Compratori di immobili più tutelati all firma del preliminare di acquisto (il cosiddetto compromesso). Il giudice potrà non solo trasformare in rogito l'impegno ad alienare che è stato preso, ma anche costringere il venditore ad assicurare che siano applicate tutte le condizioni previste nel compromesso. Per esempio, se l'immobile è acquistato nuovo da una ditta edile, e presenta dei difetti di costruzione, questi ultimi debbono essere eliminati o, in alternativa, deve essere ridotto il prezzo convenuto, in misura tale da permettere agli acquirenti di provvedere loro stessi ai lavori necessari. Resta possibile, in più, chiedere altri danni documentati.

Lo ha stabilito la Cassazione in una recente sentenza (n. 9636 del 16 luglio 2001), che amplia il campo dei diritti dei compratori.

Caparra o adempimento del contatto. .Ricordiamo infatti quello che stabilisce l'articolo 1385 del codice civile riguardo alle somme anticipate dal compratore a titolo di caparra confirmatoria se venditore il venditore è inadempiente. L'acquirente ha due alternative. Può recedere dal contratto, chiedendo la restituzione del doppio della caparra. Oppure può chiedere al giudice l'esecuzione o la risoluzione del contratto e pretendere il risarcimento dei danni subiti, documentandone l'entità..

Secondo un interpretazione rigida della giurisprudenza, quindi, l'acquirente che ha bisogno immediato della casa che si è impegnato a comprare sarebbe costretto a prenderla così come è, al prezzo convenuto, per poi chiedere il rimborso di quanto ha speso per metterla a posto, oltre ad altri eventuali danni . Per esempio quelli derivanti dal dover sottoscrivere un mutuo a prezzi di mercato, anziché a condizioni agevolate, perché nel frattempo sono scaduti i termini previsti dalla convenzione con la banca. E' proprio questa la situazione in cui si sono trovati i compratori di un edificio in provincia di Roma, nel confrontarsi in Cassazione con l'impresa edile incaricata di costruirlo, su un terreno concesso dal Comune in diritto di superficie.

La riduzione del prezzo. Ma la Suprema Corte ha voluto dar loro una mano, asserendo che il giudice che impone l'esecuzione del contratto non può limitarsi a trasformare un compromesso in rogito, ma deve guardare anche a tutti gli altri impegni presi dal venditore, compreso quello della consegna degli appartamenti in condizioni decenti. Pertanto l'impresa, se non è in grado di riparare al malfatto, deve diminuire il prezzo concordato. Perciò l'acquirente non ha bisogno di attendere l'esito della richiesta dei danni, anticipando di tasca sua delle somme gravose, ma può ottenere subito gli immobili in buone condizioni o, più concretamente, uno sconto sul prezzo. Come nel caso in questione, inoltre, non rischia di perdere per scadenza dei termini, le agevolazioni sui mutui.

Sviluppi della sentenza. E' interessante chiedersi quali altre conseguenze potrebbe portare l'interpretazione data dalla Cassazione nella sentenza 9636/2001. Per esempio, se il meccanismo dello sconto sul prezzo (o dell'incremento del prezzo, se inadempiente è il compratore) è applicabile o meno anche in caso di altri impegni contrattuali non mantenuti e magari non mantenibili . Le ipotesi possibili sono infinite. Per esempio l'acquirente compra un immobile da destinare a studio medico, mentre il regolamento condominiale vieta questa specie di destinazione. Oppure il venditore pretende, ed ottiene, come parte del prezzo l'alienazione di un terreno, su cui l'acquirente non può accampare diritti. E così via.