Molti condomini non partecipano mai alle assemblee ma, nonostante ciò, decidono. Come è possibile? Attraverso le deleghe di voto, in genere attribuite a un vicino di casa di cui si ha fiducia. Tuttavia capita spesso che lo strumento della delega sia occasione di litigi: è meglio quindi conoscerlo a fondo.

Limiti della delega. Ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea senza che tale diritto abbia limiti. Infatti chicchessia può essere portatore di deleghe, anche un estraneo al condominio. Nulla vieta che l’amministratore condominiale stesso riceva questo tipo di mandato. Il numero delle deleghe conferite a un’unica persona, può essere infinito e comprendere perfino tutti i condomini. Una situazione piuttosto comune nei complessi di case di vacanza in multiproprietà, dove un’unica persona (indicata, purtroppo, dallo stesso gestore del complesso), accentra spesso su di sé il diritto di voto di tutti. Vi è un limite, però: il delegato non può a sua volta designare a rappresentarlo altre persone, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega. Infatti verrebbe a cadere il rapporto di fiducia che lega delegante e delegato.

Disciplina delle deleghe La giurisprudenza (Cassazione, sentenza n. 5315/1998) ammette in genere che il regolamento contrattuale possa disciplinare l’istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne delegato. Per evidenti motivi di contrasto di interessi, sarebbe in effetti opportuno che tale divieto fosse esteso all’amministratore condominiale, soprattutto quando non si tratti di un condomino. Vi sono tribunali che hanno ritenuto che l’amministratore delegato non potesse votare, se la delibera riguardava la sua nomina oppure il suo operato (per esempio l’approvazione del bilancio condominiale).

Poteri del delegato. Il condomino rappresentato è come se fosse presente. Se non ha comunicato al condominio i limiti del mandato conferito, non potrà mai lamentarsi per l’operato del delegato, anche se egli ha votato in modo differente alle sue istruzioni.

Il delegato, però, può decidere solo sugli argomenti iscritti all’ordine del giorno, perché altrimenti uscirebbe dai limiti del mandato ricevuto. Se vota su un argomento estraneo, il suo assenso o dissenso può essere annullato dal condomino delegante.

Mandato unico. Un condomino non può incaricare più di una persona, neanche se a ciascuno dei delegati è attribuito un mandato per un appartamento diverso. E’ un fatto che capita più spesso di quanto non si creda, soprattutto quando il costruttore-venditore dà delega per rappresentarlo in assemblea a tutti coloro che non sono ancora proprietari di un appartamento, ma hanno solo firmato un compromesso di acquisto. La cosa è impossibile perché a contare nelle votazioni non è solo il numero di millesimi posseduti, ma anche il numero di condomini presenti, secondo il principio che a ognuno spetta un voto. Se un condomino è rappresentato da più di una persona (ciascuna delle quali potrebbe votare diversamente), questa regola perderebbe di senso.

Delega obbligatoria. Vi è un caso in cui la delega è, di fatto obbligatoria: quando vi sono più proprietari di un appartamento. Tutti i comproprietari possono essere presenti in assemblea ma solo uno di essi può votare. In caso di contrasti, non conta chi possiede una quota maggiore dell’appartamento stesso: se non ci si mette d’accordo, infatti, il presidente dell’assemblea estrae a sorte il nome del rappresentante.

Tipi di deleghe La delega scritta non è obbligatoria se non in casi eccezionali, ma rimane in ogni caso consigliabile, per evitare contestazioni. La delega verbale e quella telefonica sono comunque permesse (Cassazione, sentenza 27 marzo 1998, n. 3251). Spesso il presidente dell’assemblea verifica personalmente, con una telefonata, se le deleghe verbali sono vere.

Franco Pagani, presidente Federamministratori