Ci scrivono da Napoli: "Nel mio vasto cortile vi sono condomini che lasciano automobili in disarmo a marcire sotto la pioggia e permettono a conoscenti di parcheggiare le loro auto. Che fare?"

Va chiarito che con regolamento condominiale è possibile regolare la presenza delle auto , delimitandone gli spazi ed anche attribuendo a ciascun condomino più di un posto auto, se il cortile è tanto ampio da poterlo permettere. Non è peraltro ora più consentito maggiorare con delibere assembleari la vecchia sanzione di £. 100, prevista dall’art. 70 delle disposizioni di attuazione del. Codice Civile, dopo la sentenza della Cassazione 26/01/1995, n° 948. Non rimane dunque che agire in giudizio.. Si può aggiungere che le auto ferme in proprietà privata, anche se in disarmo, benché non necessitino di assicurazione, devono pagare il bollo.

Posti auto: conta l'anno di costruzione. Prendiamo però a pretesto questa lettera per rispondere a tante altre su un tema "caldo": i posti auto pertinenziali, in box o in cortile che siano. Il loro trattamento dipende in sostanza dalla data in cui è stata rilasciata la licenzia o concessione edilizia di costruzione del palazzo. Le date da tenere in considerazione sono tre. Prima del settembre 1967, tra questa data e la fine di marzo 1989 e dopo questa data. Negli stabili più vecchi, posti auto e box appartengono a chi sono intestati e sono liberamente vendibili o affittabili a chiunque. In quelli con licenza di costruzione posteriore all'1/9/67, invece, sono destinati, dalla legge 757/67, spazi di parcheggio non inferiori a un metro quadrato ogni 20 metri cubi di costruzione agli abitanti dello stabile. Infine negli stabili più recenti si passa a un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione (grossomodo un box doppio per un appartamento di 100 metri quadrati).

Vincoli d'uso. La Cassazione, con due famose sentenze (Sezioni Unite, 3663/89 e 9631/96) ha stabilito che tali spazi a parcheggio sono liberamente vendibili a chiunque, ma debbono essere comunque destinati a parcheggio solo per i proprietari o gli inquilini che abitano lo stabile. In altre parole, chiunque sia a possedere il posto auto, deve usarlo lui (se è un condomino) o affittarlo a un proprietario o a un inquilino del palazzo (se non lo è). Viceversa gli eventuali spazi, nel garage o nel cortile, che superano lo standard di un metro quadrato ogni dieci (o venti, a seconda) metri cubi sono liberamente commerciabili o locabili.

I parcheggi Tognoli. A queste regole c'è un eccezione: i parcheggi costruiti ai sensi della legge Tognoli (23 marzo 1989, n. 122). Questi ultimi sono legati da un vincolo inscindibile con l'appartamento che servono e non possono essere venduti o affittati separatamente ad esso. Per sapere se un posto auto è tale, basta esaminare il provvedimento comunale in base a cui è stato costruito. Se si tratta di un'autorizzazione gratuita, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamento edilizi vigenti, siamo nel campo della Tognoli.

Recentemente, però, è in atto una vera rivoluzione urbanistica, portata dalle leggi regionali. Ha fatto da apripista quella lombarda (n. 22 del 1999) che ha liberato dal vincolo pertinenziale improprio le aree a parcheggio, permettendo sia l'affitto che la vendita e preservando le agevolazioni urbanistiche previste. La legge regionale 22 permette inoltre un vincolo di pertinenza ampliato fino al comune limitrofo a quello dove è situato l'immobile.