Come si calcolano i millesimi di proprietà

Abito in un appartamento di 100 mq di superficie all’ultimo piano di una palazzina di 6 unità, senza ascensore e con riscaldamento autonomo.

All’interno del mio appartamento ho una scala detraibile per accedere al sottotetto di mia proprietà. Tale sottotetto è di 80 mq di superficie e consiste in un gran salone senza pareti interne che parte da un’altezza 1,20 m arrivando a 3,75 m. Esso ha anche la possibilità di essere scaldato dal mio appartamento con i radiatori già istallati, ha due finestre, due lucernari, attacchi per fare il possibile bagno, oltre naturalmente all’elettricità con due punti luce.

Tale sottotetto non viene da noi abitato, ma utilizzato solo per mettere qualche vecchio mobile e cose diverse.

Desidererei sapere, dovendo procedere alla ripartizione delle quote millesimali, se i metri quadrati del sottotetto, che non ha l’abitabilità del Comune e che io utilizzo esclusivamente come soffitta, devono essere calcolati come l’appartamento da me abitato oppure hanno diritto alla riduzione in percentuale, e in che misura, prevista per le soffitte.

Se sì, in base a quale legge, sentenza o circolare ho diritto a tale riduzione? Aldo Ellero

La palazzina in cui Lei abita è un condominio, per la sua stessa struttura. L’attribuzione dei millesimi di proprietà viene in genere fatta dal costruttore dell’edificio e fatta accettare ai primi acquirenti di ogni unità immobiliare: è quindi raro, ma non impossibile, che i millesimi di proprietà (e gli eventuali altri millesimi, tipo quelli calore, che per Lei non sono però un problema), non siano già stati attribuiti. In questo caso, l’unico riferimento di legge è quello all’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile , che dice poco o nulla a proposito. In ogni caso l’approvazione di qualsiasi ripartizione millesimale deve essere fatta all’unanimità, previa in genere il coinvolgimento di un perito nominato dal condominio. Nell’impossibilità di raggiungere l’unanimità, occorrerà rivolgersi a un giudice, che si avvarrà di un perito da lui nominato.

Certamente una soffitta del tipo da Lei descritto non avrà una valutazione simile a quella di un appartamento. I criteri utilizzati dai periti sono in testi specialistici. L’unico riferimento che conosciamo è la circolare del Ministero dei lavori Pubblici n. 1248 del 26/3/1966 che, pur riferendosi all’edilizia sociale, è stata “saccheggiata” dai periti stessi, per utili suggerimenti. Essa si riferisce a diversi coefficienti, che tentano in qualche modo di “fotografare” la situazione dei singoli locali. Le forniamo qualche idea dei coefficienti, utile non tanto per il calcolo (è roba da specialisti e prevede un’indagine sul posto), ma solo per capire . Ecco i coefficienti::

- di destinazione: appartamento 1; soffitta praticabile 0,5-0,9;

- d’uso: camera-soggiorno-pranzo: 1; cucina 0,95; corridoio 0,8; bagno 0,9 (per la soffitta praticabile, non si usa);

- di piano: per gli stabili senza ascensore;in proporzione da 1 a 0,9 per il piano più alto, il più svantaggiato, proporzionalmente al numero di piani

- d’orientamento: dipende dai punti cardinali, da cui proviene la luce. Passa da un minimo di 0,8-0,9 sul quadrante NO-NE a un massimo di 0,97-1 su quello SE-SO.

- coefficiente di prospetto. Riguarda i pro e i contro dell’apertura su facciate, chiostrine, cortili. Varia da 0,8 a 1;

- Coefficiente di luminosità: è un rapporto tra la superficie degli ambienti e quella finestrata. Passa da un minimo di 0,9 a 1.

- Coefficiente di funzionalità: corregge i più gravi problemi di utilizzo di un alloggio, mal ripartito strutturalmente (si va da 0,9 a 1)

- coefficiente di servitù: serve a diminuire di valore i locali di un’unità che sono aderenti a vani ascensore, fosse biologiche, locali di caldaia rumorosi eccetera (si va dallo 0,98 all’1).

E ora, La prego, non ci chieda di farLe dei calcoli… Ultima domanda: ha valutato l’opportunità di rendere abitabile il sottotetto (Legge Veneto 6 4 99 n 12)? .