Successione di norme. L’applicazione

Le perplessità aperte dalle modifiche normative

I mutamenti della normativa a cavallo tra il 2006 e il 2007 possono scatenare numerosi dubbi di applicazione.

Per esempio, è bene ricordare che l’obbligo di specificare in fattura il costo della mano d’opera, pena la perdita del diritto alla detrazione, è scattato ”in relazione alla spese sostenute dal 4 luglio 2006” (circolare Entrate n. 28/2006), che è la data di entrata in vigore del decreto legge . n. 223/2006.

Viceversa lo stesso decreto ha stabilito che dall’1 ottobre 2006 entravano in vigore altri tre cambiamenti:

a) Il passaggio dal 41% al 36% della detrazione fiscale;

b) La riduzione dal 20% al 10% dell’Iva sulle fatture per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria;

c) Il limite di spesa in cui si può godere la detrazione è rapportato ad ogni unità immobiliare (e non più, come prima, ad ogni unità immobiliare e a ogni persona che ha pagato i lavori).

Per testare gli effetti di queste quattro disposizioni si può fare un esempio che le comprenda tutte. Poniamo infatti che moglie e marito abbiano affrontato, a metà per ciascuno, una spesa di 70 mila euro per opere di manutenzione straordinaria nella propria casa, in due rate. Una prima rata da 35 mila euro è stata fatturata e versata con bonifico entro giugno 2006. La seconda rata è stata invece fatturata a settembre 2006 e versata con bonifico ad ottobre 2006.

Non vi dubbio che la prima rata andava fatturata con il 20% di Iva, per un totale di 42 mila euro (35 mila+Iva al 20%) . Su essa ciascuno di loro godrà della detrazione fiscale del 41% della spesa affrontata, Iva compresa. Perciò il marito, in riferimento a tale rata, avrà pagato 21 mila euro e ne potrà detrarre 8.610 in dieci anni (il 41% di quella cifra). La moglie, lo stesso.

Anche la fattura emessa a settembre 2006 sarà di 42.000 euro, Iva al 20% compresa (con in più evidenziato il costo della mano d’opera). Ma, dato che il tetto di spesa è divenuto di 48 mila euro per ciascun immobile, la somma su cui si gode della detrazione per la seconda rata è di soli 6 mila euro in totale. Per cui il marito potrà godere, in 10 anni, del 36% di 3 mila euro e la moglie lo stesso (1.080 euro ciascuno). In totale, fanno 9.690 euro ciascuno di risparmio fiscale conseguito nel 2006.

Resta un dubbio. La disciplina del 36% pre-vigente ammetteva che il tetto di 48 mila euro fosse da calcolarsi non solo per ciascun immobile e per ciascun contribuente che ha pagato i lavori, ma anche per ciascun assenso edilizio: infatti se si dava corso a due diversi “cicli” di lavori pluriennali, uno slegato dall’altro, per ciascuno di essi valeva il tetto dei 48 mila (vedi ad esempio la Guida Casa delle Entrate, anno 2003) . Mettiamo ad esempio il caso di un contribuente che esegua lavori di manutenzione straordinaria nel proprio appartamento e che, per pura casualità, sia coinvolto anche in opere di straordinaria manutenzione nel condominio (sostituzione di un ascensore e ripittura di una facciata). Potrebbe forse sorgere il dubbio che, valendo “per ciascuna unità immobiliare”il tetto di spesa agevolabile di 48 mila euro, tale tetto comprenda entrambe le opere. C’è però da ritenere che così non sia e che la novità introdotta a nel 2006 abbia come scopo solo quello di escludere l’agevolazione a più contribuenti, non ad opere del tutto differenti, con diverso tipo di procedure edilizie.

Infine c’è la mancata proroga, per il 2007, della detrazione per l’acquisto di un appartamento in interi fabbricati" ristrutturati e venduti o assegnati frazionati ad uso abitazione da imprese o cooperative edilizie. Essa era rapportata, lo ricordiamo, al 36% di un quarto del prezzo di acquisto con un tetto massimo di quest’ultimo di 48 mila euro (per semplicità, si può anche dire al 9% del prezzo di acquisto). Qui occorre ricordare che il decreto Economia e Finanze 9 maggio 2002, n. 153 aveva escluso, in questo caso, la necessità no solo della comunicazione inizio lavori ma anche del bonifico bancario: quindi, in mancanza, sono detraibili i pagamenti, comunque effettuati, entro il 31 dicembre 2006. Ulteriore requisito: anche le opere di ristrutturazione debbono essere stati terminate entro il 31 dicembre 2006 e gli appartamenti venduti o assegnati entro il 30 giugno 2007.

Detrazione 36%: i dubbi burocratici

Diversi dubbi riguardano casi in cui più persone sono coinvolte nelle opere di ristrutturazione. Il primo è: chi ha ottenuto gli assensi edilizi comunali deve essere la stessa persona che ha compila la comunicazione al Centro servizi di Pescara? Risposta: può essere anche persona diversa. In caso contrario sarebbe, per esempio, difficile che un inquilino sostenga una spesa di manutenzione straordinaria per la quale è il proprietario dell’immobile a dover chiedere una denuncia di inizio attività.

