Quando si vende o compra casa occorre conoscere i diritti e i doveri del mediatore

Che fare, allora, se è vero che ogni compravendita è un rischio, sia che si faccia da soli, sia che ci si serva di un professionista come l'agente immobiliare? La soluzione è: fare il proprio mestiere di clienti. Cioè innanzitutto essere coscienti di quali sono i diritti e doveri dell'agenzia. Poi trattare con lei per avere un contratto che ci avvantaggi, senza per questo mettere in pericolo il ragionevole guadagno che il mediatore deve ricavare dalla sua attività. Se è il caso, farsi aiutare anche da altri professionisti, come per esempio il notaio che concluderà a suo tempo il rogito. In questi casi, come dice il proverbio, "chi più spende, meno spende".

Due tipi di contratto con l'agenzia. Va premesso che esistono due tipi di ruoli che l'agente immobiliare può recitare. Il primo è quello di mediatore. L'incarico della vendita è dato, in genere, da chi è proprietario dell'immobile, ma il mediatore resta una figura imparziale per legge. Deve mettere in contatto chi vende e chi acquistata, consigliare entrambi e comunicare loro tutte le circostanze a lui note o facilmente conoscibili che influenzano la conclusione dell'affare. In genere è pagato da proprietario e acquirente, ma solo se l'affare viene concluso.

Diverso è il caso quando l'agente non è un mediatore, ma un "procuratore o mandatario" di una sola delle parti (venditore o acquirente). Allora solo chi gli ha dato il mandato lo paga, e lui deve agire solo per i suoi interessi e ha diritto all'onorario anche se non riesce nel suo scopo (purchè si sia dato da fare). Assume quindi un po' la figura dell' "avvocato" incaricato" da uno dei due.

La figura dell'agente mandatario è molto diffusa nei Paesi anglosassoni, dove funziona benone. In Italia, invece, il mandato troppo spesso cela uno stratagemma dell'agente immobiliare per guadagnare anche dandosi poco da fare. Inoltre se la procura è ampia, il mandatario può ottenere il potere di sostituirsi in tutto al venditore, di fatto esautorandolo, e concludendo quello che è un affare solo per lui. Ecco perché, se non si sa bene quel che si sta facendo, la prima cautela per il cliente è firmare sempre un "incarico di mediazione" e mai un mandato o una procura a vendere.

Chi può essere mediatore. Per poter esercitare il mediatore deve essere iscritto al ruolo provinciale tenuto presso le Camere di commercio, e anche l’azienda per cui opera deve essere iscritta alla Camera di commercio per questa specifica attività. Un mediatore serio non aspetta nemmeno che il cliente gli chieda conto della sua iscrizione, ma nel biglietto da visita e nella carta intestata indica il numero di ruolo, che è comunque verificabile presso le Camere di Commercio. Chi esercita, senza essere iscritto, non ha diritto al pagamento dell'onorario e rischia una multa variabile tra 516 e 2.064 euro. I mediatori iscritti al ruolo di recente debbono avere anche conseguiti il diploma di scuola secondaria di secondo grado, oltre ad avere frequentato un corso di formazione.

Diritti del mediatore. Il mediatore ha diritto a ricevere una provvigione da entrambe le parti se l’affare si conclude, o dalla parte inadempiente se l’affare non si conclude per sua colpa. Ha diritto alla provvigione da entrambe le parti che ha messo in contatto se queste concludono l’affare entro un anno dalla scadenza dell’incarico di mediazione. Ha diritto infine alla provvigione, o a una sua percentuale, dal cliente da cui ha ricevuto l’incarico in esclusiva se nel periodo di validità del contratto il cliente conclude l’affare per conto suo o con l'aiuto di un altro mediatore. Il diritto all'onorario scatta anche se non esistono accordi scritti con uno dei suoi clienti: basta infatti che il mediatore abbia avuto un ruolo nella conclusione dell'affare.

E' consigliabile, però, che il venditore di un immobile firmi un incarico scritto al mediatore, in cui si fissano delle regole. L'incarico offre garanzie sia all'agente immobiliare (che così si vede riconosciuto il diritto alla provvigione) , che al suo cliente, che potrà contrattarne le clausole (entità della provvigione, momento in cui viene pagata, obblighi del mediatore superiori a quelli fissati dalla legge).

Onorario del mediatore. L'onorario è stabilito di solito in percentuale al prezzo di vendita accettato. Non vi è alcuna legge che fissa quale sia questa percentuale, che è stabilita dalla libera contrattazione tra agente e cliente. Tuttavia, se nell'incarico non è fissata la percentuale, si fa riferimento a quelle applicate nella zona, che sono scritte presso gli "Usi e costumi", un documento conservato presso le camere di Commercio.

