Caldaia centralizzata ma impianto termoautonomo. Quindi possibilità di scegliere liberamente quando spegnere, alzare o ridurre il riscaldamento, pagando per quanto si consuma.

Questa in sostanza è la cosiddetta "contabilizzazione del calore", divenuta obbligatoria per legge dall'1 giugno 2000 negli edifici di nuova costruzione che decidano di installare il riscaldamento centralizzato.

Di cosa si tratta, esattamente? Ed è, o non è, una soluzione valida non solo per i nuovi edifici, ma anche per chi ne ha abbastanza della vecchia caldaia centrale è vorrebbe staccarsi, per divenire termoautonomo? Vediamo di capirlo.

Contabilizzazione, cosa è

Si tratta di un furbo compromesso tra il centralizzato e autonomo. La caldaia resta unica per tutto il condominio ma particolari apparecchi permettono di regolare il calore non solo in ogni casa, ma al limite in ogni locale. Può perfino divenire possibile scaldare meno in camera da letto e di più in soggiorno, e spegnere del tutto la caldaia (o metterla al minimo) quando si è al lavoro o in vacanza. Ovviamente chi consuma di meno, tra gli abitanti del palazzo, pagherà anche meno .

Come è fatta

Esistono vari metodi, ciascuno con i propri vantaggi e i propri costi per "contabilizzare" un impianto. E, a loro volta, la loro convenienza dipende da come è fatto l'impianto.

Nei vecchi palazzi, per esempio, è comune la cosiddetta "distribuzione verticale". Diversi tubi montanti salgono nei vari appartamenti e servono uno o più caloriferi per piano. Nei nuovi palazzi, invece, la distribuzione è "orizzontale" o "a isola". E' simile cioè a quella dell'energia elettrica: in ogni appartamento il cavo dell’azienda va al contatore e da questo si disperdono ad anello, i fili verso le prese e i punti luce. Quindi, anche per il riscaldamento, un unico tubo serve tutti i caloriferi di un appartamento.

L'impianto a distribuzione verticale

Occorre installare su ogni calorifero dell'appartamento delle valvole termostatiche, che permettono di calcolare i consumi. Oppure delle valvole "cronotermostatiche" che hanno una funzione in più: programmare le diverse temperature desiderate, a seconda delle ore della giornata. Per esempio più caldo di giorno e meno di notte, temperatura minima al mattino, quando si é al lavoro e massima alla sera, quando si ritorna. Ovviamente in un negozio o in un ufficio, nello stesso condominio, le esigenze saranno ribaltate: più caldo durante le ore di lavoro, meno nelle altre.

Impianto a distribuzione orizzontale

Benché nulla vieti l'adozione di tante valvole termostatiche quanto sono i radiatori, diviene anche possibile installare un'unica centralina calore che regola tutto l'impianto, collegata a un cronotermostato. Quest'ultimo non è che un termostato a tempo su cui si decide quando e a che livello di temperatura accendere l'impianto. Spiega Roberto Mangini, della Raab Karcher di Roma.: " La convenienza dell'uno o dell'altro sistema dipende dal numero di caloriferi per appartamento: se sono tanti, cronotermostato e centralina divengono la scelta più valida" Quest'ultimo sistema offre all'utente il vantaggio di controllare i propri consumi su un contatore di calore, esattamente come si può farlo sul contatore dell'elettricità. Viceversa, quando esistono tante valvole, il calcolo dei consumi è in genere svolto, perlomeno una volta l'anno, da personale specializzato che visita ogni locale della casa. Tuttavia un cronotermostato di tipo tradizionale ha anche uno svantaggio: non permette di diversificare a temperatura per i singoli locali. Esistono apparecchi in grado di fare anche ciò, ma i costi lievitano notevolmente.

Costi

I lavori necessari per installare la contabilizzazione sono ridotti al minimo: dopotutto si tratta di fissare sul muro o ai rubinetti dei radiatori gli apparecchi e magari di far correre qualche cavo nelle stanze. Chi si accontenta di far passare il cavo negli zoccolini, o in una guaina esterna, può evitare la presenza del muratore.

I costi degli apparecchi dipendono dal sistema utilizzato (vedi tabella) . Sono più alti per l'unica centralina calore adeguabile al sistema a distribuzione orizzontale, che offre prestazioni migliori. Quanto a quello verticale, si può risparmiare, rispetto ai prezzi riportati in tabella. Basata scegliere, anziché le valvole ripartitrici elettroniche , che sono un po' più precise, quelle "a evaporazione", che costano di meno.

E le spese di conservazione dell'impianto ? Afferma Hans Paul Griesser , della Oil Control di Bolzano: "Se si incarica una ditta specializzata il costo totale medio per utenza si aggira sulle 50.000. all'anno la lettura degli apparecchi, la manutenzione e l'elaborazione dei conteggi.. Negli apparecchi elettronici dopo 10 anni si dovranno poi cambiare la batterie.

Gestione a distanza

L'impianto così fatto prevede, oltre a cronotermostati, contatori e valvole, l'installazione vicino alla caldaia centralizzata di un'unità centrale di gestione, un apparecchio elettronico in grado di raccogliere e rielaborare i dati provenienti dagli appartamenti. E cioè i consumi effettuati, le temperature richieste dai singoli condomini, i periodi di accensione e spegnimento. In base a questi dati la caldaia regola automaticamente il suo funzionamento. L'unità può segnalare anche guasti e disservizi.

