Installazione del condizionatore in condominio: tutte le regole

É opportuno chiedere l'okay preventivo all'assemblea anche se non è vincolante - Alta tensione sul condizionatore - L'interessato non può eseguire opere che danneggino le parti comuni dell'edificio e le proprietà degli altri

Estate rovente quella di quest'anno, tanto da spingere molti italiani all'acquisto di un impianto di aria condizionata. Naturalmente l'installazione di una struttura di questo tipo è sottoposta a limiti e condizioni, principalmente in materia di sicurezza ed "estetica" condominiale.

Il rischio di danno. La disciplina è regolata innanzi tutto dall'articolo 1122 del Codice civile, per il quale ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che facciano danno alle parti comuni dell'edificio e alle proprietà degli altri condomini. In pratica, l'articolo di legge vieta ogni danno che comporti una diminuzione di valore delle parti comuni o delle singole proprietà, in base alla funzione di queste ultime.

In particolare, costituisce danno alle cose comuni anche il pericolo, attuale e non solo ipotetico, connesso al rischioso funzionamento o con alla realizzazione imperfetta di un impianto - come un sistema di aria condizionata - quando l'installazione e l'uso dello stesso comporti la possibilità di danno alle parti o agli impianti centrali (secondo la pronuncia della Cassazione 870 del 25 gennaio 1995).

Vale inoltre la pena di ricordare che le opere relative agli impianti di climatizzazione - ad aria o ad acqua - possono essere di diversa entità e che gli impianti ad aria sono generalmente costituiti da due corpi: uno da installare all'interno della proprietà e l'altro (il motore) all'esterno. Ed è proprio questo motore esterno a creare le occasioni più frequenti di contenzioso (mentre non esistono grosse questioni quando si tratta di piccoli apparecchi trasportabili oppure quando si tratta di apporre dei fori nel vetro delle finestre).

Il "decoro" dell'edificio. Quando vi sia necessità di installare il motore all'esterno - particolarmente quando non c'è la possibilità di alloggiare il motore sulla terrazza ed è quindi necessario installarlo sui muri perimetrali - la questione diventa complessa.

É vero infatti che, a norma dell'articolo 1102 del Codice civile, il condomino può usare delle parti comuni condominiali (naturalmente purché non impedisca il pari godimento degli altri e faccia l'opera a sue spese). Ma è anche vero che, nell'uso delle parti comuni, il condomino non deve alterare la sicurezza, la statica e il decoro architettonico dell'edificio (articolo 1120, secondo comma, del Codice civile).

L'ok dell'assemblea. L'installazione del corpo motore in facciata in genere non crea particolari problemi di statica e sicurezza, ma può creare questioni in tema di estetica dell'edificio. Per questo è opportuno che l'interessato all'installazione dell'impianto sottoponga preventivamente il progetto all'amministratore e all'assemblea condominiale, anche il decoro architettonico non è materia di cui l'assemblea possa disporre a maggioranza. Il diritto alla integrità del decoro appartiene, infatti, a ciascun condomino, prima ancora che alla collettività condominiale. Il che sta a significare che le decisioni dell'assemblea - favorevoli o contrarie all'installazione del climatizzatore individuale - non possano essere considerate ultimative. Tant'è vero che, in caso di decisione favorevole, il condomino può comunque rivolgersi all'autorità giudiziaria per chiedere il ripristino e l'eliminazione del corpo esterno ritenuto antiestetico, ovvero promuovere un ricorso contro la delibera assembleare.

Allo stesso modo, quando la delibera assembleare è sfavorevole all'installazione dell'impianto, il condomino interessato può comunque dar corso all'opera, invocando l'articolo 1102 del Codice civile. In questo caso, però, i lavori saranno eseguiti a suo rischio e pericolo (si tenga tra l'altro presente che l'azione del condomino, a tutela del decoro architettonico, è imprescrittibile).

Sempre in tema di autorizzazione, può accadere che il regolamento di condominio imponga obbligatoriamente al singolo di darne preventivamente notizia all'amministratore o di conseguire preventivamente il <nulla osta> dell'assemblea. In questo caso, la violazione della norma regolamentare può anche comportare la violazione del compossesso sulle parti comuni spettante a tutti i condomini che, da soli o collettivamente, potrebbero esperire azione possessoria per spoglio o per molestia (si veda, in questo senso Tribunale di Milano 20/11/2000).