In genere la percentuale cresce quanto è più difficile "piazzare" l'immobile (per esempio una casa proposta a prezzo alto o una in una località di villeggiatura poco quotata) e cala tanto più l'immobile è di pregio. Per esempio, se due immobili sono facilmente vendibili, ma il prezzo di uno è centomila euro e quello dell'altro, molto pregiato, un milione di euro, non è giusto che l'agente, facendo praticamente la stessa fatica, guadagni dieci volte di più sul secondo immobile.

L 'onorario è tradizionalmente richiesto dal mediatore alla firma del compromesso (preliminare d'acquisto), cosa che è senz'altro suo diritto . Ma è anche diritto del venditore contrattare, perché il pagamento sia previsto al rogito o alla sua trascrizione nei registri immobiliari. Tra la firma del compromesso e il rogito possono passare mesi e può capitare di tutto (per esempio l'acquirente muore o fallisce o la banca gli rifiuta un mutuo). Meglio invece essere sicuri che l'affare sia andato a buon fine.

L'incarico di mediazione.

L'incarico può essere di due tipi: con o senza esclusiva. Se esiste l'esclusiva, ci s'impegna per un periodo a non vendere direttamente la casa e a non dare incarico ad altre agenzie. In compenso, si hanno maggiori sicurezze sul fatto che il mediatore si dia davvero da fare per trovare un acquirente e si evita l'affollarsi di proposte perditempo fatte balenare non solo da acquirenti poco seri ma anche da agenzie che, pur di acchiappare l'incarico, si inventano compratori inesistenti.

Clausole vessatorie. L'agente che ottiene l'esclusiva, deve concedere qualcosa in più al cliente, perché tale clausola non sia da considerare "vessatoria" (e quindi inefficace). Questo è, almeno, il parere di molti esperti. Gli spazi di contrattazione principali sono due. Il primo è la clausola con cui il mediatore rinuncia al rimborso delle spese, nel caso in cui non riesca a concludere l'affare. Sono in pochi a saperlo: il mediatore, anche se non può chiedere l'onorario, ha diritto al rimborso spese, a meno che non ci sia una clausola contrattuale che lo esclude. Se proprio non si vuole inserire questa clausola, è buona norma fissarne un tetto massimo di spesa ed esigere le relative pezze giustificative.

La seconda clausola è l'impegno da parte del mediatore a scovare, e se è possibile eliminare, ogni vincolo alla vendita (ipoteche, proprietà in comunione, diritti di eredi in caso di donazione, indagine su eventuali abusi edilizi passati eccetera). Il controllo sull'esistenza di ipoteche, come ha chiarito più volte la Cassazione, non è un obbligo del mediatore: tuttavia è assicurato dagli agenti più organizzati e professionali, e resta possibile imporlo nel contratto.

Penali esagerate. Vessatoria è stata considerata anche la clausola in cui si costringe al cliente di versare comunque l'intero onorario pattuito, quando commette infrazioni al contratto di non grande rilievo. Come quando, per esempio, decide di ritirarsi dalla vendita mentre l'agente non ha ancora trovato un acquirente che si sia impegnato.

Durata. La durata più giusta dell'incarico dipende dalla facilità di collocare la casa sul mercato. Quest'ultima varia a seconda del prezzo proposto e del tipo di fabbricato. Per esempio, case di villeggiatura o immobili particolari (ampi, in quartiere a rischio, commerciali in vie di scarso transito) ci mettono più tempo ad essere venduti. Per un immobile più facile da piazzare si oscilla invece sui 4 mesi di durata dell'incarico. Va evitata la clausola che rinnova automaticamente l'incarico stesso in mancanza di disdetta con raccomandata prima della scadenza. Il rinnovo, se deve esserci, va voluto dal cliente e non imposto dalla sia distrazione.

Caparra. Meglio quella confirmatoria, che lega venditore e compratore alla perdita secca di una certa somma, se inadempienti. Resta però possibile pretendere l'esecuzione del contratto e chiedere i danni. E' bene che l'acquirente non versi i soldi della caparra nelle mani dell'agente immobiliare, ma in quelle del venditore o, meglio, in quelle di un notaio che faccia da arbitro imparziale.

La proposta irrevocabile di acquisto.

Mente l'incarico di mediazione riguarda il venditore, vi è un altro documento che l'agenzia immobiliare molto spesso propone o impone alla firma di chi vuole comprare: la proposta irrevocabile di acquisto.

