Sconti fiscali agli imprenditori individuali che vogliono destinare immobili al proprio patrimonio personale, purché lo facciano entro il 30 aprile 2002. La Finanziaria (legge n. 448/2001, art. 3, commi 4-5-6) , infatti, prevede il pagamento di un'imposta "sostitutiva" ridotta.

Quali immobili. L'agevolazione riguarda gli immobili considerati come "strumentali", cioè utili per il svolgimento della propria attività. Per esempio, l'ufficio del professionista, il negozio del commerciante, il laboratorio dell'artigiano. L'immobile deve essere stato di proprietà dell'impresa alla data del 30 novembre 2001. Non può trattarsi di immobile affittato ad altri o ad uso promiscuo (cioè utilizzato sia come abitazione, sia come locale di attività).

Chi può essere interessato. Avere un immobile nel patrimonio dell'impresa può essere un vantaggio o una palla al piede. E' infatti conveniente far sì che sia l'azienda ad acquistare, o costruire, un immobile utile per il proprio lavoro. Diviene possibile "spalmare" su vari anni la deduzione dei costi di acquisto dal reddito d'impresa (il cosiddetto ammortamento) e scalare le spese per la manutenzione.

In certe occasioni, però, questi guadagni possono trasformarsi in perdite. Per esempio quando si decide di chiudere l'impresa stessa, pur tenendo l'immobile. Oppure, quando si pensa che l'immobile non serva più, e si intende venderlo. O infine se lo si vuole utilizzare direttamente la casa, come privato, o per donarla ai figli. In quest'occasione, se a vendere l'immobile al suo stesso titolare è l'impresa stessa, il relativo guadagno è da inserire come reddito dell'impresa, come tale sottoposto a Irpef, Irap e a Iva in misura intera.

L'agevolazione. Chi invece fa uso delle opportunità concesse dalla Finanziaria, può pagare una somma più limitata. Più esattamente un imposta sostitutiva del 10% su un certo importo, a cui va aggiunta il 30 % dell'Iva che normalmente si sarebbe dovuta pagare, sempre sullo stesso importo. A patto che la cessione dell'immobile sia soggetta ad Iva, naturalmente. Ma qual è l'importo sui cui si applica il 10%? Occorre calcolarlo. Si sottrae infatti dal "valore normale" dell'immobile il suo "valore fiscalmente riconosciuto".

La formula per calcolare l'imponibile. Con "valore normale" si intende in genere il cosiddetto "valore fiscale", cioè quello su cui si applicano molti altri tributi (per esempio quelli sulle compravendite o sull'Ici). Corrisponde alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 100 (abitazioni) o per 50 (uffici) o, infine, per 34 (negozi).

Con valore "fiscalmente riconosciuto", invece, si definisce il valore con cui l'immobile è valutato nel bilancio d'impresa, sottratte le quote di ammortamento già dedotte in sede di dichiarazione dei redditi. Quindi, il valore fiscalmente riconosciuto sarà tanto più basso quanto più tempo l'immobile è restato in carico all'azienda.

Dubbi. Dal momento che un'agevolazione identica a quella oggi prevista è stata già applicata nel 1998, si conoscono le risposte a certi dubbi che erano stati posti a suo tempo. Per esempio, cosa succede se il valore "normale" dovesse essere inferiore a quello "fiscalmente riconosciuto"? In questo caso, per evitare che l'imprenditore paghi zero imposte, o non possa godere dell'agevolazione, si può ricorrere a un'altra definizione di "valore normale", contenuta nell'articolo 9 del testo unico delle imposte sui redditi, che consiste nella stima del valore di mercato reale dell'immobile stesso.

Rate di pagamento. Il pagamento avverrà in tre rate. La prima, del 40% dell'importo, entro i termini della dichiarazione dei redditi 2001. La seconda, del 30%, entro il 16 dicembre 2002.La terza, infine, del 30%, entro il 17 marzo 2003. Sulla seconda e terza rata si applica il 3% annuo di interesse.

Chi è escluso. L'agevolazione riguarda solo gli imprenditori individuali e quindi restano fuori dal suo campo d'azione le società, anche di persone. Per la verità, la Finanziaria 2002 prevede uno sconto molto simile anche per esse (comma 7 dell'articolo 3). Con una, importante, differenza: l'assegnazione agevolata ai soci è possibile solo per gli immobili che non siano strumentali all'attività.

Silvio Rezzonico, presidente Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare)