Dieci domande comuni sulla casa

(puntata n. 3)

1) Alcuni condomini vorrebbero automatizzare il cancello manuale di accesso alla rampa dei garages con un motorino funzionante a telecomando. Con quale maggioranza deve essere presa una tale decisione? I condomini contrari sarebbero obbligati a contribuire alla spesa? Se non si raggiungesse la maggioranza richiesta, i condomini favorevoli potrebbero comunque installarlo a loro spese?

La giurisprudenza ha più volte escluso che un’opera del genere sia un’innovazione. La soluzione più prudente è valutare la maggioranza necessaria (calcolata solo su chi gode dei garage e che quindi ne paga la spesa) pari a quella degli intervenuti in assemblea più 500 millesimi. A questa condizione, anche i dissenzienti saranno obbligati a partecipare alla spesa. I condomini favorevoli non in maggioranza potranno automatizzare comunque a loro spese il cancello. L’opera gode comunque della detrazione fiscale sul recupero.

2) In un condominio sprovvisto di autoclave ora si rende necessaria la posa in opera, in quanto alcuni condomini degli ultimi piani non ricevono acqua perché non esiste la pressione necessaria . Un condomino che abita al primo piano sostiene che non deve sostenere tale spesa perché lui non ha questo problema (la pressione data dal Comune è per lui più che sufficiente) . Ha ragione ?

L'installazione dell’autoclave può essere richiesta, in caso di necessità di questo impianto, anche da un solo condomino (Pretura di Taranto, 26 marzo 1995). L’autoclave è una semplice miglioria alla cosa comune, e non, un'innovazione. La sua installazione può essere decisa con le normali maggioranze condominiali (1/3 dei condòmini e dei millesimi di proprietà, in seconda convocazione dell’assemblea) e deve essere pagata da tutti quelli che se ne servono. Anche da chi non ne avrebbe bisogno (Cassazione 1398/98)

3) Normalmente non appena affitta un appartamento, il proprietario chiede all’inquilino un deposito cauzionale, a copertura di eventuali danni. E’ vero che sempre e comunque va corrisposto all’inquilino un interesse su questo deposito? A quanto ammonta e ogni quanto deve essere pagato dal proprietario?

La legge n. 431 del 1998, che ha riformato le locazioni, ha lasciato intoccato l’articolo 11 della legge sull’equo canone (la n. 392 del 1978) , che stabilisce che “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”. Gli interessi legali sono, tra parentesi, sono dall’1 gennaio pari al 2,5% annuo.

Tuttavia in un contratto di locazione a canone libero, ai sensi della legge n. 431/98, è possibile fare eccezione all'articolo 11, stabilendo per esempio che il deposito cauzionale non è produttivo di interessi, oppure che è produttivo, ma che tutti gli interessi sono pagati dal proprietario alla fine della locazione, scontandoli dall’ultima rata del canone. Tuttavia questa eccezione deve essere scritta nel contratto, altrimenti vale l’articolo 11.

Viceversa In un contratto a canone concordato (3+2 anni di durata), normalmente tale eccezione non è possibile, perché gli accordi a livello comunale la escludono.

4) In caso di rottura di uno scarico, chi paga? Il singolo condomino, tutto il condominio o solo i condomini serviti dallo scarico? Cosa accade se, per la riparazione, occorre rimuovere le piastrelle di un pavimento di un appartamento o spaccare i suoi muri? Le normali polizze di assicurazione condominiali coprono la riparazione?