Si tratta di un impegno, preso solo da una parte, l'acquirente, a pagare per l'immobile un certo prezzo. L'obbligo preso è irrevocabile per un certo periodo (per esempio, un mese). Entro questo periodo di tempo, il venditore potrà inviare una lettera con cui accetta la proposta. Dopo l'accettazione, è prevista in genere la firma del compromesso: solo in seguito si andrà al rogito.

Alla firma dell'impegno, l'acquirente versa una certa cifra, a titolo "d'acconto", destinato a trasformarsi al compromesso in "caparra". Spesso, nello stesso documento il candidato compratore riconosce il versamento dell'onorario all'agenzia (in genere, in percentuale al prezzo dell'immobile).

Purtroppo la proposta irrevocabile viene fatta passare, da mediatori poco seri, come prenotazione dell'immobile, per evitare sia venduto ad altri. Così non è: il venditore potrà fare quel che vuole, almeno finchè non accetta la proposta: per esempio scatenare un'asta al rialzo sul prezzo tra diversi candidati acquirenti.

Senza entrare troppo nei particolari, si può dire che la proposta irrevocabile non dà alcun vantaggio a chi acquista e che ne è stata perfino messa in dubbio la legittimità legale (anche se la utilizzano anche mediatori molto seri, convinti di essere nel giusto). Se proprio diviene opportuno firmarla, è bene dare un tempo molto limitato in cui non è possibile revocarla: per esempio 24 o 48 ore, versando come anticipo una piccola somma.

Caparra confirmatoria. Somma a garanzia dell’adempimento di un contratto. Se chi l’ha data è inadempiente, non ha diritto alla restituzione. Se è inadempiente chi l’ha ricevuta, deve rendere il doppio della caparra.

Compromesso. E' conosciuto così il preliminare di acquisto, cioè l'impegno con cui il proprietario afferma che venderà e l'acquirente che comprerà un bene (per esempio un immobile) in una certa data, per una certa cifra e con determinate condizioni. Il compromesso può essere sottoscritto su un semplice pezzo di carta, senza formalità, oppure essere registrato (cioè presentato all'ufficio del registro perché gli sia attribuita una data sicura), o infine trascritto nei registri immobiliari con l'aiuto di un notaio. In quest'ultimo caso ha validità anche rispetto a persone diverse dai contraenti.

Incarico di mediazione. E' la scrittura privata con cui si dà a un mediatore l'incarico di trovare un acquirente per un bene. Il mediatore ha l'obbligo di assistenza con la diligenza tipica del "capofamiglia", di imparzialità rispetto ai contraenti oltre a quello di informare le parti di tutte le circostanze a lui note che influiscono sull'affare.

Mandato a vendere o a acquistare. E' l'incarico dato a un agente immobiliare solo dal venditore, o solo dal compratore. A seconda del contenuto del mandato, l'agente può anche avere poteri molto ampi, come quelli di sostituirsi in tutto e per tutto al suo cliente.

Indagine ipo-catastale. Si tratta di una richiesta di documenti presso il Catasto, per sapere i riferimenti fiscali e geografici dell'immobile e presso la Conservatorie dei registri per controllare se esistono ipoteche o altri diritti di persone diverse dal proprietario sull'immobile.

Proposta irrevocabile d'acquisto. E' un documento con cui ci si impegna ad acquistare un immobile per una certa cifra, in genere riconoscendo che è stato intermediato da un'agenzia a cui si dovrà la provvigione.

Rogito. Nel linguaggio immobiliare è l'atto pubblico o scrittura privata autenticata redatti presso un notaio in cui si trasferisce tra le parti la proprietà di un immobile o di diritti su di esso. Pere avere validità rispetto ad altre persone, oltre ai contraenti, , deve essere trascritto nei registri immobiliari.

1. Controllare che il mediatore sia iscritto al ruolo presso la camera di Commercio (chiedere il tesserino)

2. Controllare che abbia l'obbligatoria polizza di responsabilità professionale;

3. Incassare la caparra o affidarla a un terzo (notaio) e non all'agente;

4. Preferire, se possibile, l'incarico in esclusiva;

5. Non accettare il supero (cioè il patto con cui l'agente si intasca tutto quello che riesce a strappare all'acquirente oltre una cifra prestabilita)

6. Non firmare da solo l'incarico, farlo firmare anche all'agente, che così prende impegni;

7. Evitare i rinnovi automatici dell'incarico, salvo disdetta con raccomandata;

8. Chiarire se vanno pagate, e in che misura, le spese al mediatore, se non conclude l'affare;

9. Pretendere durate ragionevoli dell'incarico

10. Non accettare penali esagerate