Coniuge assegnatario e partecipazione spese condominiali

Ho ricevuto delle contestazioni da parte di un coniuge assegnatario per quanto riguarda la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario. Nell'anno 2004 ho fatto un bilancio con la suddivisione delle spese tra l'assegnatario e il proprietario ed ho emesso rate per il 2005 a tutti e due. Alla luce di questa contestazione posso ritornare all'addebito solamente al proprietario che poi sarà compito suo addebitare all'ex coniuge l'importo che reputa corretto ? In caso affermativo come mi devo comportare con le rate pagate dall'assegnatario nell'anno 2005 ? Stefano Coraini

Il coniuge assegnatario della casa coniugale è titolare di un “diritto di abitazione” che ha lo stesso trattamento dell’usufrutto. Pertanto vanno a lui per intero addebitate le spese condominiali di gestione ordinaria. Viceversa quelle per le opere di manutenzione straordinaria competono all’altro coniuge, che è “nudo proprietario”. Salvo equivoci, Le consigliamo di ottenere (se non l’ha già) indicazione scritta della situazione di assegnazione (anche se non è di Sua competenza conoscerla, se non segnalata).

In una telefonata diretta Lei afferma che il coniuge assegnatario ha avuto consulenza da un’organizzazione di inquilini, la quale ha affermato che lui ha diritto allo stesso trattamento dell’inquilino al fine della ripartizione spese. A questo scopo ha prodotto una tabella di ripartizione redatta dall’organizzazione stessa. A prescindere dal fatto che questa tabella non ha valenza di legge, ma di sua interpretazione (la nostra, per esempio, è diversa), l’affermazione è priva di fondamento. Infatti la ripartizione usufrutturario-nudo proprietario è regolata dagli articoli 1004 e 1005 del codice civile, che qui riportiamo:

Art. 1004 Spese a carico dell'usufruttuario

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Art. 1005 Riparazioni straordinarie

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.

Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Replica

Il coniuge assegnatario si è rivolta a un avvocato che insiste, affermando che per “giurisprudenza costante” la sua situazione sarebbe assimilabile a quella di un inquilino in locazione. Cosa mi consigliate? Potete approfondire l’argomento, con sentenze a proposito?

Le consigliamo di inviare una gentile lettera all’avvocato, in cui si dà la massima disponibilità ma si chiede in base a quale giurisprudenza sostiene tale tesi. Dal canto nostro, abbiamo fatto un’approfondita indagine.

A parziale correzione di quanto affermato nella precedente risposta, va detto che la Cassazione ha ultimamente più volte chiarito che il diritto del coniuge assegnatario alla casa familiare non è un diritto di abitazione ma “un diritto personale di godimento”. Questo però non cambia sostanzialmente le cose. L’ultima sentenza di Cassazione sull’argomento, 19 settembre 2005, n. 18476. ha infatti affermato:

Al riguardo, giova notare che; in tema di separazione personale, l'assegnazione della casa coniugale esonera l'assegnatario esclusivamente dal pagamento del canone, cui altrimenti sarebbe tenuto nei confronti del proprietario esclusivo o (in parte qua) del comproprietario dell'immobile assegnato, onde, qualora il giudice attribuisca ad uno dei coniugi l'abitazione di proprietà dell'altro, la gratuità di tale assegnazione si riferisce solo all'uso dell'abitazione medesima (per la quale, appunto, non deve versarsi corrispettivo), ma non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle, del genere delle spese condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell'abitazione familiare), onde simili spese vanno legittimamente poste a carico del coniuge assegnatario (Cass. 3 giugno 1994, n. 5374).

Né, del resto, varrebbe argomentare nel senso che, nulla avendo il Presidente del Tribunale, in sede di adozione dei provvedimenti temporanei ed urgenti, precisato in ordine alle spese condominiali ed alle tasse ed imposte relative, non possono queste essere poste da altro Giudice, non competente per materia, a carico del coniuge che verrebbe a subire svantaggio con un onere diverso da quello fissato in tale sede.

