Dodicesima puntata della rubrica per il mensile Cose di Casa

Dieci domande sulla casa

12.1 Se si acquista una prima casa e due box pertinenziali, qual è il trattamento fiscale dei due box? Godono entrambi delle agevolazioni sulle imposte della compravendita? E se si acquista, oltre alla prima casa, un diverso immobile pertinenziale (per esempio un gazebo classificato in Catasto come categoria C/7)?

Sia ai sensi dell’imposta di registro (acquisto di immobili esistenti), che a quelli dell’Iva (acquisto di immobili nuovi entro 4 anni dall’ultimazione dalla ditta costruttrice), le agevolazioni prima casa coprono, oltre all’abitazione,anche le pertinenze ma “limitatamente ad una per ciascuna categoria, per le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7”, come recita la legge. Pertanto lo sconto fiscale (Registro al 3% o Iva al 4%, imposte ipotecarie e catastali in misura fissa), può riguardare sia un box (categoria C/6) che una tettoia (categoria c/7), ma un solo box o posto auto all’aperto o in garage,(non due). Il secondo posto auto sarà sottoposto ai tributi “normali” (registro all’8% del valore o Iva al 10%).

12.2 Chi finisce di pagare un mutuo deve cancellare ancora l’ipoteca? Come deve fare? Deve rivolgersi a un notaio? Con quali costi?

Con le nuove disposizioni di legge (decreto Bersani), non più. Fa però da spartiacque la data di estinzione del mutuo. Se è dopo il 3 aprile 2007, l’estinzione del muto porta automaticamente alla cancellazione d’ipoteca, senza che si debba occuparsene. La banca o la finanziaria deve rilasciare al mutuatario una quietanza che attesti l’estinzione del debito e, entro 30 giorni, deve trasmettere alla Conservatoria competente comunicazione dell’avvenuto rilascio della quietanza stessa. Se il mutuo, invece, si è estinto prima (anche in anni precedenti), il mutuatario che non ha ancora cancellato l’ipoteca ha l’onere di inviare raccomandata con avviso di ricevimento alla banca stessa, in cui chiede il rilascio della quietanza: a questo punto è a posto. In ogni caso, non dovrà pagare assolutamente nulla e non è più necessario l’intervento di un notaio. Molti in passato, per risparmiare, non avevano cancellato l’ipoteca fidando sul fatto che in 20 anni si cancella automaticamente e che, nel frattempo, non intendevano vendere la casa ad altri..

12.3 Se un anziano acquista una prima casa e, entro 5 anni, vende o dona la nuda proprietà ai figli, perde le agevolazioni prima casa? Deve poi pagare le imposte sul guadagno realizzato?

In effetti le norme stabiliscono che chi acquista la prima casa non può cederla prima di cinque anni, pena l’applicazione delle imposte in misura intera , nonché di una sovratassa del 30%. Non solo: dicono anche che su tutti gli immobili rivenduti prima di cinque anni dall’acquisto bisogna pagare le imposte sui redditi sul guadagno realizzato, ma esclude “le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”. Pertanto la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 213 del 2007 ha stabilito che: a) Anche in caso di vendita o donazione della sola nuda proprietà, per non pagare imposte di acquisto e sovratasse, bisogna aspettare cinque anni; b) che però chi cede la nuda proprietà avendo destinato la casa ad abitazione principale non versa tributi sul guadagno realizzato.

12.4 Nei compromessi di compravendita immobiliare quasi sempre chi promette di acquistare anticipa una somma a titolo di “caparra confirmatoria” o “ caparra penale””. Qual è la differenza tra queste due definizioni?

Sia la caparra confirmatoria che quella penale sono somme che si versano per garantire l’adempimento di un contratto. Per entrambe vale il principio che, se chi le ha versate è inadempiente, non ha diritto alla loro restituzione. Se invece è inadempiente chi le ha ricevute, deve rendere il doppio della caparra (cioè quella anticipata, più una somma uguale). Si distinguono per il fatto che, nel caso della confirmatoria, non viene esclusa la possibilità di ottenere anche un risarcimento del danno subito dalla mancata esecuzione del contratto. Si noti che sulle caparre bisognerebbe versare un’imposta di registro dello 0,5% del loro ammontare (cosa che raramente si fa e che persino molti operatori immobiliari ignorano che sia necessaria).

12.5 Cosa è “l’interesse legale”? In che occasioni si utilizza, per esempio nei contratti o nei tributi immobiliari?

E’ un interesse su somme versate o su debiti che si ha deve, rispettivamente, ottenere oppure pagare. In campo immobiliare, per esempio, il proprietario che ha richiesto all’inquilino una somma a titolo di deposito cauzionale per eventuale danni all’appartamento, deve versare annualmente l’interesse legale all’inquilino stesso. Conta anche nei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario di un immobile: se quest’ultimo esegue riparazioni straordinarie, l’usufruttuario deve versare l’interesse legale annuale sui costi sostenuti. E’ comunque l’interesse che paga chi ha un debito, se non esistono e sono possibili accordi o situazioni diverse (lo versa anche la Pubblica amministrazione, per esempio il Fisco, sulle somme dovute a rimborso). E’ modificato periodicamente per legge: attualmente il tasso di interesse legale è del 2,5% annuo.