Nulla vieta a questo punto che tale unità sia "telecomandata" dall'esterno, anche da grande distanza attraverso radio o, in aggiunta, con un modem collegato alle linee telefoniche. A "comandarla" potrà essere un computer situato presso la ditta responsabile della manutenzione e dell'esercizio della caldaia centralizzata (detta, dalla legge, terzo responsabile dell'impianto calore). Ma sarà possibile anche che, entro certi limiti, sia lo stesso amministratore condominiale ad avere accesso ai comandi della caldaia.

Quest'ultima possibilità è particolarmente preziosa se ad essere "contabilizzato" è l'impianto di un condominio che ospita case di villeggiatura. Un proprietario che risiede a Parma sarà in grado di telefonare all’amministratore, che magari sta a Trento, chiedendogli di scaldare "via radio" i caloriferi del suo appartamento a Madonna di Campiglio, , dove intende passare il week end.

Ovviamente la contabilizzazione "a distanza" prevede maggior investimenti.

Contabilizzazione: 10 ragioni per preferirla.

Per chi vuole passare dalla vecchia caldaia centralizzata all'impianto termoautonomo, la scelta della contabilizzazione ha, rispetto a quella di "una caldaia per ciascuno", vari vantaggi. Eccoli:

1. Si continua ad usare il vecchio impianto centralizzato (purché sia in regola) con l’aggiunta dei necessari apparecchi;
2. Si spende molto meno per i lavori;
3. Non si è costretti a rompere muri e pavimenti;
4. Si evita di costruire, per ciascuna caldaietta, camini e canne fumarie per lo scarico dei fumi che danno sopra il colmo del tetto, oltre a nuove tubature per il trasporto dell’acqua calda e del gas;
5. Se la caldaia centralizzata é a gasolio, o ad altro combustibile, non si è per forza costretti a convertire l’impianto a metano (cosa necessaria, per le caldaiette singole);
6. Si è più al sicuro. Infatti, in un condominio con tanti impianti singoli basta che un solo proprietario trascuri le norme di sicurezza, per creare pericoli per tutti. Al contrario le caldaie centralizzate sono sottoposte più facilmente a regolari visite di controllo..
7. La manutenzione di una caldaia, anziché di tante singole, è più facile e le relative spese, divise tra tutti, sono meno costose;
8. Un solo comignolo per lo scarico dei fumi é esteticamente più piacevole da vedersi di tanti. Non solo: si inquina di meno l'aria con una sola caldaia, invece che con tante.
9. E' più facile decidere l'adozionedella contabilizzazione in assemblea condominiale rispetto a quella del distacco dal centralizzato: la legge permette la scelta a semplice maggioranza.
10. La caldaia centralizzata ha una vita più lunga e un rendimento superiore di quella singola

Maggioranze per decidere in assemblea

L'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991 n. 10 rende molto più semplice la decisione in assemblea condominiale di adottare un "sistema di termoregolazione e di contabilizzazione del calore" rispetto a quella previsto, per esempio, per la riconversione dell'impianto da centralizzato a singolo. Infatti in questo caso l'assemblea basta il voto favorevole di 1/2 + 1 intervenuti e almeno 500 millesimi (in prima convocazione) e di 1/3 condomini e 1/3 millesimi (in seconda convocazione, cioè l'assemblea normalmente valida ). Chi non è d'accordo, deve comunque adeguarsi.

Ripartizione delle spese

La contabilizzazione fa risparmiare? La risposta è: tecnicamente, "no", di fatto "sì". Due impianti, uno contabilizzato e uno no, consumano esattamente lo stesso, se funzionano allo stesso modo. Però con la contabilizzazione, ciascuno viene "responsabilizzato", perché saprà che tanto più tiene acceso il riscaldamento ad alti livelli, tanto più pagherà. "Tant'è vero", dice Griesser , della Oil Control, " che studi internazionali hanno dimostrato che il risparmio medio per il condominio finisce per essere di oltre il 20%. Naturalmente il singolo potrà aumentare questa percentuale cambiando le sue abitudini. Per esempio. solo una riduzione della temperatura d'ambiente da 21°C a 20°C porta ad un risparmio del 6% circa".

Si paga esattamente quanto si consuma? Non proprio. Infatti una parte delle spese (30-50%) viene ripartito tra tutti, in base ai cosiddetti "millesimi calore". E' quanto necessario per conservare in buono stato la caldaia centralizzata e gli apparecchi ad essa collegati, pagare la ditta che controlla l'esercizio, l'accensione, i rifornimenti, i controlli e quant'altro. Il resto si paga invece esattamente in proporzione a quanto combustibile si è consumato.

Quanto costa la contabilizzazione dell’impianto

prezzi medio per fornitura materiale e posa in opera, per un appartamento di n° 6 caloriferi

N.b. con il crescere del numero di caloriferi i prezzi del materiale salgono proporzionalmente, mentre quelli della mano d'opera in misura inferiore

Fonte: RAAB KARCHER SERVIZIO ENERGIA

Servizio a cura della Federamministratori-Confappi (Confederazione Piccola Proprietà Immobiliare)