Un altro quesito comune è se vi deve essere perfetta coincidenza tra chi invia la comunicazione a Pescara, le persone che hanno intestate le fatture e chi paga i bonifici, nel caso in cui più di una persona sostenga la spesa. Le Entrate, dando un’interpretazione estensiva alle norme, hanno risposto che anche uno solo tra coloro che pagano può inviare la Comunicazione, riportando il suo codice fiscale. Le fatture dovranno comunque essere intestate a tutti. I bonifici dovrebbero essere fatti da tutti i compartecipanti, ma resta possibile che li effettui solo chi ha inviato la Comunicazione a Pescara. Comunque, al momento della dichiarazione dei redditi, se uno solo dei compartecipanti ha spedito la Comunicazione, gli altri debbono riportare il suo codice fiscale (e non il proprio), nell’apposito spazio predisposto nella sezione relativa agli oneri per i quali compete la detrazione. Ciò sana l’irregolarità.

Che accade poi in caso di documenti da allegare mancanti o errori nella compilazione del modello di comunicazione? Risposta: non si perde automaticamente il diritto alla detrazione. Resta infatti possibile regolarizzare la comunicazione stessa entro il termine indicato dall’ufficio delle Entrate che ha effettuato il controllo.

Un altro dubbio comune riguarda il mancato versamento dell’Imposta comunale sugli immobili, il cui saldo a partire dal 1997 è requisito indispensabile per poter godere dell’agevolazione. Chi non ha pagato, è automaticamente tagliato fuori? No, perché resta possibile versare tutti gli arretrati, con gli interessi e le sanzioni di legge.

Infine, quante comunicazioni di inizio lavori occorre inviare, se l’esecuzione delle opere si protrae per più anni? Una sola, se essi sono il completamento di quanto previsto negli anni precedenti. Se però è necessario un nuovo assenso comunale (denuncia di inizio attività o permesso di costruire), sarà necessario un ulteriore invio.

Infine alcuni dubbi riguardanti compravendite e successioni. Come è noto, la detrazione è strettamente legata all’immobile ristrutturato: quindi se esso viene venduto o ereditato da altri, sono i nuovi proprietari (al 31 dicembre di ogni anno) a godere, per intero, delle rate di detrazione non ancora scontate dai redditi. Il beneficio, quindi, non viene spartito tra venditore ed acquirente a seconda dei mesi di possesso nel corso di un anno. Ma che accade se ad essere venduta è solo una quota dell’immobile, e non l’immobile per intero? E’ un caso, abbastanza comune: accade per esempio quando un coniuge voglia intestare una parte delle sue proprietà all’altro. Al quesito le Finanze hanno risposto in modo netto: nessun trasferimento del diritto a detrarre, perché il passaggio di proprietà deve riguardare l’immobile nella sua completezza.

Infine si è chiarito cosa abbia inteso dire la Finanziaria 2003 quando ha affermato che il beneficio fiscale “si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”. A scanso di equivoci, non vi è alcuna necessità che gli eredi si trasferiscano nell’abitazione: basta che la utilizzino (anche come casa di villeggiatura). Pertanto, se più eredi la usano, il beneficio si trasmetterà in proporzione alle rispettive quote di proprietà sull’immobile interessato.

Condominio, attenzione alle date

I palazzi condominiali fanno senz’altro la parte del leone nelle richieste di sconti sul recupero, se non altro perché è più difficile ricorrere alla mancata fatturazione dei lavori: uno dei tanti proprietari potrebbe denunciarla e l’amministratore non ha alcun interesse a correre rischi inutili, dato che non è lui che paga. La convivenza ce le norme creano però problemi particolari: esaminiamo i più comuni.

Anno di riferimento. Non conta quando i condomini hanno pagato le spese, quando sono stati eseguite le opere, oppure la data della fattura dell’impresa o dell’artigiano: conta solo la data del bonifico bancario da parte del condominio. Perciò, se un condomino a pagato a novembre del 2006, ma il bonifico è stato fatto il 2 di gennaio, la detrazione scatterà solo con la dichiarazione dei redditi compilata nel 2008.

Comunicazione di inizio lavori. E’ in genere presentata dall’amministratore. Comunque può essere presentata anche da uno solo dei condomini (soprattutto se l’amministratore non c’è) o da qualsiasi professionista esterno a ciò delegato dall’assemblea.

Delibera assembleare. Può essere presa con le maggioranze normali (in seconda convocazione, quella dei partecipanti che possiedano almeno un terzo dei millesimi).

Responsabilità. Se l’assemblea non decide diversamente c’e da ritenere che l’amministratore abbia obbligo di richiedere la detrazione anche senza delibera: infatti ciò è indispensabile per legge per poter godere degli sconti fiscali. In caso contrario i condomini, ai quali viene impedito l’esercizio di diritto riconosciuto da una norma fiscale, potrebbero citarlo per danni.