Le tubazioni appartengono al singolo proprietario (e non sono quindi condominiali) fino al punto di diramazione nell’impianto comune. Quindi se la rottura avviene in questo tratto, è il singolo proprietario a pagare. Se invece avviene nel tratto comune, pagano solo i condomini che sono serviti da quel particolare scarico. Essi dovranno coprire anche i costi per rimettere a posto un pavimento o un muro appartenente al singolo. In genere la polizza del palazzo (la cosiddetta “globale fabbricati”) copre la spesa della riparazione, ma solo nei tratti condominiali . Inoltre le polizze più “avanzate” coprono spesso la spesa, che è in genere ben più costosa, della cosiddetta “ricerca guasti”, relativa ai lavori di sfondamento dei muri per la ricerca di dove è accaduto l’incidente, la loro ricostruzione, intonacatura e tinteggiatura

5)

Il nostro condominio ha un muro cieco, senza finestre. Stiamo valutando l’opportunità di “affittarlo” per installarci cartelloni pubblicitari. Qual è la maggioranza necessaria per approvare questa scelta? I proprietari dei palazzi vicini possono protestare? Il canone che incasseremo è tassabile, oppure non lo è se lo investiamo in lavori condominiali?

Se il tabellone è destinato ad essere affisso in pianta stabile su un muro cieco, c'è chi afferma che bastano le maggioranze ordinarie (in seconda convocazione, un terzo dei millesimi più la maggioranza degli intervenuti in assemblea) dal momento che si tratterebbe della locazioni di spazi per periodi non oltre i nove anni. Più prudente la tesi che si tratterebbe di innovazioni da approvare con il voto di 2/3 dei millesimi e di metà dei condomini. Qualcuno parla anche di unanimità, ma solo se è provabile la lesione del decoro architettonico. I vicini degli altri palazzi non dovrebbero centrano a meno che sia leso in qualche modo (cosa difficile), il rispetto alle distanze legali previste dal codice civile e dalle norme legali tra le costruzioni. Il comune potrebbe però avere nei propri regolamenti norme particolari: sicuramente la società che prende in locazione gli spazi per la pubblicità li conoscerà.

Spetta ai singoli condomini denunciare nella dichiarazione dei redditi, nella sezione “redditi diversi”, la quota di canone percepito (in genere in proporzione ai millesimi di proprietà, a meno che il regolamento condominiale contrattuale stabilisca diversamente). Più esattamente, non sarebbe in atto un vero contratto di locazione, ma una “obbligazione di permettere” (secondo il parere dell’Agenzia delle Entrate). Le imposte sul reddito sono dovute: non ha alcuna importanza come vengano reimpiegate le somme. La tassa sulla pubblicità è invece pagata dalla ditta concessionaria.

6) Mio marito ha avuto in eredità un terreno, che è divenuto edificabile. Vorremmo costruirci la nostra casa. Siamo sposati in regime in comunione dei beni. Dal momento che investirei anche soldi che sono solo miei, vorrei sapere se anche la casa sarà anche mia, al 50%.

La comunione tra i coniugi non si estende ai beni ricevuti in eredità o donazione da uno di essi. L’articolo 934 del codice civile dice che qualunque opera o piantagione esistente sopra o sotto un suolo appartiene al proprietario del suolo stesso, a patto che non risulti diversamente da un diverso titolo di proprietà e salvo che la legge non stabilisca diversamente. Lei potrebbe tuttalpiù vantare un credito per avere fornito parte dei mezzi necessari per costruire la casa. Pertanto, per essere sicuri che la casa appartenga in comunione ad entrambi, il terreno andrebbe incluso con un atto notarile nella comunione dei beni (la cosiddetta comunione convenzionale) oppure suo marito dovrebbe venderle o donarle metà terreno.

7) Sto esplorando la possibilità di acquistare una casa all’asta giudiziaria. Suppongo che il proprietario di una casa del genere non paghi quanto dovuto al condominio e perciò mi chiedo se, una volta comprata la casa, non mi troverò a pagare anche le rate condominiali scadute, compresi gli interessi. Oppure nel prezzo d’asta è compreso il pagamento di tutti i debiti?

