Il rapporto fra amministratore e condominio, così come risulta dalla definizione del codice civile (artt. 1129,1130, 1131), si costituisce con la stipula di un contratto di mandato con rappresentanza, quasi sempre oneroso, ed a termine (un anno di durata).

La legge (art. 1130 c.c.) stabilisce quali siano i poteri e gli obblighi che assume l’amministratore con la stipula del contratto di mandato con rappresentanza

In base a questi obblighi e poteri, l’amministratore, per quel che interessa la questione della quale trattiamo, è tenuto ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini ...(art.1130 n. 1) e sono appunto le deliberazioni assembleari ( così come espressamente afferma il n. 4 dell’art. 1135 c.c.) le sole deputate a decidere l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria. L’ultimo comma dell’art. in questione ( art. 1135 c.c.) dice appunto che l’amministratore non può ordinare lavori di straordinaria manutenzione , salvo che rivestano carattere di urgenza, ma in questo caso deve riferire nella prima assemblea.

Da quanto esposto, quindi, risulta che l’amministratore , per quanto attiene ai lavori straordinari, ha il potere di farli eseguire a seguito della delibera assembleare, ed ha il potere di farli eseguire con la propria iniziativa solo in caso di urgenza. Comunque questa attività inerente i lavori straordinari, sia sotto il profilo dell’esecuzione di una delibera ad hoc, sia sotto il profilo del caso di necessità ed urgenza, rientra nella normale attività di amministrazione, quindi nell’esecuzione del mandato oneroso con rappresentanza. Questo è quanto risulta dall’interpretazione letterale della norma ( Codice Civile).

Dopo aver visto quali siano le funzioni tipiche dell’amministratore delineate dalla normativa del codice civile, spostiamoci sulla questione " compenso".

Il compenso normalmente viene pattuito nel contratto di conferimento del mandato. Teoricamente il compenso potrebbe anche non essere determinato, pur rimanendo l’onerosità del mandato . In tal caso la determinazione avverrebbe ai sensi dell’art. 1709 c.c. : tariffe professionali nel caso di amministratore iscritto ad un albo ( geometri, ingegneri, avvocati commercialisti) , usi o, infine, determinazione da parte del Giudice. In questa circostanza l’amministratore potrebbe pretendere il compenso per ogni tipo di mansione svolta, e se , in particolare, fosse iscritto ad un albo, potrebbe pretendere tale compenso oltre che per l’attività amministrativa ordinaria, anche per l’attività amministrativa straordinaria ( vedi proprio l’assistenza per i lavori di straordinaria amministrazione) . Paradossalmente, quindi, l’Amministratore avrebbe maggiore tutela, per quanto riguarda la retribuzione delle proprie prestazioni, nel caso di mancata determinazione del compenso.

La determinazione specifica del compenso, come avviene nella stragrande maggioranza dei casi, è articolata in due modi.

Con una determinazione analitica di tutte le singole attività di amministrazione, (ordinarie e straordinarie) , con l’indicazione specifica del compenso per ogni singolo atto: quindi, assemblee oltre la canonica assemblea annuale, lettere di sollecito, cancelleria, e in particolar modo assistenza per i lavori straordinari.

La determinazione del compenso può, invece, essere effettuata in modo forfettario con una somma complessiva senza distinzione di specifiche attività alle quali essa si riferisca.

Il problema che trattiamo sorge proprio in casi come questi di determinazione forfettaria del compenso: è possibile ottenere un compenso ulteriore nel caso di lavori straordinari deliberati dal Condominio?

In giurisprudenza in caso è poco trattato: abbiamo una sentenza del Tribunale di Genova del 29 Maggio 2001 che nega la possibilità di un compenso extra, una sentenza del Giudice di Pace di Caserta del 16.10.2000 che ammette un compenso extra ( in tal caso però per l’esecuzione di copia integrale di una serie cospicua di documenti) e la famosa Sentenza del Pretore di Perugia del 6.2.1998 che ammetta la possibilità di compenso extra in caso di lavori di straordinaria amministrazione.

Il Pretore di Perugia motiva la sua decisione partendo dall’ultimo comma dell’art. 1135, possibilità dell’amministratore di ordinare lavori di straordinaria manutenzione in caso di urgenza , sostiene che in tal caso egli svolte un’attività ordinaria, rientrante nel normale mandato, afferma, invece, che nel caso di lavori deliberati dall’assemblea, si prospetta all’amministratore un impegno notevole extra ordinem , per cui gli deve essere riconosciuto un compenso ulteriore.

In effetti , nel caso di lavori straordinari, l’impegno dell’amministratore si prospetta notevole anche dal punto di vista delle responsabilità che egli assume in rappresentanza del Condominio.La definizione di tali lavori, seguendo il dettato del nuovo T.U. sull’edilizia , comporta interventi di notevole mole " opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico – sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso." Quindi l’attività dell’amministratore è di pari passo complessa: pensiamo, infatti alla trattativa per la stipula del contratto di appalto, alle pattuizioni relative alle clausole da inserire, clausole arbitrali, penali, ed altro, all’attività da svolgere per seguire i lavori, alla verifica degli stessi , alle contestazioni alle imprese appaltatrici, alla ripartizione delle spese secondo i millesimi., alle assemblee straordinarie da farsi per dirimere tutte le questioni relative.

Pertanto si pone il problema di come inquadrare questo impegno particolare , se farlo considerare rientrante nell’attività ordinaria visto che si tratta di esecuzione di delibere assembleari o se, invece, deve essere considerata come un’attività ultronea, legittimante la richiesta di un ulteriore compenso.

Il punto di vista del Pretore di Perugia , come già visto, è orientato verso il secondo aspetto , ma a mio parere è poco convincente, proprio per il fatto che il codice prevede espressamente che nei compiti specifici dell’ amministratore rientri l’esecuzione delle delibere assembleari qualsiasi esse siano, senza delimitarle a quelle ordinarie: quindi, che se viene pattuito solo il compenso forfettario, non mi sembra sia possibile ottenere una maggiorazione del compenso nel caso in cui le delibere contengano l’approvazione e l’esecuzione di opere a carattere straordinario.

Tirando le somme di questa vicenda è consigliabile seguire il famoso principio del "patti chiari , amicizia lunga". E’ opportuno, infatti, fin dall’inizio del rapporto con il Condominio fissare bene i termini economici e normativi , per mettere subito in chiaro quali siano i reciproci diritti e doveri ed evitare, così, l’insorgere di annose e noiose controversie certamente non utili per entrambe le parti in causa. Come diceva, oramai tanti anni fa ,il mio professore di diritto privato , quello che conta è la tutela preventiva, la tutela successiva, mediante il ricorso all’autorità giudiziaria, serve a poco e quando , dopo anni ed anni di controversie si raggiunge la conclusione l’interesse dei contendenti è quasi del tutto sparito!