Retribuzione. L’impegno burocratico per la detrazione dell’amministratore non va per forza retribuito. La Cassazione (sentenza 1 n. 3596/2003) ha inoltre chiarito che nulla in più è dovuto per la tenuta di assemblee straordinarie, anche quelle in cui si deliberino le opere (salvo accordi diversi al conferimento del mandato). Se però l’amministratore assume il ruolo di direttore di lavori straordinari, o comunque è autorizzato da una delibera a un ruolo di coordinamento, è d’uso riconoscergli un compenso extra rispetto all’onorario annuale, che una sentenza (pretore di Perugia 6 febbraio 1998, n. 9), ha stabilito pari al 2% dell’importo dell’appalto.

Documentazione. L’amministratore è tenuto a inviare a ciascun condomino un documento che specifichi la somma di cui potrà tener conto ai fini della detrazione, in tempo utile per la compilazione dell’Unico o del 730. Va allegata fotocopia di tutta la documentazione necessaria (bonifici, fatture, comunicazione di inizio lavori, permessi comunali) che però è sostituibile con una dettagliata autocertificazione.

Mutamento spesa in corso d’opera. Il regolamento di esecuzione della legge (Dm Finanze 18 febbraio 1998, n. 41) impone di allegare alla comunicazione di inizio lavori da inviare a Pescara «copia della tabella millesimale di ripartizione delle spese». La circolare Entrate n. 57/1998 chiarisce implicitamente che occorre anche dichiarare la quota di spesa competente a ciascuno, Spesso però vi è un incremento in corso d’opera della spesa preventivata al momento della Comunicazione. Secondo le Finanze, l’amministratore dovrebbe inviare al Centro servizi di Pescara una nuova ripartizione. L’ideale sarebbe che si accordasse con l’impresa appaltatrice per un unico conguaglio finale di quanto pagato in più, che coincida con l’invio della tabella millesimale definitiva .

Morosi. Se uno dei condomini non paga le opere, i creditori debbono essere comunque soddisfatti: sono gli altri che debbono farsi carico della sua quota. L’amministratore invierà solo ai condomini adempienti la quietanza dell’avvenuto pagamento e la documentazione per la detrazione. Qui finiscono i suoi obblighi: solo la singola persona fisica è responsabile, infatti, della propria dichiarazione dei redditi, non l’amministratore condominiale. Le spese sopportate in più per saldare la morosità altrui non vanno comunque conteggiate nella quietanza ai sensi del 36%, perché fanno sorgere solo un diritto di credito nei confronti del moroso.

La delibera da approvare in assemblea

In esecuzione del xxx punto dell’ordine del giorno, l’assemblea ha conferito mandato all’amministratore di prendersi carico di tutti gli adempimenti burocratici e fiscali previsti per legge(e in particolare dai decreti ministero delleFinanze18 febbraio1998, n. 41, direttore generale del Ministero 6marzo1998 e Economia e Finanze 9maggio 2002, n. 153) per ottenere la detrazione fiscale del 36% sulle opere di recupero condominiali (ai sensi della legge 449/97) approvate in data xxxx.

Rientrerà negli obblighi dell’amministratore anche l’invio al Centro servizi di Pescara di nuove ripartizioni millesimali della spesa in occasione di sua variazione in sede di consuntivo(in applicazione della circolare Finanze n. 57 del 1998).

L’amministratore non invierà la documentazione per la detrazione ai condomini morosi e rilascerà agli adempienti quietanza dell’avvenuto pagamento per le prestazioni professionali e opere per cui si richieda la detrazione stessa.

Per tale incarico è riconosciuto all’amministratore un compenso aggiuntivo pari a xxxx, comprensivo dell’opera prestata per la gestione dei lavori di manutenzione straordinaria e per la tenuta di eventuali assemblee straordinarie».

Quando il bonifico non è necessario

Non sempre e comunque il bonifico bancario è indispensabile, per poter godere della detrazione del 36%.

Le norme e le interpretazioni lo escludono, infatti, nei seguenti casi:

- pagamenti effettuati a soggetti non tenuti alle disposizioni del Dpr n. 633/1978. Si tratta, in particolare, di quelli effettuati ad amministrazioni pubbliche: per esempio gli oneri di urbanizzazione relativi alle opere eseguite, l’imposta di bollo e i diritti pagati per i permessi di costruire, le denuncie di inizio attività, le eventuali autorizzazioni;

- ritenute di acconto operate sui compensi. Inevitabilmente esse non risulteranno nel bonifico, ma saranno riportate solo sulla fattura;

- spese sostenute per il personale dall’imprenditore edile che fa un intervento a casa propria. L’utilizzo risulterà comunque dalla contabilità tenuta dall’imprenditore stesso .

- pagamenti effettuati entro il 28 marzo 1998 e detrazione sugli acquisti di case da imprese che hanno interamente ristrutturato il palazzo (non più in vigore);

Benché la legge parli solo di “bonifici bancari”, anche quelli postali sono equiparati (Circolare Entrate n. 24 del 2004)*