Comunione ereditaria e suddivisione di più appartamenti

Le risposte danno un’idea del quesito.

Se abbiamo ben capito voi, due sorelle, avete ereditato in comunione ereditaria tre appartamenti, ovviamente di diverso valore e, pur avendo raggiunto un accordo di principio sul fatto che una delle due tenga per sé l’appartamento di maggior valore e l’altra gli altri due, non riuscite a mettervi d’accordo sul loro valore e sugli eventuali conguagli in denaro.

Come è ovvio, in caso di disaccordi a guadagnarci sono prima di tutto i vari periti di parte, quindi il Fisco (per l’ imposta dell’1% sui conguagli sulla divisione ereditaria) e infine gli avvocati, in caso di giudizio. Ciò nonostante, come spesso capita, non si riesce a comporre la situazione, magari non solo per motivi economici, ma anche per logoramento nei rapporti.

Un’alternativa più rapida e meno costosa al ricorso in giudizio sarebbe un arbitrato cosiddetto “irrituale” (art. 808-ter del codice di procedura civile), da determinarsi per iscritto con un patto con valore contrattuale, in cui ciascuno dei periti di fiducia delle parti nomina di comune accordo un terzo perito: il collegio decide a maggioranza, esclusivamente sui valori immobiliari. L’arbitrato ha un neo: anche se le parti convengono di accettare il verdetto, nessuno può impedire comunque a una delle due di ricorrere in giudizio facendo spuntar fuori un argomento che non è oggetto dell’arbitrato stesso (e che magari non può esserlo, come i diritti ereditari). Inoltre vanno rispettate scrupolosamente le procedure previste nell’accordo e permesso il pieno contraddittorio tra le parti.

L’ultima strada è il giudizio vero e proprio in cui il giudice nomina un Ctu (consulente tecnico d’ufficio), dopo aver acquisito le perizie dei CTP (consulenti tecnici di parte).

Confermiamo che i valori catastali degli immobili hanno rilievo solo ai fini fiscali: naturalmente nessuno vieta di raggiungere un accordo sulle loro basi, ma ciascuno può a buon diritto rifiutarsi di accettarli come parametri di riferimento. Essendo voi in comunione ereditaria, non possedete ciascun immobile al 50%, ma tutti insieme in comunione: quindi le stime non vanno fatte sul 50%. Nel caso in questione, infine, il giudice eventualmente coinvolto dovrà privilegiare la soluzione della divisione dei vari immobili tra voi due eredi, senza ricorrere alla vendita, ma solo a conguagli (art. 720 del codice civile).