L'agenzia delle entrate ha individuato quattro casi concreti di agevolazioni sulle imposte di registro, ipotecarie, catastali e Invim non dovute, per cui si può utilizzare il condono . E cioè le cosiddette agevolazioni "prima casa", quelle previste per gli immobili con vincolo storico-artistico ai sensi delle leggi statali, quelle per la piccola proprietà contadina, e quelle per gli imprenditori agricoli. Di queste quattro, i benefici prima casa sono stati nel tempo i più diffusi, ed è di questi che ci occuperemo.

Un motivo in più per metterli a fuoco è il fatto che, a partire dal varo della cosiddetta legge Formica, il 24 aprile 1982, si sono susseguite norme una diversa dall'altra, prorogate o mutate da decreti legge non sempre convertiti e talora decaduti: un vero e proprio ginepraio in cui si sono spersi, cittadini, uffici finanziari e tribunali (ne diamo parzialmente conto nella tabella). Le ambiguità della legge sono state e sono ancora molte, solo in parte risolte dalle norme ora in vigore. A mettere cerotti e pezze nei "buchi" più vistosi ha dovuto pensarci la magistratura, e soprattutto la Cassazione, con sentenze quasi sempre favorevoli al contribuente (nonostante le quali gli uffici finanziari hanno continuato, con caparbietà, ad insistere nelle proprie tesi).

E' comunque probabile che i casi più diffusi in cui il contribuente ha goduto senza diritto delle agevolazioni prima casa siano due: la rivendita, prima di cinque anni dell'immobile e la mancata destinazione ad abitazione principale nel tempo consentito. Molto più brevemente, parleremo degli altri casi dubbi.

Mancata destinazione dell'immobile ad abitazione. A questo proposito, occorre fare una distinzione: le norme, fino al luglio 1993 ponevano come condizione che l'immobile fosse destinato a propria abitazione dal contribuente. Viceversa quelle successive pongono il requisito della residenza nel comune e quello che si tratti della prima casa. Perciò, una interpretazione letterale, permetterebbe l'agevolazione anche nel caso in cui il contribuente restasse in locazione, o in comodato presso parenti, senza trasferirsi nell'immobile acquistato, purchè non sia titolare di altra abitazione nel comune. Il che è abbastanza illogico, dal momento che, se fosse così, non si capirebbe perché mai è richiesto il requisito della residenza nel comune dove è situato l'immobile acquistato (residenza che, tra l'altro, è quella di fatto, e non quella puramente anagrafica, come ha chiarito più volte la Cassazione).

Detto ciò le norme fino al luglio 1993 affermavano che il contribuente doveva dichiarare " di volere adibire a propria abitazione l'immobile acquistato", ma non ponevano un limite di tempo entro il quale questo evento doveva realizzarsi. Il problema è stato dibattuto a lungo nei tribunali, finché le Sezioni Unite della Cassazione ha dato una risposta molto articolata (sentenza 1196/2000): l'ufficio del registro ha tre anni di tempo per contestare la decadenza dei benefici. Essi si calcolano a partire dalla data in cui l'ufficio del registro ha la possibilità di contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato. Tale data dipende a sua volta dal caso concreto. Se per esempio il contribuente si stabilisce altrove, i tre anni scattano dal momento del suo trasferimento. Se libera la casa da inquilini in locazione o la ristruttura, ma non ci va ad abitare quando potrebbe, trascorrono invece da questa altra data. Insomma, per contestare l'agevolazione, gli uffici finanziari debbono portare delle prove circostanziate. La sentenza è stata fatta propria dalle Finanze (circolare entrate n. 69/2002).

Altri casi dubbi. Il Fisco ha per lungo tempo contestato la possibilità, per lo stesso contribuente, di godere sia delle agevolazioni prima casa previste dalla legge 168/82, sia, in seguito, di quelle previste dalla legge 118/1985. La giurisprudenza, compatta, gli ha dato torto: non esiste nella seconda legge alcuna esclusione del genere (vedi, da ultimo, la Cassazione, sentenza n. 7581/2001, ma l'elenco potrebbe essere lunghissimo).

Un lungo dibattito ha poi riguardato il requisito di non possedere altro fabbricato "idoneo" ad abitazione, inserita nelle norme fino al luglio 1993. Commissioni Tributarie e Cassazione (da ultimo con sentenza 2418/2003) hanno ribadito più volte che il concetto di idoneo era soggettivo, riferito alla situazione concreta del contribuente. Hanno quindi rigettato la tesi del Fisco che qualsiasi immobile, se catalogato in catasto come abitazione, era di per sé idoneo. Quindi non era tale una abitazione in località diversa da quella in cui si vive (Cassazione, n. 8771/2000), né una porzione di abitazione di cui altri sono usufruttuari (Cassazione n. 7602/2002), né una casa locata.

Le norme recenti aprono la possibilità di godere delle agevolazioni anche a chi acquista in nuda proprietà: ma per la suprema corte ciò è sempre stato previsto (Cassazioni sentenze 9648/99 e 3248/96). L'acquisto è possibile anche per il figlio minorenne, benché i genitori possiedano già un immobile (Cassazione, n. 10196/99). Non vi è alcun ostacolo, anche se l'immobile comprato è in via di costruzione (Cassazione n. 5297/2001 e n. 9150/2000). E' possibile anche acquistare due immobili vicini, e godere per entrambi degli "sconti", se alla fine di una ristrutturazione ne risulta un'unica unità immobiliare, purché essa non divenga "di lusso" (Cassazione, n. 5433/1998, 563/1998, 2396/1997 e 7100/1993, mentre il Fisco, con la risoluzione n. 310482 del 1989 si era dichiarato contrario). Parrebbe, invece, impossibile ampliare un appartamento già acquistato, inglobandone successivamente un altro: una valutazione illogica, perché si direbbe di "si" a chi compra due immobili contemporaneamente, e di "no "a chi lo fa in tempi diversi.

* Dal 25/10/2001 le imposte ipotecarie e catastali si applicano in questa misura anche in caso di successioni e donazioni, quando l'erede è nelle condizioni di godere dei benefici prima casa.