Conversione da centralizzato a singolo:

le maggioranze in assemblea e le condizioni

Tipo di trasformazione	Maggioranze condominiali necessarie	Condizioni per la trasformazione
Distacco di un solo condomino dall’impianto centralizzato	Unanimità	Il singolo condomino deve continuare a contribuire alle spese di conservazione dell’impianto centralizzato (ma non a quelle di consumo del combustibile)
Trasformazione di impianti centralizzati in impianti unifamiliari a gas	Maggioranza dei millesimi e maggioranza degli intervenuti in assemblea*	Deve essere gestita dal condominio, con un singolo contratto di appalto che preveda le condizioni tecniche necessarie perché il risparmio energetico si realizzi. Contemporaneamente alla delibera, o anche in seguito (Cassazione sentenza n. 5843/1997) si commissionerà una relazione tecnica che dimostri che la trasformazione in impianti singoli è conveniente. Se il progetto non riesce a provare il risparmio energetico, la decisione presa in assemblea non può essere eseguita dall’amministratore di condominio e l’impianto resta centralizzato.
Adozione, negli impianti centralizzati, di sistemi suddivisione dei costi di riscaldamento in base al consumo (la cosiddetta contabilizzazione del calore)	Maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno metà millesimi (in prima convocazione) e maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 dei condomini e 1/3 millesimi (in seconda convocazione)	Singolo contratto di appalto. Non è necessaria la relazione tecnica che provi il risparmio energetico.

* L'articolo 26, comma 8, della legge 10/1991 che ha introdotto i nuovi quorum assembleari, parla in effetti solo di maggioranza dei millesimi.

Fonte: Ufficio studi Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare)

Pro e contro di impianti autonomi, centralizzati e centralizzati contabilizzati.

Impianti autonomi

Vantaggi

· Regolazione autonoma della temperatura

· Pagamento solo di quel che si consuma

· Rivalutazione del valore dell’appartamento in caso di rivendita (l’impianto autonomo è più gradito)

· Risparmio sul calore inutilmente irradiato dalla caldaia nel suo locale e minori dispersioni di calore delle tubazioni.

· Minori sbalzi termici negli appartamenti dovuti a cattive tarature della caldaia centralizzata apparecchi (locali al primo e all’ultimo piano più freddi)

· Meno litigi con i vicini sull’entità delle spese di riscaldamento e sulla loro ripartizione;

· L’amministratore condominiale non può lucrare sulle forniture di gasolio.

· Sono sempre a metano, combustibile più pulito e che costa meno.

Impianti centralizzati tradizionali

Vantaggi

· Minore costo di prima installazione, ripartito tra tutti;

· Possibile l’uso di più combustibili (anziché il solo metano);

· Vita più lunga della caldaia;

· Rendimento termico migliore, rispetto a tante caldaiette singole;

· Spese di installazione e di manutenzione straordinaria e ordinaria ripartite tra tutti;

· Maggiore sicurezza. Si evita la cattiva manutenzione del singolo della caldaia, che crea pericoli a tutti;

· Aperture per la libera aerazione dei locali di dimensioni più piccole (non devono tener conto del consumo d’aria delle caldaie individuali, se sono a fiamma libera)

· Delega della responsabilità dell’impianto a terzi;

· Minore inquinamento, se la caldaia centralizzata è a metano , rispetto a tante singole;

· Un solo camino sul tetto, anziché tanti: vantaggi estetici e funzionali (meno infiltrazioni in caso di piogge)

· La conversione da centralizzato a autonomo può comportare forti spese e, in certi casi, essere tecnicamente impossibile;

Impianti centralizzati contabilizzati

Vantaggi

• Tutti quelli dell’impianto singolo e dell’impianto centralizzato

In più:

• Costi di conversione alla termoregolazione singola più bassi di quelli del passaggio da caldaia centrale a riscaldamento termoautonomo;
• Maggioranze più basse in assemblea per la delibera di conversione;
• Si evita di costruire, per ciascuna caldaietta singola, camini e canne fumarie per lo scarico dei fumi che danno sopra il colmo del tetto.