Questo tipo di orientamento era stato espresso anche dalla Cassazione civile, SEZIONE I, 3 giugno 1994, n. 5374:

“La Corte di Appello, dopo aver affermato che l'assegnazione della casa familiare doveva ritenersi fatta senza corrispettivo a carico dell'assegnataria, ha poi affermato che rimanevano a carico di costei le spese condominiali, in quanto correlate all'uso della casa.

L'affermazione è corretta.

La gratuità dell'assegnazione, difatti, inerisce all'uso della casa, per il quale non deve essere versato corrispettivo, ma non si estende alle spese che tale uso comporta: e in queste sono comprese quelle condominiali, le quali riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio (anche) di quella casa.

L'assegnazione, cioè, esonera l'assegnatario esclusivamente dal pagamento del canone cui altrimenti sarebbe tenuto nei confronti del proprietario esclusivo o ("in parte qua") de comproprietario dell'immobile assegnato”.

Su un versante intermedio si poneva invece la Cassazione civile, SEZIONE I, 24 luglio 2000, n. 9689, affermando:

“Per quanto riguarda le spese condominiali, non è corretto affermare, come ha fatto, la sentenza impugnata, che esse fanno esclusivamente capo a chi ha in concreto goduto dell'immobile, dovendosi distinguere le spese che sono dovute da chi ha utilizzato in concreto l'immobile (per esempio, servizio di pulizia, riscaldamento) da quelle che sono a carico del proprietario (per esempio, spese di manutenzione straordinaria).

La Corte d'appello avrebbe dovuto quindi prendere in considerazione le varie voci di spesa e, secondo la natura di ciascuna di esse, ammetterne o meno il rimborso (tenendo anche conto della comproprietà del bene)”.

Commento: Quest’ultima ci parrebbe ancora adesso la posizione più giusta, che non sembra si rifaccia ai criteri della locazione, ma a quelli dell’usufrutto. Ma questa considerazione vale ben poco: al momento ci si può rivolgere solo alla Cassazione più recente (la n. 18476/2005, appunto).

In quest’ultima sentenza si illustrano, tra l’altro, i motivi per cui toccherebbe al proprietario, e non al coniuge assegnatario, il versamento dell’Ici. Le ragioni sono puramente formali: l’articolo 3 della legge istitutiva dell’Ici (dlgs n. 504/92) elenca tra i soggetti passivi il proprietario ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie. Ora, poiché il titolare di un diritto personale di godimento non è elencato, è il proprietario a dover pagare, anche se tale diritto ricalca per caratteristiche quello d’abitazione. A parte il diritto, in questa considerazione manca la logica e l’equità. La cassazione si dimentica inoltre dell’articolo 1 del dlgs 504 che recita: “Presupposto dell'imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli”. Ora, il diritto personale di godimento dà indubbiamente “un possesso” e l’elencazione dei possessori fatta dall’articolo 3 va probabilmente considerata come esemplificativa, tant’è vero che la stessa Cassazione in altre sentenze ha imputato l’Ici all’occupante abusivo di un immobile (non elencato nell’articolo 3). .

Non è finita. La Cassazione stessa benché faccia (giustamente) notare che l’assegnazione dà un carico ben preciso al proprietario che non comprende il versamento delle spese condominiali (che altrimenti sarebbe esplicitato nella sentenza di assegnazione), rifiuta per ragioni formali di affrontare il problema di a cosa possa essere assimilato tale diritto personale di godimento ai fini della ripartizione delle spese. Né ci aiuta il passato: talora la Cassazione stessa ha parlato di “diritto di abitazione” (sentenza n. 6348/1991) talora di comodato (n. 4016/1992).

Ci pare un “salto” nel vuoto parificare un diritto personale di godimento a un diritto di tipo contrattuale, quale ad esempio la locazione, il quale potrà avere tuttalpiù una valenza puramente residuale e interpretativa, mancando in dettaglio particolari indicazioni. E, comunque, nella prassi del comodato, in genere le spese condominiali sono attribuite al comodatario. Se si guarda ai diritti reali, l’assimilazione più corretta sarebbe il diritto d’uso che, per quanto non espressamente stabilito dal codice a suo proposito(per esempio, ripartizione delle spese), si rifà all’usufrutto.