Donare una casa è oggi possibile: non si è più, come in passato, caricati di tasse. La donazione è divenuta una scelta libera: fino a due o tre anni fa, infatti, era vissuta da molti (soprattutto dai genitori) come una costrizione, un atto da fare per evitare che i propri cari fossero colpiti dal Fisco: era in auge infatti uno stratagemma legale di cui parleremo più avanti, quello di regalare la "nuda proprietà" di un immobile,.

Ma quali sono le situazioni più comuni in cui gli italiani sono portati a ovviamente a qualcuno a cui si vuole molto bene o che si vuole tutelare? E quali sono le contro-indicazioni che possono distogliere da un passo così importante?

I principali benefattori sono senz'altro i genitori. Essi possono acquistare la prima casa dei figli quando si sposano o comunque si stabiliscono fuori famiglia oppure stanziare, in tutto o in parte, il denaro per comprarla. Talvolta si spingono fino a donare loro la casa in cui vivono, a condizione di poterla abitare vita natural durante.

Capita anche che la donazione della casa coinvolga persone non in stretto rapporto di parentela. Per esempio le famiglie di fatto: dal momento che il convivente non ha alcun diritto ereditario, perché non è sposato, è naturale che il patner benestante della coppia voglia offrire qualche garanzia e soprattutto sicurezze psicologiche al compagno o alla compagna che non sono autonomi economicamente. Quando si convive da anni e magari si hanno anche figli, una donazione può essere un atto moralmente necessario. Ma si pensi anche al suocero che compra una nuova abitazione da intestare non solo al figlio, ma anche alla nuora. Infine c'è il caso classico dell'anziano senza prole che vuole dimostrare di essere riconoscente, in vita o dopo morte, alla persona che lo ha curato e assistito amorevolmente o al ragazzo che considera come un figlio.

Qualunque sia il rapporto di parentela, vi è un motivo in più per donare: in Italia si è passati in un breve periodo di tempo da tributi molto gravosi su donazione e eredità alla tassazione più "leggera" d'Europa. I nostri governanti potrebbero però cambiare idea in futuro: quindi, donando, ci si garantisce da aumenti possibili delle imposte ereditarie in un giorno a venire.

Dal 25 ottobre 2001 è stata abolita l'imposta sulle donazioni (nonché quella sulle successioni). Ciò non significa, però, che non si paghi più nulla, al momento di una donazione.

Una prima distinzione riguarda chi gode del "regalo". Se si tratta del coniuge (anche separato, ma non divorziato), di un parente in linea retta, o di un altro parente fino al quarto grado, non si paga nulla. Per intendersi, sono parenti in linea retta figli e loro figli (nipoti), nonché pronipoti, oltre ai genitori, ai nonni e ai bisnonni. Sono invece parenti fino al quarto grado fratelli e sorelle, loro figli e nipoti, zii, prozii e cugini primi.

Sono quindi esclusi dall'esenzione dell'imposta i cugini oltre il primo grado, gli suoceri, i figli di primo letto del coniuge (a meno che siano stati adottati), i generi, le nuore, i cognati. Essi pagano per gli immobili donati o ereditati l' imposta di registro, ma solo se la quota spettante a ciascuno è superiore a 180.759,91 euro (350 milioni di lire), e comunque solo sulla parte eccedente questa cifra. La franchigia di 350 milioni di vecchie lire è elevata a un miliardo (516.456,9 euro) qualora chi è beneficiario della donazione sia un portatore di handicap riconosciuto come grave .

L'imposta di registro è pari al 7% del valore dell'immobile, per la parte che supera il valore di 180. 759,91 euro. Per esempio, se la casa vale per il Fisco 250.000 euro, si verserà il 7% di 69.240,09 euro, cioè 4.846,81 euro (250.000-180.759,91 euro=69.240,09). Occorre ricordare, comunque, che il valore minimo dell'immobile da dichiarare al fisco è pari al cosiddetto "valore catastale" (per le abitazioni, la rendita catastale rivalutata, moltiplicata per 100). Tale valore è inferiore di perlomeno la metà, rispetto a quello di mercato. Perciò è possibile passare, in esenzione all'imposta di registro, immobili di valore piuttosto alto.

Esistono però altre imposte, e cioè le ipotecarie e catastali, che devono sempre pagare tutti coloro che fanno una donazione di un immobile. In questo caso il rapporto di parentela non conta nulla: pagano queste imposte sia i figli che gli estranei ai rapporti di parentela . Esse sono pari al 3% del valore dell'immobile stesso. Anche in questo caso, si fa riferimento al valore catastale. Se però chi riceve la donazione si stabilisce nell'immobile e ne fa la propria prima casa, le imposte ipotecarie e catastali calano a 258,23 euro (500 mila delle vecchie lire).

Fonte: Ufficio studi Confappi-Fna

Inoltre occorre che si proceda alla cosiddetta "autoliquidazione delle imposte". Cioè al calcolo e al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali che occorre comunque versare. Si tratta di un'operazione che, il più delle volte, il contribuente inesperto è costretto ad affidare a professionisti, retribuendoli (fino a un massimo di mille euro, a livello indicativo, il costo, ma trecento dovrebbero bastare ).

