauzionale alla firma del contratto	Massimo tre mesi di canone anticipato. Sulla cauzione il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 3% annuo. E’ dubbio che questa norma sia derogabile contrattualmente..
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino	Quella stabilita dal codice civile e dagli articoli sopravvissuti della legge sull’equo canone (n. 392/78), salvo che non si siano raggiunti differenti accordi contrattuali.
Spese di registrazione del contratto	Salvo diversi accordi, al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta senza motivazione	Almeno sei mesi prima degli otto anni di scadenza del contratto.
Disdetta motivata
Per l’inquilino:	per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata. E’ improbabile che la prescrizione sia derogabile a sfavore dell’inquilino.
Per il proprietario	Almeno sei mesi prima dei primi quattro anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.
Rinnovo del contratto	Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza quadriennale, per altri 4 anni. Alla fine degli 8 anni di contratto, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 4 anni + 4
Prelazione all’acquisto dell’inquilino	Solo se è data disdetta motivata per vendita a terzi o se concessa contrattualmente.
Sublocazione ad altri	Salvo assenso del proprietario, la sublocazione totale è vietata. A meno che sia escluso contrattualmente (come spesso accade) , resta possibile sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi le generalità del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Locazioni a canone agevolato

Durata del contratto	Minimo 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari, previsti dalla legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata .
Canone	Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali, incrementato del 75% del costo della vita dalla data dell’accordo. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni
Aggiornamenti del canone	Stabiliti contrattualmente in misura massima annuale del 75% dell’indice Istat del costo della vita per operai e impiegati.
Cauzione alla firma del contratto	Massimo tre mesi di canone anticipato. Il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 3% annuo (salvo che il contratto sia di 6 anni o più)
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino	Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.
Spese di registrazione del contratto	Al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta senza motivazione	Almeno sei mesi prima degli cinque anni di scadenza del contratto.
Disdetta motivata.
Per l’inquilino	per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata.
Per il proprietario	Almeno sei mesi prima dei primi tre anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.
Prelazione all’acquisto dell’inquilino	Solo se è data disdetta motivata per vendita a terzi o se concessa contrattualmente.
Rinnovo del contratto	Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza triennale, per altri 2 anni. Alla fine dei 5 anni, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 3 anni + 2.
Sublocazione ad altri	Vietata, salvo assenso del proprietario, la sublocazione totale o parziale.

Locazioni transitorie

Per chi valgono	Il proprietario o l’inquilino debbono avere necessità momentanea di affittare un alloggio. L’esigenza transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell’inquilino va comprovata attraverso apposita documentazione da allegare al contratto.
Durata del contratto	Minimo 1 mese, massimo 18 mesi .
Canone	Nei capoluoghi di provincia, nonché nei comuni circostanti Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, secondo gli accordi territoriali: .i canoni potranno essere superiori, fino al 20%, rispetto a quello del canone concordato. Altrove, canone libero.
Aggiornamenti del canone	Di regola esclusi, salvo diversi accordi locali..
Cauzione alla firma del contratto	Secondo gli accordi locali e, se non se ne fanno cenno, massimo tre mesi. Se esiste la cauzione, il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino	Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.
Spese di registrazione del contratto	Al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta	Criteri stabiliti liberamente, per contratto, tra proprietario e inquilino In genere la disdetta è automatica, senza bisogno di comunicazione.
Rinnovo del contratto	Possibile, purché il proprietario e l’inquilino confermino il permanere dell’esigenza transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nei contratto. Se la lettera non viene inviata o vengono meno le sue esigenze di transitorietà, il proprietario è costretto a ricondurre il contratto alla durata degli affitti a canone libero. Cioè ad applicare una durata di quattro anni più altri quattro di rinnovo automatico. In caso di dichiarazioni non veritiere, deve risarcire all’inquilino 3 anni di canone o ripristinare il contratto..
Prelazione all’acquisto dell’inquilino	Solo se concessa contrattualmente.

Locazioni a studenti universitari

Dove	Nei Comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati ovvero di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi, individuati dagli accordi territoriali
Per chi valgono	Per chi affitta a studenti universitari o comunque a studenti che seguono corsi di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario. Si può affittare anche a un gruppo di studenti.
Durata del contratto	Minimo 6 mesi, massimo 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo, alla prima scadenza, salvo disdetta dell’inquilino.
Canone	Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali,in appositi accordi territoriali. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni.
Aggiornamenti del canone	Di regola esclusi, salvo diversi accordi locali.
Cauzione alla firma del contratto	Massimo tre mesi di deposito cauzionale. Se esiste, il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino	Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.
Spese di registrazione del contratto	Al 50% tra inquilino e proprietario.
Disdetta	L’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, con lettera raccomandata inviata almeno tre mesi prima della scadenza. In caso di pluralità di inquilini, ciò è consentito anche ad uno solo firmatari ed in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di affitto.
Prelazione all’acquisto dell’inquilino	Solo se concessa contrattualmente.
Rinnovo del contratto	Rinnovo automatico, salvo disdetta. Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell’inquilino.

Affitti completamente liberi

Per chi valgono	Per chi da in locazione: a)una casa per le vacanze, per breve periodo; b) un box auto; c) una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella categoria A/1); d) una casa classificata dal Catasto come villa (cioè inserita nella categoria A/8); e) una casa vincolata dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali . Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche con il canone concordato. E’ fonte di discussione se tra gli affitti liberi rientrano le foresterie, che comunque prevedono la locazione per periodi brevi da parte di società ai propri dipendenti.
Durata del contratto	Massimo 30 anni, minimo libero. Quando non è specificata nel contratto: a) se l’immobile non è arredato, un anno; b)se l’immobile è arredato, quella a cui si riferisce il pagamento del canone (cioè se si è pagato un affitto mensile, è un mese).
Canone	Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.
Aggiornamenti del canone	Si possono decidere liberamente: a)ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno); b) secondo quale meccanismo (per esempio, aumentare il canone ogni anno della stessa percentuale dell’inflazione); c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).
Cauzione alla firma del contratto	Libera
Suddivisione spese tra proprietario e inquilino	Quella stabilita dal codice civile, e cioè al proprietario le spese di manutenzione straordinaria a all’inquilino le piccole riparazioni, salvo che non si siano raggiunti altri accordi contrattuali Negli affitti a uso vacanze è comune anticipare un forfait a titolo di copertura delle spese.
Disdetta	Automatica, senza bisogno di comunicazione da parte del proprietario o dell’inquilino, ma solo se vi è termine di scadenza.
Rinnovo del contratto	Non è automatico. Può essere stabilito per un periodo liberamente deciso da proprietario e inquilino.