12.6 Un contratto, per esempio un compromesso di acquisto di una casa, può essere “registrato”, oppure anche “trascritto”. Che differenza fa?

Enorme. Qualsiasi contratto (un compromesso di compravendita, una locazione, un comodato, cioè la concessione di un bene gratis, ma anche altri tipi di contratti) può essere registrato. Nel caso delle locazioni di durata di più di un mese, anzi, la registrazione è obbligatoria. La registrazione non è che il deposito di una copia del contratto in un ufficio pubblico: l’effetto che ha è di dargli una data certa, cosa utile in caso di liti, contrasti, problemi con la pubblica amministrazione. In genere la registrazione ha un costo fisso (168 euro), tranne che per le locazioni (2% del valore, da versare annualmente) e per certi atti particolari. Viceversa la trascrizione è possibile solo per determinati atti, elencati nel codice civile (articolo 2643) e per i loro allegati. Per esempio, è obbligatoria per le compravendite immobiliari, per i diritti sui beni immobili come la servitù, per le ipoteche (in questo caso si parla di “iscrizione”), e facoltativa per i compromessi di acquisto o per le sentenze di un giudice che creano certi diritti. Si versano imposte molto più consistenti, ma in compenso si è garantiti sui diritti che si acquisiscono con il contratto. Per esempio tra due compravendite dello stesso bene, vale quella che è stata trascritta prima, anche al fine della precedenza per la riscossone di eventuali crediti ancora da esigere (crediti privilegiati).

12.7 Se il marito stipula un mutuo per l’acquisto di una casa e in seguito va ad abitare altrove perché si è separato dalla moglie, continua ad avere diritto alla detrazione fiscale del 19% sugli interessi e le spese sul mutuo stesso?

Sì, serba questo diritto, perché formalmente continua ad essere coniuge e un suo familiare ha destinato la casa ad abitazione principale. Diverso è il discorso se divorzia: allora perde il diritto alla detrazione, a meno che i suoi figli (che restano familiari) continuino a risiedere nei locali.

12.8 Se una costruzione è stata realizzata abusivamente decenni fa, e non è mai stata fatta sanatoria, si prescrive la possibilità di chiederne la demolizione?

No, l'esercizio dei poteri repressivi per abusi edilizi non incontra alcun termine di decadenza o prescrizione (si veda per esempio la sentenza del Consiglio di Stato, sezione V, 1º marzo 1993, n. 308).Tutto ciò a meno che l’opera non sia stata realizzata prima dell'entrata in vigore della legge 17 agosto 1942, n. 1150.

12.9 C’è ancora tempo per presentare domanda per il Fondo di solidarietà, qualora si è stati truffati da una impresa nell’acquisto di una casa in costruzione? Come si fa?

Sì, la legge 26 febbraio 2007, n. 17 ha dilazionato i termini fino al 31 dicembre 2007. La domanda va presentata alla Consap: le modalità e la bozza della domanda sono stati pubblicati, insieme al decreto 2 febbraio 2006, sulla Gazzetta Ufficiale n. 34 del 10 febbraio 2006.

12.10 Se un condomino non paga le spese, quali sono gli obblighi dell’amministratore? Deve farsi autorizzare dall’assemblea per trascinarlo in giudizio?

L'articolo 63, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, pone nelle mani dell’amministratore un'arma abbastanza potente. Afferma infatti che, per la riscossione delle spese in base alla ripartizione decisa in assemblea, egli può"ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione". Il che significa che il giudice, basandosi sulle prove portate dall'amministratore, può ingiungere subito di pagare le spese al condomino; quest'ultimo, se pensa di non dovere nulla, potrà senz'altro far causa al condominio, ma nel frattempo dovrà versare quanto richiesto dal giudice. Se vince la causa avrà indietro quanto ingiustamente pagato, con tanto di interessi.

La procedura del decreto ingiuntivo è più rapida ed efficace di quella ordinaria, che prevede spesso un attesa di anni prima di veder riconosciute in giudizio le proprie ragioni (anche se qualche mese è necessario comunque). Non solo: l'amministratore che non ha richiesto il decreto ingiuntivo a tempo debito può essere condannato al pagamento dei danni (ivi compresi quelli da infiltrazioni). Non potrà accampare scuse: non è necessario infatti che l'incarico di conferire in giudizio sia approvato in assemblea.