Svantaggi

· Maggiori costi (rispetto agli impianti individuali) per chi usa molto poco il riscaldamento. Una fetta delle spese, per il buon funzionamento dell’impianto, viene ripartita tra tutti;

· Necessità di imprese con un buon livello di specializzazione per eseguire le opere al meglio e necessità di una buona diagnosi energetica dell’edificio.

· Scarsa convenienza in condomini composti da villette a schiera (per dispersioni termiche tubature).

Di che cosa stiamo palando.

Impianti singoli. Sono caldaiette, in genere di potenza massima di 35 kw e a metano, installate nei singoli appartamenti. Quasi sempre sono dotati di cronotermostato, che permette di regolare un diverso livello di temperatura (o lo spegnimento) a seconda delle ore della giornata.

Impianti centralizzati. Sono spesso a gasolio, ma talvolta anche a metano o a gas propano liquido (dove non arriva la rete del metano). Prevedono l’esistenza di un locale caldaia che serve tutto il condominio.

Impianto contabilizzati. Sono come quelli centralizzati, ma consentono la regolazione della temperatura o lo spegnimento con cronotermostato, anche in ogni singola stanza di un appartamento e il pagamento a consumo del combustibile. Possono prevedere anche la gestione a distanza, da parte di una ditta.

Silvio Rezzonico

Il punto sui contributi per la conversione degli impianti termici

Se si eccettua la detrazione del 36% sulle opere di recupero, le norme nazionali non hanno mai previsto agevolazioni fiscali o contributi per la trasformazione da centralizzato a singolo dell’impianto di riscaldamento, anche se in anni passati (ma oggi non più) alcune delle spese necessarie erano state dichiarate deducibili (dall'art. 29 della legge 9 gennaio 1991, n.9).

In compenso fino a poco tempo fa molte aziende di distribuzione del metano erogavano finanziamenti, anche notevoli, per la conversione da gasolio a metano degli impianti centralizzati, un passo comunque necessario per il passaggio al termoautonomo.

Oggi la situazione è mutata, almeno secondo l’indagine condotta dalla Confappi (confederazione piccola proprietà immobiliare), presso Italgas, Camuzzi e Aem, tre delle principali società di distribuzione.

L’Italgas, che serve molte grandi città italiane (tra cui Roma, Torino, Venezia e Catanzaro), e l’Aem , che rifornisce Milano, l’hinterland e parte del Triveneto (attraverso consociate), hanno entrambe interrotto la tradizionale politica degli sconti o dei contributi/finanziamenti alla trasformazione da gasolio a metano. Probabilmente, per due motivi: buona parte degli impianti sono stati già convertiti e in secondo luogo perché prima o poi, con la liberalizzazione del mercato del gas, finirà il monopolio locale delle società di distribuzione. Quindi un cliente,aiutato a scegliere il metano, potrebbe passare a un concorrente. In sostituzione, l’Italgas propone contratti pluriennali di Servizio Energia (in cui viene venduto non il combustibile ma l’impegno a garantire una certa temperatura nei locali) connessi a interventi agevolati di riqualificazione degli impianti, della loro messa a norma e della loro trasformazione per il funzionamento con i combustibili economicamente più convenienti.

La Camuzzi gas, recentemente assorbita dall’Enel e che serve oltre 500 comuni in Italia, non ha politiche di finanziamenti in corso, ma prevede che vengano approvate ad autunno, per la stagione di riscaldamento successiva (2003-2004).

A caccia di altri contributi, occorre spulciare le leggi e le delibere regionali e informarsi dell’effettiva disponibilità di fondi. Per esempio le leggi regionali della Liguria n. 48/1996 e del Veneto n. 25/2000. Oppure la legge provinciale di Bolzano n. 4 del 1993 e la Legge della Val d’Aosta n. 62/1993, che agevolano la trasformazione da centralizzato a singolo e la legge regionale Toscana 45/1997 (che dà autonomia ai comuni su come spendere contributi per il risparmio energetico),

Silvio Rezzonico