Attenzione ai metri

Le regole sulle distanze per installare il condizionatore

Altro limite all'installazione di un impianto di climatizzazione è rappresentato dal rispetto delle distanze in verticali o in appiombo, di cui all'articolo 907 del Codice civile. Secondo questa norma, se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui esistono vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Il contenzioso sul punto è tuttavia assai meno consistente e può riguardare i condomini dei piani soprastanti per la violazione della distanza di 3 metri in verticale misurati dalla soglia della finestra o dei terrazzi del piano superiore.

A questo proposito si tenga presente che, agli effetti del rispetto delle distanze verticali, per costruzione deve intendersi non solo il manufatto in mattoni e cemento, ma qualsiasi opera di qualsiasi specie che ostacoli l'esercizio della veduta (si vedano, ad esempio, le sentenze della Cassazione del 17/05/1955, n. 1445 e del 22/11/1955, n. 12907).

Infine, tra le altre cautele che devono essere tenute in considerazione in vista dell'installazione del climatizzatore, rientrano anche quelle relative alle immissioni di rumore a norma dell'articolo 844 del Codice civile e quelle relative allo stillicidio della condensa.

Decoro architettonico / Le violazioni

Accertamento difficile

Il criterio estetico va contemperato con l'utilità

Signorile o economico, storico o recente, la nozione di decoro architettonico di un condominio, in vista dell'installazione di impianto di aria condizionata, rimane tra le questioni più delicate da affrontare.

La Cassazione. In materia, la giurisprudenza ha argomentato che <se è vero che il divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio in condominio posta dall'articolo 1120, secondo comma, Codice civile, vale anche per i fabbricati che non rivestono particolari pregi artistici, tuttavia ciò non significa che qualsiasi opera, la quale implichi una modificazione del preventivo aspetto esteriore dello stabile, debba considerarsi vietata a priori e in senso assoluto. In realtà, poiché il criterio estetico debba essere contemperato con quello utilitario, deve quindi ritenersi lecito un mutamento estetico, che non comporti un pregiudizio economicamente valutabile, è pur sempre necessario accertare, caso per caso, se l'edificio abbia in realtà un'armonia e unità di linee e di stile e se la modificazione l'abbia in effetti compromessa o turbata in maniera appariscente e apprezzabile, in guisa da incidere negativamente sul decoro dell'edificio stesso e da risolversi in un deprezzamento di esso> (pronuncia della Cassazione 2134 del 26 luglio 1962).

La teoria. Nel caso di un condizionatore d'aria, può dunque ipotizzarsi un'alterazione del decoro architettonico - in genere della facciata - quando il corpo esterno dell'impianto risulti molto visibile all'esterno e interrompa le linee architettoniche dell'edificio. Fermo restando che il decoro, di cui all'articolo 1120, secondo comma, Codice civile, non ha nulla a che vedere con i vincoli relativi alle bellezze naturali e artistiche dell'immobile, che rilevano solo nei rapporti tra esecutore delle opere e pubblica amministrazione preposta alla tutela dei vincoli.

Certo è che in materia i dubbi restano. É vero che, in termini teorici, per decoro deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio nonché all'edificio stesso, nel suo insieme, una determinata e armonica fisionomia, ma questo non significa necessariamente che si tratti di edificio di particolare pregio artistico (si veda in questo senso Cassazione 10513 del 23 ottobre 1993; Cassazione 10507 7 dicembre 1994; Cassazione 8381 29 luglio 1995; Cassazione 1297 7 febbraio 1998).

L'accertamento. Ma il difficile arriva quando si passa dalle enunciazioni teoriche all'accertamento concreto, posto che la violazione del decoro è accertata discrezionalmente dal giudice di merito. Tant'è che l'indagine volta a stabilire se in concreto ricorrano gli estremi di una violazione del decoro architettonico rientra tra i poteri discrezionali del giudice di merito - che ricorrerà all'ausilio di un perito - e non è sindacabile in Cassazione, se adeguatamente motivata (confronta, per tutte, la già citata Cassazione 1297 del 7 febbraio 1998).