Infine bisognerà presentare la denuncia di pubblica sicurezza alla questura, nel caso in cui cambi la persona che vive nell'immobile stesso. Stavolta il "fai da te" è possibile e consigliabile (basta compilare un apposito modulo, da richiedere e consegnare in Questura).

La donazione è considerata dalla legge come una sorta di anticipo dell'eredità (a meno che riguardi oggetti di limitato prezzo). Perciò il valore delle donazioni fatte in vita da una persona è conteggiato, dopo la sua morte, insieme al valore dei beni che lascia in eredità, per controllare che non sia stata "lesa", cioè messa in pericolo, la cosiddetta "legittima". La legittima è la quota di beni che tocca a certe persone, cioè il coniuge e i parenti stretti del defunto (figli, genitori, nonni e bisnonni). Tale quota varia a seconda dei familiari esistenti, secondo le percentuali riportate in tabella. Tali percentuali riguardano l'intero patrimonio della persona, al momento della sua morte, e non solo gli immobili.

Nota: non sono possibili altre "combinazioni". Per esempio, se si ha solo un figlio e degli ascendenti, la legittima spetta solo al figlio.

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Fna

Perché esiste la legittima e come funziona.

La logica della legge è facile da capire. Se, per esempio, una persona ha due figli, potrà beneficare per testamento o con una donazione in vita uno dei due più dell'altro, per motivi suoi (gli è stato più vicino, lo ha curato nella malattia, è un handicappato che ha bisogno di assistenza, non ha saputo farsi strada nella vita mentre l'altro figlio è miliardario). Per far ciò potrà "pescare" solo, però, dalla cosiddetta "quota disponibile" cioè dalla parte del patrimonio che la legge gli concede di destinare a chiunque (vedi ancora la tabella). Non potrà invece toccare la quota di patrimonio che spetta all'altro figlio per legge, a meno che quest'ultimo non rinunci a protestare (ma la decisione se impugnare o meno il testamento o la donazione può essere validamente presa solo dopo il decesso di chi lascia un'eredità).

Esistono perciò meccanismi che, dopo la morte di una persona, permettono, quando è stata superata la parte del patrimonio liberamente disponibile, di ridurre le donazioni esagerate. Se la donazione riguarda un immobile, si può giungere perfino a costringere il proprietario a metterlo in vendita, per ricavare il denaro necessario per compensare gli altri eredi. La riduzione delle donazioni è un diritto particolarmente forte: può esserne colpito perfino chi ha acquistato regolarmente l'immobile dalla persona che aveva ricevuto la donazione, se essa non riesce a compensare gli altri eredi. E' per questo che i notai verificano con particolare attenzione gli acquisti di case, quando a passare di mano è un immobile che era stato donato al venditore.

La donazione irregolare.

Abbiamo detto che la donazione senza atto notarile è nulla. Eppure capita molto spesso che un genitore paghi in tutto o in parte di tasca sua l'immobile che diverrà la casa del figlio, con un semplice assegno. Così commette un atto che, prima ancora di essere illegittimo, è semplicemente non valido. Chi ne ha diritto (per esempio un altro figlio) potrebbe anche andare in causa perché questi soldi siano restituiti, magari verificando i rendiconti bancari di anni prima.

Più comuni ancora delle liti ereditarie sono le ingiustizie provocate dall'ignoranza delle leggi . Il padre o la madre aiutano un figlio ad acquistare casa. L'altro figlio riceve poco o nulla. Alla loro morte non lasciano né testamento né da alcuna parte scritto il fatto che ci sia stata la donazione (quasi mai gli italiani fanno testamento). Così il patrimonio si divide come stabilisce la legge senza che da nessuna parte resti traccia della donazione, e uno dei figli è discriminato, più per distrazione che per cattiva volontà.

In definitiva, è bene che la donazione di soldi per acquistare la casa sia fatta ai figli con regolare atto notarile: così si daranno loro meno occasioni di litigare e si osserverà la legge.

La donazione della casa di famiglia.

Fino ad ottobre 2001, quando le imposte sull'eredità esistevano ancora, era comune che i genitori donassero ai figli la casa in cui vivevano, per garantire loro risparmi fiscali al momento dell'eredità. Per essere certi di non essere "cacciati di casa", ma soprattutto per portare il risparmio al massimo, era comune donare la "nuda proprietà" dell'immobile, garantendosi il diritto di restarci a vivere per tutta la durata della vita (cioè l' usufrutto). Infatti, al momento della donazione si pagavano meno imposte (secondo meccanismi che non stiamo qui a spiegare), e alla morte dei genitori il passaggio di mano della casa avveniva senza il versamento di altri tributi.

Oggi questo stratagemma ha poco senso. E' vero: qualche risparmio sulle imposte ipotecarie e catastali, nel donare la nuda proprietà, esiste ancora, ma è minimo. Inoltre donando la nuda proprietà, il genitore si spossessa di fatto del diritto di vendere la casa in cui abita: le vicissitudini della vita sono imprevedibili e potrebbe essere sempre necessario disporre di una forte somma di denaro ricavata dalla vendita per affrontare grossi problemi economici (fallimento della ditta di proprietà, cure costose, eccetera).