La sua preoccupazione è fondata. A meno che il condominio non sia tra i creditori che hanno richiesto di mettere all’asta l’immobile, una volta che ci si è aggiudicata l’abitazione, si diventa corresponsabili dei debiti condominiali. Entra in campo in effetti l’articolo 63, comma 2, delle disposizioni attuative del Codice civile "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente". Perciò si può essere costretti a pagare per poi chiedere il rimborso di quanto versato all’ex proprietario dell’immobile (rimborso che sarà probabilmente difficile da ottenere, se non altro perché l’ex proprietario ha già dimostrato in passato di essere un cattivo pagatore). Purtroppo quasi mai il perito che rileva la presenza di ipoteche sull’immobile si informa anche sui debiti condominiali, quindi si rischia di acquistare “a scatola chiusa” (anche se dal marzo 2006 le cose dovrebbero cambiare, con le nuove norme sul processo civile).

8) Se il condominio non vuole far causa a una ditta edile che ha eseguito male i lavori, può farla anche un solo condomino? Cosa succede se vince la causa, ci guadagnano anche gli altri? In questo caso, chi paga le spese legali?

La Cassazione ha affermato che: "L’esistenza di un organo rappresentativo unitario, cioè l’amministratore, non priva i singoli condomini dal potere di agire in difesa dei diritti sia esclusivi che comuni, inerenti all’immobile condominiale, né, di conseguenza, di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, nonché di avvalersi dei mezzi di impugnazione e anche intervenire in appello per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore”. In una controversia riguardante le parti comuni, i diritti riconosciuti a uno dei condomini che ha fatto causa sono automaticamente validi anche per chi non ha partecipato al giudizio. Comunque i condomini che sono stati avvantaggiati dalla causa, senza avervi partecipato, sono tenuti a contribuire alle spese legali, se non è stato possibile averle indietro da chi ha perso la causa

9) Se una spesa affrontata dall’amministratore con i soldi del condominio non è stata inserita né nel bilancio preventivo né in quello consuntivo, è possibile approvarla in seguito? Se un condomino si è rifiutato di pagare questa spesa, si può agire in giudizio contro di lui?

E’ ben vero che la spesa deve essere preventivamente approvata dall'assemblea e che solo dopo l'approvazione essa diventa legittima, sicché l'amministratore è autorizzato all'erogazione dell'esborso. Tuttavia è ritenuta ammissibile la ratifica a posteriori di una spesa non preventivamente autorizzata, sia con apposita delibera successiva sia con la delibera di approvazione del consuntivo. In ogni caso, sino alla ratifica della spesa a opera di una successiva delibera, l'amministratore non può agire con decreto ingiuntivo contro il condomino che non provveda al pagamento.

10) Come è possibile sapere quanto si pagherà a titolo di onorario notarile in una compravendita di abitazione? Esistono tariffe a proposito?

Le tariffe nazionali esistono e sono contenute del decreto del ministero della Giustizia 27 novembre 2001. Tuttavia i consigli notarili distrettuali esercitano la facoltà di modificare in buona parte tali tariffe, basandosi su due articoli del decreto (quello che prevede fino alla triplicazione dell’onorario base per particolari difficoltà e quello che da loro la possibilità di valutare l’apporto di consulenza data dal notaio alla redazione dell’atto). Quindi, sia perché le delibere dei consigli sono difficili da ottenere, sia perché solo un esperto è in grado di decifrarne le voci e sapere quali sono applicabili, il cittadino è di fatto impossibilitato a un controllo. Non resta quindi che chiedere al notaio (e, se è il caso, a più notai) un preventivo, per capire quanto si andrà a spendere. Alcuni consigli notarili (a noi risultano quelli di Bergamo, di Lecco e di Como) riportano on line, sui loro siti, una schermata che permette al cittadino di inserire l’importo dell’atto, ottenendo come risultato una tariffa indicativa. E’ allo studio dell’Ordine notarile un’opera di semplificazione delle tariffe, per renderle più trasparenti rispetto al pubblico.