Maggioranze assembleari. Il rifacimento della facciata è innovazione?
PREMESSA In un verbale del marzo 2002, l'assemblea del condominio dove risiedono i miei genitori aveva deliberato la richiesta di preventivi per il rifacimento esterno della facciata, approvando un capitolato d'opera al quale attenersi.
LA QUESTIONE Nella più recente assemblea del marzo 2003, sono stati presentati 5 preventivi, 4 dei quali letteralmente attenentesi al capitolato votato come da verbale 2002, 1 assolutamente extra capitolato per materiali usati e importo, quest'ultimo superiore di almeno il doppio rispetto a quelli conformi, si arriverà a circa 250 mila euro complessivi, Iva esclusa.
L'assemblea ha deciso di valutare e accettare comunque l'ultimo esoso preventivo che non si atteneva al capitolato votato nel marzo 2002, di cui in premessa.
E' stato deciso, io contrario delegato da mia madre proprietaria, di chiedere ai 4 decoratori che avevano presentato un preventivo conforme al capitolato votato nel 2002, di presentarne un altro in base al quinto preventivo nuovo, cioè extra capitolato.
Inoltre, è stata indetta un'assemblea straordinaria il 17 aprile prossimo per discutere i nuovi preventivi.
In allegato al verbale della seduta ordinaria di marzo 2003, l'amministratore ha spedito un nuovo capitolato (ancora mai votato, perché mai discusso) con richiesta di restituirlo firmato all'amministratore da ogni singolo condomino.
LE DOMANDE
1) L'assemblea del marzo 2003 ha discusso un preventivo che era extra capitolato già votato precedentemente. Può considerarsi legalmente nulla e, se sì, che procedura va seguita per contestarla ufficialmente, e avere ragione?
2) E' legale l'attuale richiesta dell'amministratore di non far votare in assemblea il nuovo capitolato da lui compilato, ma spedirlo a casa dei condomini chiedendo loro di restituirlo firmato per approvazione senza nemmeno discuterlo?
3) L'eventuale rifacimento (tinteggiatura) della facciata del nostro Palazzo condominiale (tre palazzi per complessivi circa 1850 metri quadrati di superficie, una ventina di proprietari), dal presumibile valore totale di circa 250 mila euro, circa 30 mila euro per me vista la quota millesimale spettante alla mia famiglia superiore ai 100 millesimi (pari a circa 243000 delle vecchie lire ogni metro quadrato), può legalmente configurarsi - anche come eccezione - un'innovazione gravosa o voluttuaria, quindi richiedente l'unanimità di consenso, e perché? Tenga presente che, molto probabilmente, oltre al rifacimento della facciata esterna, potrebbe procedersi anche al rifacimento di quella interna, naturalmente con esborso aggiuntivo.
4) Senza rivolgermi all'amministratore, come posso avere la certezza della natura del regolamento condominiale del mio Palazzo, cioè se è contrattuale o a maggioranza?
5) extra al resto. Tre condomini: uno ha riadattato il solaio ad abitazione, un'ampia camera in più, più servizi, più porta esterna di ingresso sulla scala al piano superiore. Il secondo condomino ha anche creato una camera supplementare in solaio, con porta d'ingresso nuova. Il terzo ha trasformato gran parte dell'area cantina in abitazione, uso cucina e altro. Non ha ingressi esterni, entra dall'interno. Ricorrono, in questi casi, estremi per rivedere i millesimi, se non legalmente almeno secondo il buon senso? Lorenzo Tanaceto, Torino
1. No. E' possibile con una delibera validamente votata "cambiare idea" rispetto al passato.
2. No, non è legale. La decisione va presa in assemblea. Come più volte ha chiarito la Cassazione, la decisione prevede un dibattito, alla fine del quale un condomino può cambiare idea rispetto a prima, cosa che non può accadere se la "ratifica" viene presa a casa di ciascuno. La nullità è assoluta è può essere fatta valere in ogni momento: tuttavia è prudente inviare una raccomandata A/R all'amministratore, entro 30 giorni dalla delibera (o da quando se ne avuta conoscenza).
3. Va premesso che le innovazioni gravose o voluttuarie non prevedono l'unanimità dei consensi, ma solo che, se l'utilizzazione separata non è possibile come nel caso in questione, che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata sopporti integralmente la spesa (art. 1121 cod. civile). In linea di principio, il rifacimento della facciata va considerato non come innovazione, ma come opera di manutenzione e conservazione delle parti comuni, o tuttalpiù come "riparazione straordinaria di notevole entità", per cui è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi. Infatti la Cassazione ha definito l'innovazione come "le modificazioni materiali della cosa comune che ne importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione. Pertanto non costituiscono innovazioni …le modificazioni della cosa comune dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento della medesima, che ne lascino tuttavia immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare l'equilibrio tra i concorrenti interessi tra condomini".
La verifica se si tratti di innovazione va fatta comunque nel caso concreto e in caso di contrasti sulla definizione (riparazione o innovazione) , è il giudice a decidere sulla base di considerazioni di merito. E' probabile comunque che l'innovazione sia comunque da comprendersi tra quelle previste nell'articolo 1120 (innovazioni utili) e non nel 1121 (gravose o voluttuarie).
La "notevole entità" della riparazione si valuta normalmente non in base alla spesa necessaria, ma a quanto incide tale spesa sul bilancio complessivo del condominio (per esempio, più del 20% del bilancio annuo)..
4) Perché non chiederlo all'amministratore? Legga comunque il regolamento stesso per avere lumi e, se non ce l'ha, ne chieda copia.